Où acheter un appartement de 70m2 à moins de 200 000 € en Haute-Garonne ?

Colomiers

• Prix moyen des appartements : 2 592 €/m² (frais d’agence exclus)
• Prix moyen d’un 70 m² : 181 440 € (frais d’agence exclus, hors frais de notaire et frais annexes)  

À Colomiers, les prix restent sous la moyenne nationale (3 142 €/m²) tout en affichant +3,2 % sur 1 an, un signal typique d’un marché où la demande reste supérieure à l’offre. Pour autant, la trajectoire n’est pas parfaitement linéaire : à court terme, on observe un repli (-0,3 % sur 1 mois ; -3,5 % sur 3 mois), ce qui évoque une phase d’ajustement. Concrètement, les acheteurs peuvent parfois obtenir une marge de négociation. Le profil local reste très résidentiel (44 % de maisons, 50 % de propriétaires) et peu dépendant d’achats « plaisir » (1,6 % de résidences secondaires). La ville met en avant ses parcs et son dynamisme, avec une vie locale bien installée.

Cugnaux

• Prix moyen des appartements : 2 629 €/m² (frais d’agence exclus)
• Prix moyen d’un 70 m² : 184 030 € (frais d’agence exclus, hors frais de notaire et frais annexes)  

Cugnaux affiche une tendance à la hausse annuelle nette (+3,2 % sur 1 an) qui peut être associée à un marché où la demande reste active. Le tempo est toutefois plus mesuré à court terme (-0,3 % sur 1 mois ; -3,5 % sur 3 mois) : on est davantage sur un marché « en réglage fin » que sur une envolée. C’est un contexte où un acheteur bien préparé peut avancer sereinement : visiter vite les biens attractifs, mais négocier quand le prix n’est pas cohérent. La structure du parc renforce l’image d’une commune résidentielle (57 % de maisons, 53 % de propriétaires) et très peu marquée par les résidences secondaires (1,4 %). La ville valorise un cadre de vie « entre ville et nature », avec des espaces verts et des équipements de proximité.

Saint-Gaudens

• Prix moyen des appartements : 1 134 €/m² (frais d’agence exclus)
• Prix moyen d’un 70 m² : 79 380 € (frais d’agence exclus, hors frais de notaire et frais annexes)  

Ici, le mot-clé, c’est l’accessibilité : Saint-Gaudens se situe très loin de la moyenne France (3 142 €/m²) tout en restant orientée positivement (+1,9 % sur 1 an). Le marché est même légèrement haussier à court terme (+0,1 % sur 1 mois ; +1,8 % sur 3 mois), ce qui suggère une demande qui réagit lorsque le prix est bien ajusté. En parallèle, la ville affiche une vacance élevée (14,4 %), un élément souvent lié à une offre plus abondante : les acheteurs peuvent y trouver davantage de choix, et parfois plus de latitude en négociation. Côté structure, on est sur un profil équilibré (52 % de maisons, 47 % de propriétaires) et peu de résidences secondaires (2,7 %). La commune met en avant sa vie locale et sa proximité avec les Pyrénées, un vrai atout « qualité de vie ».

Castelginest

• Prix moyen des appartements : 2 722 €/m² (frais d’agence exclus)
• Prix moyen d’un 70 m² : 190 540 € (frais d’agence exclus, hors frais de notaire et frais annexes)  

Castelginest se place au plus près du seuil des 200 000 € pour 70 m², tout en restant dans l’enveloppe. Avec +3,2 % sur 1 an, la tendance est clairement positive, ce qui traduit généralement une demande qui absorbe l’offre. Mais là encore, sur le court terme, les prix ont baissé (-0,3 % sur 1 mois ; -3,5 % sur 3 mois) : on est sur un marché qui reprend son souffle. Pour un acheteur, cela signifie souvent deux choses : être réactif sur les biens bien placés, et garder une marge de discussion sur ceux dont le prix semble ambitieux. La commune a un profil résidentiel très marqué (64 % de maisons, 59 % de propriétaires) et très peu de résidences secondaires (0,6 %), ce qui renforce la stabilité du marché. Castelginest revendique une vie de proximité, typique des communes de la première couronne toulousaine.

Villeneuve-Tolosane

• Prix moyen des appartements : 2 657 €/m² (frais d’agence exclus)
• Prix moyen d’un 70 m² : 185 990 € (frais d’agence exclus, hors frais de notaire et frais annexes)  

Villeneuve-Tolosane offre un compromis lisible : un budget sous 200 000 € pour 70 m² et une dynamique annuelle solide (+3,2 % sur 1 an), généralement associée à une demande supérieure à l’offre disponible. Comme dans plusieurs communes de l’aire toulousaine, le très court terme est plus calme (-0,3 % sur 1 mois ; -3,5 % sur 3 mois). Le profil est très résidentiel, avec une forte présence de maisons (75 %) et une part élevée de propriétaires (65 %), tandis que les résidences secondaires restent marginales (0,6 %). Cette structure suggère un marché porté par des projets de vie, plus que par des achats opportunistes.

En Haute-Garonne, acheter un appartement de 70 m² à moins de 200 000 € net vendeur (hors frais de notaire et frais annexes) reste possible, mais la réussite passe par une lecture fine du marché local. Les cinq communes sélectionnées cumulent deux atouts : des prix sous la moyenne nationale et une hausse sur un an, signe d’une demande présente. En pratique, le court terme plus hésitant observé dans plusieurs villes rappelle un point essentiel : il y a encore de la place pour la négociation… mais surtout pour les acheteurs rapides et bien préparés, capables de se positionner sans tarder sur les biens vraiment attractifs.

Source : Prix, Indice des Prix de l'Immobilier (IPI) Se Loger au 1er Janvier 2026 / Infos Insee 2019 / Indice de demande SeLoger