Nous entamons le deuxième trimestre 2024, l’heure est au bilan. Eh oui ! On le sait, en quatre ans, les taux ont été multipliés par quatre, passant de 1,25 % en avril 2020 à 3,95 % en 2024. Toutefois, ces fameux taux semblent se stabiliser, et les prix des biens continuent à baisser (-0,5 % en trois mois) dans presque toute la France. Afin d’en comprendre les conséquences, l’équipe Data Science SeLoger a analysé l’évolution du pouvoir d’achat de ces quatre dernières années, dans les 51 plus grandes villes de France. Et a émis des hypothèses qui pourraient bien inciter les acheteurs à faire preuve (encore) d’un peu de patience… Éclairages.
En quatre ans, les Français ont perdu 10 m2 sur les appartements
C’est l’info qui pique. Parce que 10 m2, c’est l’équivalent d’une pièce. Mais restez assis parce que ce chiffre n’est qu’une moyenne. Dans certaines villes, la perte du pouvoir d’achat, entre le 1er avril 2020 et le 1er avril 2024, est colossale. À Quimper, par exemple, un ménage constitué de deux personnes avec un revenu médian à la ville pouvait acheter en 2020 un 113 m2, en 2024 c’est plutôt 83 m2. Soit une perte de 33 m2 !
Au Mans, en reprenant le même scénario, c’est -35 m2 tandis qu’à Béziers et Saint-Etienne, les acquéreurs ont perdu 34 m2. C’est bien connu : il n’y a pas de fumée sans feu. En effet, ce que l’on observe dans ces villes, c’est qu’elles ont subi une hausse des prix vertigineuse sur les appartements (+32 % à Quimper et au Mans, +48 % à Béziers et +23 % à Saint-Etienne) qui, alliée à celle des taux, explique cette baisse phénoménale du pouvoir d’achat.
“Ces deux dernières années, les habitants des plus grandes villes de France ont dû faire face à des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt élevés, ne permettant pas de disposer d’un pouvoir d’achat immobilier moyen conséquent. Le nouveau souffle apporté par la baisse des taux, bien que progressive et lente, couplée à une baisse générale des prix enclenchée depuis septembre 2022, va offrir aux projets d’achats des Français un nouvel espoir”, explique Imane Selmane, Économiste chez SeLoger.
Étonnant : à Paris, les acheteurs ont gagné du pouvoir d’achat
La capitale est - finalement ! - la grande gagnante de l’équation taux d’intérêt et baisse des prix de l’immobilier. En quatre ans, déclenchés par la crise sanitaire, les prix des appartements ont chuté de -12 % soit -1 293 € / m2 en moyenne. Ce qui a permis aux acquéreurs parisiens de gagner 2 m2. Concrètement, si l’on reprend notre couple avec un revenu médian parisien, leur pouvoir d’achat est passé de 26 m2 à 28 m2. Comme on dit, il n’y a pas de petites économies (de m2) !
Paris : des projections estivales positives
Selon les experts data SeLoger, la hausse du pouvoir d’achat pourrait se poursuivre. D’après leurs calculs et hypothèses, si les taux continuent leur décrue, passant ainsi de 3,95 % à 3,5 %* en juillet 2024, et que les prix restent stables, un couple parisien disposant d’un revenu médian gagnerait encore 1 m2 et pourrait espérer un 29 m2.
Lyon et Bordeaux limitent la casse
À Lyon et à Bordeaux, la baisse du pouvoir d’achat immobilier est plutôt légère puisque les Français n’ont perdu que 2 m2 en quatre ans. En effet, dans ces deux villes, la baisse des prix des appartements n’a pas été aussi brutale qu’à Paris, respectivement -165 €/m2 et -120 €/m2. Si l’on reprend les hypothèses évoquées par notre équipe d’experts pour juillet 2024, les Bordelais et les Lyonnais pourraient retrouver le même pouvoir d’achat qu’en 2020 soit 46 m2. 2 m2 de perdus, 2 de retrouvés.
Qu’en est-il du pouvoir d’achat des maisons ?
La perte du pouvoir d’achat des grandes villes - en excluant Paris - est plutôt limitée puisque les maisons sont une denrée rare. Ainsi, cette perte s’élève à -3 m2 pour les acquéreurs d’une maison dans les 50 plus grandes villes de France.
Doit-on s’attendre à un été avec un pouvoir d’achat ensoleillé ?
Les Français qui ont des projets d’achat immobilier pourraient profiter d’une embellie dès le 1er juillet 2024. En effet, en s’appuyant sur l’hypothèse que les taux tourneraient autour de 3,5 % et en prenant en compte les revenus et les prix identiques à ceux d’aujourd’hui, un ménage composé de deux personnes pourrait regagner en moyenne 1 m2 à 4 m2 de pouvoir d’achat. Rendez-vous dans trois mois !
*Sans assurance, source Empruntis. Méthodologie: Les grandes métropoles étudiées sont les 51 plus grandes villes de France classées selon la population (hors Île-de-France). Le pouvoir d’achat immobilier des Français désigne le nombre de mètres carrés que peut acquérir un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian par le biais du crédit immobilier (hors apport personnel). La capacité d’endettement a été calculée avec un taux d’endettement de 35 % sur une durée de 20 ans. Le pouvoir d’achat est calculé à l’aide des prix de l’immobilier du marché. L’ensemble des composantes qui sont utilisées (les prix de l’immobilier,le revenu et le taux d’intérêt) sont mises à jour pour les années précédentes. Taux Effectif Global à 20 ans sans assurance : * 1er Avril 2020 = 1,25 % * 1er Avril 2021 = 1,1 % * 1er avril 2022 = 1,35 % * 1er Avril 2023 = 3,15 % * 1er Avril 2024 = 3,95 % * 1er Juillet 2024 = 3,5 % (hypothèse) Sources : * Revenu : nous avons utilisé les revenus déclarés médians par ville (INSEE) sur la période 2020-2024 qui est mis à jour pour les années suivantes à l’aide de l’indice d’évolution du revenu disponible brut mis à disposition par l’INSEE * Taux d'intérêt moyen - Empruntis * Indices de Prix Immobiliers SeLoger (IPI) - 1er Avril 2024
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