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Achat immobilier : comment calculer le prix tous frais compris ?

Achat immobilier : comment calculer le prix tous frais compris ?

Si vous vous apprêtez à acquérir un bien immobilier, il est important de tenir compte des frais de notaire, des honoraires d'agence et de divers frais pour connaître le prix réel de votre logement.

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Sommaire

Les frais de notaire : entre 2 et 8 % du prix de vente du bien immobilier

Les frais de notaire constituent le premier poste de dépenses adossé à votre acquisition immobilière.

Ils sont dus au notaire au moment de la signature de l’acte de vente définitif et s’élèvent à 2-3 % pour l’achat d’un bien neuf, tandis qu’ils tournent autour de 7 à 8 % du prix du logement dans l’ancien. Si ces frais sont collectés par le notaire, 80 % de la somme est constituée d’impôts et de taxes qui sont reversés à l’Etat : seuls 20 % des frais de notaire constituent véritablement les émoluments et débours perçus par le notaire au titre de sa rémunération.

Notez que les frais de notaire sont habituellement dus par l’acquéreur et ils s’ajoutent donc effectivement au prix de vente affiché, il est donc important de prévoir cette dépense supplémentaire. A titre d’exemple, pour un bien acquis au prix de 200 000 €, les frais de notaire pourront s’ajouter à hauteur de 4 000 à 16 000 €.

Bon à savoir

Le montant des frais de notaire payé lors de la signature de l’acte de vente constitue une estimation. Vous pourrez recevoir le remboursement correspondant à la différence entre la somme payée et le montant réel lié aux frais de notaire quelques mois après votre achat immobilier.

Les honoraires d’agence : 3 à 10 % du prix de vente

Lorsque le vendeur a sollicité les services d’une agence immobilière pour vendre le logement que vous achetez, il s’est engagé à lui verser des honoraires d’agence une fois le bien vendu. Mais si c’est bel et bien le vendeur qui a signé le mandat de vente et qui s’engage à verser cette somme à l’agence immobilière, il peut arriver que l’acquéreur doive pourtant s’acquitter de cette somme, indirectement. Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, le prix de vente est exprimé frais d’agence inclus (FAI), alors que si les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, le montant est alors précisé en pourcentage du prix dans l’annonce. En revanche, l’acquéreur est en réalité celui qui règle les frais d’agence dans tous les cas de figure, car lorsque le prix est affiché FAI, le vendeur devra effectivement reverser le montant des honoraires directement à l’agence, mais l’acquéreur aura réglé la totalité du prix, incluant les frais d’agence. Ces derniers s’échelonnent entre 3 et 10 % du prix de vente selon les enseignes, certains appliquent un forfait et d’autres un pourcentage du prix de vente.

Frais annexes : taxes, charges de copropriété, fonds de roulement...

Enfin, d’autres frais s’ajoutent au prix de vente du logement, à commencer par la taxe d’habitation et la taxe foncière au prorata du temps que vous aurez passé dans le logement l’année de son acquisition. La taxe d’habitation s’élève en moyenne à 24,56 % et la taxe foncière à 21,59 %, mais ces moyennes nationales impliquent des disparités importantes d’une collectivité à l’autre.

N’oubliez pas non plus les charges de copropriété le cas échéant, qui s’élèvent en moyenne à 46,77 €/m². Ces charges désignent les dépenses attachées à l’entretien des parties communes, des équipements et des services communs à l’ensemble des copropriétaires. Là encore, on relève une variation importante de ces charges selon les copropriétés.

A cela, peuvent s’ajouter le fonds de roulement visant à permettre au syndic de faire face aux dépenses courantes inhérentes à la copropriété. Ces frais n’intègrent pas les charges de copropriété et doivent être remboursés au vendeur lorsque vous faites l’acquisition du bien.

Bon à savoir

Vous devez obligatoirement recevoir un certain nombre de documents vous permettant d’évaluer les charges adossées à la copropriété et dont vous serez redevable en tant que copropriétaire, comme la fiche synthétique de la copropriété, le pré-état daté et enfin l’état daté.

Cas pratique : vous achetez un bien immobilier ancien de 144 000 €

Il y a plusieurs facteurs à savoir avant de pouvoir calculer le montant exact d'un achat d'un bien immobilier. Pour cet exemple, nous partons du principe que le bien immobilier de 31m² a été acheté à Nice en juillet (important pour calculer le montant de la taxe d'habitation et foncière) et la copropriété possède un fonds de roulement pour les travaux. Les honoraires d'agence restent à la charge du vendeur.

  • Prix du bien immobilier : 144 000 €
  • Droit de mutation (Frais de notaire) : 12 000 €
  • Taxes habitation & foncière : 244 €
  • Fonds de roulement du syndic : néant
  • Prorata charges de Copropriété : 237 €

Au total, l'acheteur devra payer lors de la signature de vente chez le notaire 156 481 €