Comment éviter la vacance locative ?

Vincent Cuzon
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Redoutée par les propriétaires, la vacance locative peut réduire la rentabilité d’un investissement locatif. Il est toutefois possible de l’éviter. Montant du loyer, localisation du bien… Les conseils à suivre pour que votre logement ne se retrouve pas vacant.

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Réduire la vacance locative, c’est possible en suivant nos conseils. © IP Galanternik D.U. – Getty Images
Réduire la vacance locative, c’est possible en suivant nos conseils. ©Getty
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Qu’est-ce que la vacance locative ?

S’il y a bien une chose que les propriétaires redoutent (en dehors des loyers impayés), c’est la vacance locative. Elle correspond à la période durant laquelle le logement mis en location reste inoccupé après le départ d’un locataire. Le logement n’est plus loué, le ou la propriétaire ne touche plus de loyer… Mais doit continuer à payer les charges, crédits et impôts liés au bien immobilier. Pour le propriétaire, le manque à gagner dépendra de la durée de la vacance locative. Elle n’est pas problématique si elle ne dépasse pas quelques semaines et que la personne propriétaire du logement l’avait anticipée au moment d’investir. C’est souvent le cas quand on investit dans un studio dans une ville étudiante, le turnover de locataires étant important.

En revanche, si la vacance locative est longue et qu’elle n’était pas anticipée, la rentabilité de l’investissement peut être fortement impactée. Précisons que la vacance locative ne doit pas être confondue avec la carence locative, qui désigne la période durant laquelle un logement mis en location pour la première fois ne trouve pas preneur.

Aucune durée légale ne permet de définir la vacance locative, qui peut donc durer quelques jours comme quelques mois.

Quelles sont les causes de la vacance locative ?

La vacance locative peut être causée par de nombreux facteurs. Pour déterminer les causes de vacance locative et éviter une baisse de la rentabilité de son investissement locatif, il est donc impératif que le ou la propriétaire accepte de se remettre en question. La vacance locative peut notamment être due aux exigences trop importantes du propriétaire sur les garanties des futurs locataires ou à un loyer trop élevé. Des erreurs qui sont souvent commises par les propriétaires qui n’ont pas fait d’étude du marché avant de mettre en location leur bien immobilier.

En résulte un décalage entre la cible visée et la réalité du marché locatif local. La vacance locative peut également être due au manque d’entretien ou à la vétusté du logement. Il est souvent préférable de faire de petits travaux de rénovation ou de rafraîchissement avant de remettre le bien sur le marché. Dans le cas contraire, il ne sera pas attrayant pour les candidats à la location.

Comment éviter la vacance locative ?

Pour éviter la vacance locative, il est essentiel de prendre quelques précautions et de suivre certains conseils. Pour ne pas subir la vacance locative de manière répétée, mieux vaut privilégier une ville dynamique et un quartier attractif, à proximité des transports en commun, des commerces et des grandes écoles. Il faut également choisir un logement répondant à la demande locale. C’est le cas d’un studio meublé dans une ville étudiante.

Il est ensuite nécessaire d’étudier le marché locatif afin d’appliquer un loyer réaliste, permettant de trouver rapidement preneur tout en assurant un rendement locatif intéressant. Pour connaître les tarifs pratiqués, il est judicieux de décortiquer les sites d’annonces immobilières et les vitrines des agences locales, en se concentrant sur les biens présentant des caractéristiques similaires au sien. En ce qui concerne l’annonce, elle doit comprendre toutes les informations importantes et obligatoires (superficie, montant du loyer et des charges, DPE…) et intégrer des photos attractives prises de préférence lors d’une journée ensoleillée. Les photos floues, sombres et de pièces en désordre sont à proscrire.

Déléguer la gestion locative à une agence, connaissant parfaitement son marché et la réglementation, permet de limiter la vacance locative.

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