Lyon : faut-il encore acheter un bien immobilier pour le louer ?

Lyon, un des marchés locatifs les plus dynamiques de France

La ville de Lyon est un carrefour stratégique en Europe. A environ deux heures de train de Paris, Marseille, Genève et dans quelques années de Turin, la Capitale des Gaules voit chaque année de nouvelles entreprises s’implanter sur son sol. Sans compter bien sûr son tissu universitaire lui conférant un marché locatif stimulé par les quelques 140 000 étudiants de la métropole de Lyon. Les 300 000 logements que compte la ville, dont 95 % sont des appartements, sont ainsi occupés à hauteur de 64 % par des locataires. La tension du marché est au plus fort et clairement à l’avantage des propriétaires bailleurs. Avec de tels atouts, Lyon a de quoi séduire les investisseurs cherchant à réaliser un placement sécurisé. Mais la sécurité a un prix. 

Une rentabilité impactée par les prix immobiliers lyonnais

Le marché immobilier lyonnais connaît depuis des années de fortes hausses de prix immobiliers. Entre 2015 et 2019, le prix immobilier à Lyon s’est envolé de 26 %. Rien qu’en 2020, le baromètre LPI-SeLoger fait état d’une nouvelle hausse du prix de l’immobilier de 11,8 % à Lyon. D’ailleurs, tous les arrondissements de la ville ont vu le prix des appartements anciens flamber sur les douze derniers mois. On dépasse ainsi les 5 500 €/m² de moyenne dans six arrondissements sur neuf ! 

Avec de tels niveaux de prix, la rentabilité locative sur le court terme prend un sérieux coup et ce, même si les niveaux de loyers sont élevés : 17 €/m² en moyenne à Lyon. Jugez plutôt avec cet exemple d’un deux pièces de 35 m² vendu 208 000 € en septembre dernier dans le 7e arrondissement où le loyer moyen est de 15 €/m². Rendement brut : tout juste 3 %... Une fois les charges, taxes et impôts déduits, pas de quoi sauter au plafond. Mais réduire l’investissement locatif à son seul rendement immédiat serait une erreur, en particulier dans une ville comme Lyon.  

L’assurance de se constituer un patrimoine de valeur

Même si le marché immobilier lyonnais affiche des prix élevés, la qualité de son immobilier permet de développer un patrimoine de valeur et facile à revendre. Les 1er, 2e, 6e et 4e arrondissements possèdent un parc composé de belle pierre ancienne, de style Canut avec des appartements haut de plafond ou de style Haussmannien. Ces biens immobiliers sont très recherchés à Lyon depuis des décennies et leur valeur ne cesse d’augmenter. Dans les autres arrondissements, même si certains ont moins de charme sur le papier, ils présentent dans les faits de belles perspectives de développement. Le 7e en est la preuve, puisque son prix au m² est passé de 3 375 € en 2016 à 5 239 € fin 2020.

Place désormais aux 9e et 8e arrondissements. Ce sont les moins chers de la ville mais déjà ils affichent des hausses phénoménales : respectivement + 16 % et + 12,3 %. Si ces hausses de prix peuvent rebuter des investisseurs en quête de rentabilité, elles apportent néanmoins la preuve que le marché lyonnais offre de belles perspectives de plus-value à terme. Le succès d’un investissement ne se calcule-t-il pas finalement qu’après sa revente ?

De belles opportunités dans l’ancien grâce au déficit foncier

Bien que la ville soit classée en zone A dans le cadre de la loi Pinel, investir dans le neuf en 2021 risque d’être très compliqué et pas forcément très intéressant. La construction étant au plus bas à Lyon, à cause de la crise sanitaire conjuguée au manque de foncier disponible, les rares logements neufs commercialisés sont logiquement très chers. Les investisseurs ont en revanche plus intérêt à porter leur regard sur les biens anciens nécessitant des travaux. Grâce au mécanisme du déficit foncier, ils peuvent déduire le montant des travaux de celui des loyers perçus, de façon à payer moins d’impôts. Un montage idéal à Lyon, une ville qui ne manque pas de logements des années 60/70/80 dans les 3e, 5e, 7e, 8e ou 9e arrondissements, entre autres. 

Les craintes liées à l’encadrement des loyers

Le deuxième semestre 2021 sera décisif pour les propriétaires-bailleurs. L’encadrement des loyers devrait entrer en vigueur à cette date. Ce dispositif, qui consiste à plafonner le prix des locations à hauteur de 20 % au-dessus du loyer médian, fait planer au-dessus de la tête des investisseurs une rentabilité encore un peu plus grevée, alors même qu’elle n’était déjà pas exponentielle à Lyon. Les professionnels de l'immobilier craignent une fuite des investisseurs, mais l’assouplissement des conditions d’obtention des prêts immobiliers conjugué aux taux d’emprunt toujours bas devraient confirmer l’attrait des investisseurs pour Lyon.

Sources : Baromètre LPI-SeLoger - Baromètre des loyers SeLoger - Seloger