Rentrée 2025 : que dire du marché immobilier à Toulouse ?

Sur le plan national, le marché immobilier est contrasté. Dans les grandes métropoles, les prix se stabilisent, alors que la hausse des prix dans les zones rurales atteint 2,4 % sur les 6 premiers mois de l’année. Le printemps, d’ordinaire propice à une certaine stimulation du marché, n’aura pas apporté le rebond espéré, et les prix immobiliers n’ont évolué que de 1 % sur le premier semestre, au niveau national. Pour autant, certaines villes comme Paris s’en sortent un peu mieux (+1,4 %). 

Qu’en est-il de Toulouse ? Tout laisse à penser que le bilan annuel ne sera pas particulièrement reluisant. C’est en tout cas la conclusion du rapport bisannuel de la Chambre des notaires. Si le marché toulousain semblait reprendre du poil de la bête fin 2024, le premier semestre 2025 n’a pas poursuivi sur la même lancée. Les volumes de vente seraient aujourd’hui semblables à ceux d’il y a dix ans : « Sur le premier semestre, les ventes ont baissé de 24 %, soit 10 100 ventes contre 13 260 l’année dernière ». Cette baisse concerne tous les types de biens (logements anciens, neufs, terrains à bâtir, etc.). Toutefois, le volume de vente des appartements neufs est particulièrement impacté.

Du côté des prix immobiliers à Toulouse, ils se stabilisent. Me Frédéric Giral, Président de la Chambre interdépartementale des notaires, évoque une absence de lien entre la baisse des volumes et l’impact limité sur les prix : « Cette baisse significative des volumes n’a pas un impact aussi marqué sur les prix, c’est assez surprenant. Les prix ne se sont pas effondrés, il y a une décorrélation ».

Très impacté, le marché immobilier neuf est en souffrance à Toulouse. Les volumes de vente sont inquiétants : les six premiers mois de l’année comptent seulement 1 430 logements neufs mis en commercialisation. C’est 16 % de moins qu’en 2024, sur la même période, selon les chiffres de l’Observatoire de l’immobilier à Toulouse. En ce qui concerne les ventes nettes, on a « tout juste 1 000 unités observées ». Le coup de grâce est porté par une offre en déficit, avec un stock de logements disponibles d’environ 2 815 logements, soit 19 % de moins qu'en 2024.

Cette forte contraction de l’offre de logements neufs serait la conséquence de la raréfaction du foncier disponible, conjuguée à l’arrêt du Pinel, qui n’encourage plus les investisseurs. D’ailleurs, « Les ventes à investisseurs, moteur du marché, ne représentent plus que 20 % des transactions, contre plus de 60 % encore en 2021 ». Le nouveau statut du bailleur privé devrait aider à inverser la tendance. C’est en tout cas ce qu’espèrent les professionnels du secteur.

Dans la ville rose, les prix se stabilisent. Toutefois, Toulouse aura fait partie des grandes métropoles les plus dynamiques au printemps. En avril 2025, elle a enregistré une hausse des prix de l’ordre de +0,7 %, selon les équipes scientifiques de Meilleurs Agents et de SeLoger.

Tous types de biens confondus, le prix immobilier moyen par mètre carré à Toulouse était de 3 630 €, au 1^er septembre 2025. Dans le détail, à la même date, les appartements affichaient un prix moyen de 3 484 €/m² et de 4 355 €/m² pour les maisons, soit 25 % plus cher que les appartements.

Les quartiers toulousains montrent des prix hétérogènes :

• Carmes : 5 316 €/m²
• Château-de-l’Hers : 3 516 €/m²
• Saint-Étienne : 5 476 €/m²
• Sauzelong/Rangueil : 3 638 €/m²

Pour la Chambre des notaires, un élément est à souligner : les vendeurs ne souhaitent plus baisser leurs prix. « Une personne ayant acheté depuis 2019 a payé cher, mais avec un faible taux. Aujourd’hui, elle ne pourrait plus acquérir le même bien et ne peut pas vendre, car la revente ne couvrirait pas le remboursement de son emprunt », relatait Me Henri Chesnelong, lors d’une interview donnée à La Tribune.