Vous cherchez à réaliser un projet immobilier dans le sud-est de la France ? Nîmes fait partie des villes idéales pour vous. Avec des prix moindres que Marseille et Nice, ainsi qu'une situation géographique privilégiée, entre Avignon et Montpellier, c’est une cité attractive. SeLoger vous indique les données essentielles à connaître avant de vous projeter vers un investissement locatif à Nîmes.
Analyse du marché immobilier
Évolution des prix de l'immobilier
En octobre 2024, le prix moyen du mètre carré à Nîmes est de 2411 €. Cela reste largement en dessous des moyennes des grandes villes du sud-est de la France, comme Marseille (3745 €/m²), Nice (5207 €/m²) ou Montpellier (3532 €/m²). Par rapport à d'autres villes importantes de son secteur, elle est à peine plus onéreuse qu'Avignon (2339 €/m²) et deux fois moins chère qu'Aix-en-Provence (5420 €/m²).
D'après l'expertise de SeLoger, le prix du mètre carré local a augmenté d'environ 20 %, de 2019 à 2022. Néanmoins, la crise économique et la hausse spectaculaire des taux d'emprunt bancaire ont provoqué une baisse modérée, mais nette, de 8 % en deux ans. Nîmes suit ainsi la trajectoire de la plupart des grandes cités françaises depuis 2022. Les prix actuels locaux sont revenus proches de ce qu'ils étaient à la fin des années 2000, juste avant la crise des subprimes.
Typologie des biens disponibles
Assez logiquement pour une ville de son importance, près de 70 % des biens sur le marché sont des appartements. Ces derniers sont de taille moyenne le plus souvent (20 % de deux pièces, 28 % de trois pièces), suivis par les grandes surfaces (25 % de quatre pièces, 19 % de cinq pièces). Seuls les studios sont sous-représentés, avec seulement 8 % de l'ensemble sur des milliers d'annonces.
Si votre objectif est bien l'investissement locatif à Nîmes, vous vous dirigerez plus naturellement vers les appartements. Ces derniers ont, de plus, l'avantage de ne coûter en moyenne que 2233 € par mètre carré, ce qui est inférieur aux valeurs types de l'immobilier aux niveaux communal et départemental. Le taux de logements restant vacants est de 9,8 % en 2021, un niveau important, supérieur à Marseille (8 %), Aix-en-Provence (8,9 %), Montpellier (7,3 %) ou encore Lyon (8,6 %).
Attractivité de Nîmes pour les investisseurs
Dynamisme économique
Célèbre pour ses monuments historiques et son riche patrimoine (Arènes, Maison Carrée et autres édifices antiques), Nîmes est aussi le chef-lieu de département du Gard et une cité incontournable dans son secteur géographique. Preuve de son attractivité, elle a gagné 24 000 habitants depuis le début des années 1980, pour s'établir officiellement à 148 000 résidents en 2021, selon les statistiques de l'INSEE. Il s'agit désormais ni plus ni moins de la 21e commune la plus peuplée de France, juste devant Aix-en-Provence.
Vie étudiante et demande locative
Bien que moindre par rapport à Montpellier, Nîmes est une ville étudiante, où chaque année, près de 12 000 jeunes suivent un cursus de l'enseignement supérieur. Vous pouvez choisir d'en faire votre catégorie cible et d'investir dans une résidence étudiante. Nîmes compte 58 % de locataires, ce qui est conforme à beaucoup de grandes villes du territoire mais légèrement inférieur à des villes telles que Rennes (63,5 %), Nantes (62 %), Saint-Étienne (59,1 %) ou encore Rouen (70 %), toutefois davantage que Toulon (53,9 %) ou Perpignan (57,4 %).
Stratégies d'investissement
Choix du quartier
À Nîmes comme ailleurs dans de nombreuses grandes villes, il existe des disparités entre les quartiers. Les prix varient de 2000 à 2900 €/m², avec deux exceptions, à savoir Corot et André-Malraux. Les prix au m² à la location sont quant à eux plus resserrés, estimés à 11 € sur l'ensemble de la commune. Les quartiers les plus onéreux sont ceux du nord et certains du centre, comme les Jardins de la Fontaine et Casernes.
Vous auriez tout intérêt à choisir un quartier proche du centre, avec des prix immobiliers légèrement inférieurs à la moyenne communale. Assez étonnamment, c'est le cas de plusieurs secteurs historiques, dont les Arènes, Gambetta ou de l'Esplanade, tous trois en dessous des 2300 €/m², soit 115 000 € pour un bien d'une surface de 50 mètres carrés. De tels quartiers bénéficient des réseaux de transport en commun modernes. La qualité de vie y est excellente : vous n'aurez pas de difficultés à trouver des locataires pour un appartement par exemple.
Rentabilité et fiscalité
Le taux de rendement locatif de Nîmes est élevé, de l'ordre de 5,5 % brut, avec possibilité de franchir la barre des 8 % dans certains secteurs géographiques et à condition de choisir un studio. Ce dernier type de bien est présenté comme le plus rentable.
Afin que la rentabilité de votre projet soit optimale, vous pouvez prétendre à bénéficier d'abattements fiscaux. Premièrement, si vous avez investi dans un programme neuf, la loi Pinel vous autorise une déduction d'impôts allant jusqu'à 14 %, si vous ouvrez le logement à la location pour une durée maximale de 12 ans. Mais si la loi Pinel vous intéresse, dépêchez-vous car elle expirera à la fin de l'année 2024.
Certains secteurs sauvegardés de Nîmes, notamment dans le centre-ville ou à proximité des Arènes, peuvent être concernés par la loi Malraux. Cette dernière s'applique aux appartements en immeubles anciens et permet un abattement fiscal de 22 à 30 % du prix du bien.
Si vous décidez d'investir dans l'immobilier ancien, pensez également au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) qui, en régime simplifié micro-BIC, peut vous faire économiser 50 % sur vos recettes locatives, à condition qu'elles ne dépassent pas un plafond de 23 000 € annuels. Le régime simplifié est valable pour les meublés de tourisme ainsi que les résidences étudiantes.
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