Sans doute le bien immobilier le plus recherché par les Lyonnais en quête d’une résidence principale, les trois-pièces ne restent pas longtemps en vente et ce, malgré la hausse des prix un peu plus forte chaque année à Lyon. Mais alors, combien faut-il débourser pour s’offrir un T3 à Lyon ?
De rares premiers prix à 270 000 € pour un T3 lyonnais
Alors que 8 arrondissements de Lyon sur 9 ont vu leur prix moyen par mètre carré augmenter au cours des douze derniers mois selon le dernier Baromètre LPI-SeLoger, il est désormais difficile de trouver un T3 à moins de 4 000 €/m². Les premiers prix sans travaux à moins de 250 000 € se trouvent principalement dans des résidences des 60 et 70 ou dans les secteurs moins prisés ou moins bien desservis (Duchère, Etats-Unis, Point du Jour...).
Les acquéreurs prêts à rénover un bien immobilier peuvent cependant tomber sur des opportunités à moins de 200 000 € dans les 3e et 8e arrondissements. Parmi les derniers vendus, on notera ce T3 de 42 m² en mai à 165 000 € dans le 3e arrondissement ou encore ce T3 de 55 m² pour 170 000 € dans le 8e... Mais ce genre d'opportunité n’est pas légion.
Une enveloppe moyenne de 330 000 € dans l’ancien
Le gros du marché s’oriente plutôt sur une offre à un prix moyen de 320 000 - 330 000 € pour un T3 de 65 m². Avec un tel budget, on accède à la propriété dans l’ancien un peu partout selon l’état et la localisation du bien. Ainsi, les T3 dans cette fourchette de prix se trouvent principalement dans les quartiers de Vaise (Lyon 9e), Grange-Blanche (Lyon 8e), Baraban (Lyon 3e), Saint-Irénée (Lyon 5e) et Lacassagne (Lyon 3e).
En dehors de ces quartiers, il n’est pas impossible de tomber sur une bonne opportunité. Mais les prix des T3 dépassent rapidement les 350 000 € sur le plateau de la Croix-Rousse (Lyon 4e), à la Guillotière (Lyon 7e), à la Part-Dieu (Lyon 3e) et désormais même à Bellecombe (Lyon 6e).
Le prix d'un logement ancien à Lyon est de 5 486€/m², en moyenne.
Un budget de 400 000 € est nécessaire en Presqu’Île de Lyon
Rien d’étonnant à cela, mais la Presqu’Île lyonnaise (Lyon 1er et Lyon 2e) affiche encore et toujours les prix immobiliers les plus chers du marché. Les acquéreurs, qui peuvent se le permettre, ont de quoi s’offrir ici des T3 anciens à partir de 400 000 €. C’est le cas dans les secteurs des Terreaux ou de la Bourse, centraux, très bien desservis et très vivants. En avril dernier, un T3 de 62 m² rue Paul Chenavard est parti pour 420 000 €. Mais les T3 rénovés de 90 m², au calme, peuvent s’arracher jusqu’à 650 000 €.
Plus au Sud, dans le 2e arrondissement, difficile de trouver des T3 sans travaux à moins de 480 000 €, voire 520 000 € pour les rues les plus prisées du quartier d’Ainay. Derrière la gare Perrache, le quartier Sainte-Blandine n’offre plus les opportunités que l’on pouvait trouver il y a encore un ou deux ans. Le moindre T3 s’affiche à minimum 440 000 € et du côté de Confluence, parce que l’habitat est récent et moderne, les T3 ne se négocient pas à moins de 500 000 €.
Même si l’offre neuve est pénurique, le prix des T3 reste raisonnable
Les adeptes des logements neufs doivent être prévenus : trouver un appartement neuf à Lyon est devenu très compliqué. Les constructions sont au plus bas depuis plusieurs mois, ce qui ne permet pas d’avoir une offre suffisamment conséquente pour satisfaire la demande. Or, une offre qui se raréfie est synonyme de hausse des prix.
Qui plus est pour les T3 neufs, très recherchés à Lyon à la fois par des couples avec ou sans enfant mais également les investisseurs Pinel. Pourtant, avec les hausses successives de l’immobilier ancien, les prix du neuf peuvent parfois se révéler compétitifs. Sur la centaine de programmes en cours de commercialisation à Lyon, l’essentiel de l’offre se trouve dans le 8e arrondissement où l’on trouve actuellement des T3 neufs à partir de 334 000 € dans le quartier Moulin à Vent, en pleine mutation. Plus à l’Est, les T3 neufs dans des programmes en bordure de Vénissieux s’affichent même à partir de 310 00 €.
Il faut ensuite regarder du côté du 9e arrondissement pour trouver des T3 neufs sous la barre des 350 000 €. En dessous de 400 000 €, le reste des quartiers de Lyon deviennent difficilement accessibles. Les quelques programmes de Confluence s’affichent à partir de 430 000 €, ceux de la Croix Rousse à 450 000 € et jusqu’à plus de 550 000 €… Quant au 6e arrondissement : il n’y a rien ou presque.
Le prix de vente des T3 largement impacté par la présence d’un extérieur
Avec les confinements qui se sont enchaînés depuis le printemps 2020, la présence d’un extérieur est presque devenue une condition sine qua none de la part des acquéreurs. Du moins, la qualité de l’extérieur impacte clairement le prix de vente des appartements.
Les logements sans extérieur partent de fait avec un handicap, en dehors des beaux logements anciens avec du caractère, comme on peut trouver dans les 6e et 2e arrondissements. Mais selon les dires de différents agents immobiliers lyonnais, le prix de vente d’un appartement avec un balcon ou une terrasse d’au minimum 5 m² s’apprécierait de 10 à 20 %.
Plus encore que l’appréciation du prix, la présence d’un extérieur fluidifie surtout la vente. Les trois-pièces sans extérieur dans les résidences de standing moyen des années 60 comme au Point du Jour peuvent mettre du temps à se vendre et ce, à des prix parfois en dessous de la barre des 3 000 €/m².
La hausse des prix dans l'ancien est de 4,2 % sur 1 an (tous biens confondus).
Source : SeLoger & Baromètre LPI-SeLoger
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