Villefranche-sur-Saône : « L’investissement locatif est bien plus rentable qu’à Lyon »

02 fév 2021
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Avec un prix moyen quasiment deux fois moins élevé qu’à Lyon, Villefranche-sur-Saône a de quoi séduire les investisseurs. Même si les loyers y sont moins élevés, la rentabilité peut être meilleure, d’autant plus que le marché locatif est tendu dans cette ville de 36 000 habitants au nord de Lyon. Les explications de Georges Sauzet, dirigeant de Tendance Immobilier Conseils, à Villefranche-sur-Saône.

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Villefranche-sur-Saône : « L’investissement locatif est bien plus rentable qu’à Lyon »
Villefranche-sur-Saône est à 36 km, via la A6, de Lyon. ©Arthur Leroy

Réaliser un investissement locatif à Villefranche-sur-Saône est-il pertinent ?

Il s’agit d’un placement vraiment très pertinent pour plusieurs raisons. D’abord, le marché présente des prix au m² nettement inférieurs à ceux pratiqués à Lyon. Ensuite, la demande locative sur Villefranche-sur-Saône demeure très soutenue. Enfin, c’est une ville extrêmement bien desservie, sur un axe majeur, l’A6 qui file tout droit vers Paris. Mais il faut se dépêcher : l’offre tend à se tarir et les prix immobiliers vont augmenter. Le prix immobilier à Villefranche-sur-Saône est actuellement de 2 200 €/m²

Comment se porte le marché locatif de cette ville ?

Le marché locatif est très dynamique, avec une demande toujours plus soutenue d’année en année. Cela s’explique par l’attractivité des prix à la location de cette ville, moins chers que ceux de la métropole de Lyon. J’observe de plus en plus de foyers lyonnais réfléchir à venir s’installer à Villefranche car ils n’arrivent plus à se loger à Lyon. Ils sont aussi plus nombreux à chercher une ville proche de la campagne tout en étant bien desservie : Villefranche-sur-Saône coche toutes les cases.

Une liaison TER relie Lyon et Villefranche-sur-Saône en 20 minutes, 45 fois par jour.

Dans quel type de bien conseillez-vous d’investir ? Et à quel prix ?

Le marché locatif est dynamisé principalement par des jeunes actifs et des jeunes couples. La demande se concentre donc majoritairement sur des T2 et T3, parfois sur des studios. En effet, le marché des petites surfaces pour les étudiants tend à se développer, car ils ont des difficultés à se loger à Lyon intramuros. Ils préfèrent alors s’installer à Villefranche-sur-Saône et prendre le train le matin. Cependant, il manque de grandes surfaces à la location.

Même si la demande est moindre, elle existe tout de même sur les T4 et les T5. Conclusion, en ce moment, en investissant à Villefranche-sur-Saône, peu importe la surface, on ne se trompe pas !

Conseillez-vous d’investir plutôt dans l’ancien ou dans le neuf ?

Dans l’ancien, on peut mener des projets très intéressants, tant en matière d’investissement que fiscalement. A Villefranche-sur-Saône, il y a un fort potentiel de réhabilitations. Le parc locatif ancien a longtemps été loué sans que des travaux n’aient été effectués. Je conseille vivement d’investir dans l’ancien pour le valoriser. Les loyers sont chers dans la région, les locataires sont en droit d’attendre de la qualité. D’une part, cela vous permet de mieux sélectionner votre locataire, d’autre part, votre bien se démarquera sur le marché si un jour vous revendez.

Mais si les travaux vous rebutent, alors préférez le neuf et son marché de T2. Les programmes neufs à Villefranche-sur-Saône sont relativement nombreux. Les prix sont 15 à 30 % moins chers qu’à Lyon.

Dans quels quartiers faut-il investir ?

La valeur sûre, c’est le quartier de la gare, très bien desservi par la liaison TER vers Lyon. Ce quartier présente une accessibilité qui séduit forcément. 

Si l’on veut prendre un petit peu plus de risques, Villefranche-sur-Saône possède de nombreux quartiers en devenir, peu prisés, où l’on trouvait principalement des bâtiments anciens. Mais des projets de réaménagement vont faire monter la valeur des biens, il y a du potentiel en matière de patrimoine. C’est le cas dans le secteur Monplaisir-Quarantaine, à l’est de la voie ferrée, un site de 9 hectares resté sous densifié qui est en train de devenir une extension du centre-ville avec la livraison de 550 logements au total. C’est un nouveau quartier qui naît, avec ses commerces et son cinéma… à deux pas de la gare ! 

Enfin, il faut parler de Belleroche, le plus grand quartier d’habitat social de l’agglomération de Villefranche. Une profonde transformation du quartier est prévue pour la décennie à venir et va permettre de faire tomber les barres d’immeubles au profit de nouvelles rues, d’aménagements plus verts et d’un nouvel habitat plus mixte. 

Un bon équilibre entre prix d’achat et loyer

Acheter un appartement à Villefranche-sur-Saône coûte en moyenne 2181€/m² pour un loyer moyen de 10€/m², ce qui laisse espérer une rentabilité locative moyenne de 5,5 %.

Peut-on espérer une meilleure rentabilité qu’à Lyon ?

L’investissement locatif à Villefranche-sur-Saône est forcément bien plus rentable qu’à Lyon. Même si les loyers sont moins élevés, les prix à l’achat le sont aussi. On peut trouver un T2 ancien d’une cinquantaine de m² dans le secteur de la gare pour un prix compris entre 110 000 et 130 000 € qui se louera sans problème 600 €, soit une rentabilité brute de 6 %. Un même bien sur Lyon vaut au moins 200 000 € et même s’il se loue 700 - 750 €, il  dégage à peine 4 % de rentabilité. 

Dans le secteur de la Quarantaine, les rendements seront encore meilleurs dans quelques temps puisque l’on peut acheter des T2 aux alentours de 100 000 € dont  les loyers sont à peine moins chers. 

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Georges Sauzet, Directeur de l'agence Tendance Immobilier Conseils
Agence Tendance Immobilier Conseils à Villefranche-sur-Saône
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