A Lyon, investir au Sud de la Presqu’Île est un pari d’avenir !

Les prix immobiliers de La Confluence atteignent des sommets

L’information avait fait grand bruit à Lyon. En 2019, les plus beaux appartements d’une tour d’habitation du quartier de la Confluence s’étaient vendus à... 10 000 €/m² ! Une première pour la Capitale des Gaules où personne n’avait encore osé tutoyer les prix parisiens. Ces logements flambants neufs se trouvaient dans la tour Ycone, imaginée par un certain Jean Nouvel. 

Depuis, les 10 000 €/m² ont été dépassés dans biens d’autres quartiers de la ville, mais cet exemple de la Confluence confirmait début 2019 l’attractivité de ce quartier qui renaît depuis une vingtaine d’années. Il prouve aussi que les nombreuses constructions neuves ont tiré les prix vers le haut. 

Alors que le prix moyen par m² à Lyon est de 5 707 € selon le dernier Baromètre LPI-SeLoger, il atteint désormais 6 768 € à la Confluence. Un montant comparable au secteur très prisé des Cordeliers (6 982 €/m²) et dépassant même le prix moyen de Bellecour-Ainay (6 349€/m²). C’est dire.

L’un des plus vastes projets urbains d’extension de centre-ville en Europe

De tels niveaux de prix, personne ne les aurait imaginés il y a à peine vingt ans. Dans ce quartier au confluent du Rhône et de la Saône, on ne trouvait alors que des friches industrielles et portuaires ou encore le marché-gare dont la démolition a commencé en 2009. Les Lyonnais parlaient du quartier de « derrière les voûtes », c’est-à-dire derrière les arcades de la gare Perrache... où l’on ne s’aventurait qu’à de rares occasions !

Les friches ont peu à peu laissé place à un quartier où les immeubles neufs sortent de terre comme des champignons. Le quartier a été investi par de nombreuses entreprises et institutions (GL Events, Euronews, Le Progrès, la Région Auvergne Rhône-Alpes, etc.) et par un centre commercial de plus de 50 000 m². 

Un lifting radical amorcé à partir de 2003 qui aura permis à l’horizon 2025 la livraison de 5 000 logements neufs au total. D’ici dix ans, il est prévu que 17 000 personnes y habitent au total et que 25 000 y travaillent. 

Un quartier de plus en plus agréable à vivre

Avec un tel renouveau, le parc immobilier s’est transformé et la sociologie des habitants aussi. La Confluence attire aujourd’hui de nombreuses familles, principalement des CSP + de 35-40 ans, séduits par l’offre en logements neufs, à l’architecture souvent originale et parfois teintés d’écologie. On trouve en effet dans ce quartier des bâtiments innovants comme Hikari, couvert de panneaux solaires ou Ydéal, dont une partie est construite en pisé. 

L’aménagement des quais de Saône à l’Ouest, sans axe routier, avec un stade de foot, un skatepark et des espaces de détente, offre aujourd’hui une promenade apaisée. Une école a été inaugurée en 2012 (Germaine-Tillon) et une autre doit voir le jour au cœur du Quartier du Marché, l’une des zones encore en devenir. 

Mais surtout, le point d’orgue du renouveau de la Confluence sera sans doute le réaménagement de la M7, l’ancienne autoroute A7 déclassée à partir de fin 2016. Le projet prévoit une requalification du quai Perrache, qui délimite le quartier de la Confluence sur sa partie Est avec le Rhône. Réduction de la vitesse, création d’un large trottoir, d’une piste cyclable, d’une voie réservée au covoiturage, amélioration de l’aménagement paysager… La requalification de cette portion d’1,5 km va permettre à l’habitat le long du quai Perrache, dont une partie est vieillissante, de respirer un peu à nouveau. 

Malgré les prix élevés, l’immobilier a du potentiel

Les mauvaises langues diront qu’investir dans le neuf à Lyon, qui plus est dans le quartier de la Confluence, c’est prendre le risque d’acheter trop cher. Le raisonnement peut se tenir mais quand on tient compte des hausses de prix successives depuis des années de la pierre lyonnaise, il paraît évident qu’un achat dans le neuf ne fut pas vain. Depuis 2015, le prix de l’immobilier à Lyon s’est envolé de 26 % ! On a connu pire investissement. 

Et même si un retournement du marché ne doit jamais être écarté, au regard de la situation à Lyon, où le neuf est pénurique, la cote immobilière de la ville ne devrait pas se démentir pendant encore quelques années au moins. D’ailleurs, dans le 2e arrondissement de Lyon, les programmes neufs se comptent sur les doigts d’une main et la plupart se trouvent justement dans le quartier de la Confluence.

Le renouveau de la Confluence ruisselle vers Perrache

L’effervescence autour de l’immobilier neuf et récent du quartier de la Confluence a, dans le même temps, dopé le marché de l’ancien. Les secteurs de Sainte-Blandine et de Perrache connaissent depuis quelques années un regain d’intérêt. Il faut aujourd’hui compter sur un prix moyen de 5 967 €/m² pour le premier et 6 488 €/m² pour le second. 

Dans ces secteurs historiques de Lyon, on trouve principalement des immeubles construits du XIXe siècle jusqu’aux années 70 où les biens se négocient à partir de 150 000 €. C’est aussi ici que se trouvent les anciennes prisons Saint-Paul et Saint-Joseph, reconverties en campus en 2015. L’Université Catholique de Lyon y a pris ses quartiers et est fréquentée par 10 000 étudiants, ce qui n’a pas échappé aux investisseurs, attirés par cette typologie de locataire.

Mais les meilleures opportunités se trouvent sans doute le long de l’autoroute déclassée, quai Perrache, entre les rues Dugas-Montbel et Casimir-Périer. Même si l’emplacement ne fait pas rêver sur le papier, la requalification de cette partie Est devrait sans nul doute revaloriser l’immobilier. Avec un prix au m² à 5 379 €, ces biens nécessitant un rafraîchissement, sinon une rénovation, valent encore la peine au regard du potentiel d’avenir de la Confluence à horizon 2030. 

Source : tous les prix sont issus de SeLoger