Tout proche de Lyon, la ville de Bron séduit de plus en plus d’investisseurs

22 nov 2022
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Suite à la mise en place de l’encadrement des loyers en novembre 2021 à Lyon et Villeurbanne, les investisseurs tendent à déserter ces deux villes, leur préférant des communes voisines. C’est le cas de Bron où le marché locatif leur est avantageux avec des prix plus attractifs et de meilleures rentabilités. 

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La ville de Bron
La ville de Bron séduit les acquéreurs. © Spech

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Bron, une ville séduisante pour les investisseurs

Sur le papier, Bron a tout pour plaire aux investisseurs. La ville de 42 000 habitants est d’abord très bien reliée à Lyon, notamment grâce aux trois lignes de tramway qui la traversent (T2, T5 et T6). Mais elle dispose surtout d'un marché locatif très demandé, notamment par une population étudiante. L’un des campus de l’Université Lumière Lyon 2 est en effet implanté au sud de la ville, à deux pas du parc de Parilly. Un campus fréquenté par près de 16 000 étudiants chaque année.

Vous l’aurez compris à Bron, la vacance locative n’est pas un problème. « Le marché locatif est très tendu. Les étudiants acceptent donc de se loger un peu partout dans la ville de Bron, du moment qu’un arrêt de tram est à proximité », explique Tanguy Jimenez, directeur commercial chez Guy Hoquet Bron.

Bron : une attractivité en hausse

L’appétit des investisseurs pour l’immobilier brondillant ne cesse d'augmenter et cette tendance n'est pas près de s'éteindre. En effet, la Métropole de Lyon a mis en place fin 2021 l’encadrement des loyers dans les villes de Lyon et de Villeurbanne. Pour rappel, ce dispositif interdit aux propriétaires de louer un logement plus de 20 % plus cher que le loyer médian de référence du lieu où se trouve le bien. 

« Cette mesure a eu pour effet d’effrayer nombre d’investisseurs qui préfèrent aujourd’hui réaliser leur placement dans des villes de la première couronne lyonnaise », estime Tanguy Jimenez. « Bron fait partie de ces communes sur lesquelles ils ont jeté leur dévolu car les prix sont attractifs et les niveaux de loyers intéressants. »

En moyenne, le prix au mètre carré à Bron s'établit autour de 3 709 €. Quant au prix au m² à Lyon, il avoisine 5 270 € (il s'agit là des prix affichés, Ndlr / Source : SeLoger).

À Bron, le prix de l’immobilier reste abordable

Même si la valeur de la pierre s’est envolée ces dernières années à Bron, notamment après la fin du premier confinement, les logements de cette ville restent plus abordables qu’à Lyon intramuros. Cette commune offre encore des opportunités, aussi bien sur les petites que les grandes surfaces. Voilà de quoi satisfaire un panel assez large de profils d’investisseurs. 

Comptez ainsi à partir de 80 000 € pour un studio, de 150 000 € pour un T2, de 200 000 € pour un T3 et de 250 000 € pour un T4… Des prix incomparables avec ceux pratiqués à Lyon intramuros. « En conséquence, la clientèle investisseurs se montre intéressée par toutes ces typologies de biens, même les plus grandes car elles se louent très bien en colocation », affirme Tanguy Jimenez. 

La tendance se constate ainsi un peu partout dans la ville. Si le centre-ville brondillant reste le plus demandé, le quartier des Lads, tout proche de l’université, constitue une valeur sûre. Mais les investisseurs un peu plus aventureux peuvent tenter leur chance dans le secteur Brossolette afin de tirer encore un peu plus les prix d’acquisition vers le bas, tout en gardant l'assurance de trouver des locataires, à condition de se lancer dans des rénovations plus ou moins lourdes, notamment énergétiques. Bref, voilà de quoi assurer de bons rendements locatifs. 

Des rendements locatifs qui peuvent être très bons

Boostés par une forte demande locative, les loyers pratiqués à Bron sont en conséquence relativement élevés. Comptez en moyenne 13 €/m² sur l’ensemble de la ville. Mais ce niveau grimpe jusqu’à 17 € en moyenne pour le secteur du centre. 

Selon le professionnel de l’immobilier brondillant Tanguy Jimenez, il faut compter entre 350 et 400 € mensuels pour un studio, 500 à 600 € environ pour un T2 et aux alentours de 450 € pour une chambre en colocation. Mis en perspective avec les prix d’acquisition des appartements cités précédemment, les investisseurs peuvent aisément espérer dégager entre 5 et 10 % de rentabilité locative brute. Une gageure dans une commune située à deux pas du centre de Lyon…

Pris en étau entre un prix du foncier toujours plus élevé et l’encadrement des loyers, les promoteurs et les investisseurs commencent à fuir la ville de Lyon depuis quelques mois, préférant la périphérie lyonnaise. 

De l’offre pour les investisseurs amateurs de neuf

Au-delà de la seule offre dans l’ancien, Bron offre par ailleurs encore des opportunités dans le neuf, ce qui est assez rare pour être souligné dans le territoire de la métropole de Lyon ! La promotion neuve connaît en effet un état de pénurie depuis de nombreuses années. A Bron, on trouve ainsi plus d’une douzaine de programmes neufs en cours de réalisation ou de commercialisation, développant principalement une offre de T2 et de T3.

Parmi ces opérations en cours, il reste encore quelques opportunités pour investir et profiter du dispositif Pinel. Une solution pour les investisseurs disposant de liquidités à placer et opter pour la tranquillité d’esprit en s’épargnant l’incertitude du coût d’une rénovation. L’inconvénient reste cependant une rentabilité locative considérablement grevée par le prix d’acquisition d’un bien neuf, même à Bron. Comptez pas moins de 4 800 €/m² pour un bien neuf. 

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