Testé et approuvé : comment juger de la fiabilité d’un potentiel acquéreur/locataire ?

Si vous proposez un logement à la vente et que vous craignez de ne pas savoir reconnaître un acquéreur fiable, vous pouvez évaluer certains paramètres qui vont vous donner des indications quant à son sérieux et quant à la solidité de son profil :

• La fiabilité d’un acquéreur potentiel commence par la possibilité de constituer un apport personnel, qui est indispensable pour l’obtention d’un prêt immobilier. Vous pouvez également lui demander quel montant il compte apporter, car il doit idéalement s’élever à 10 % du montant total de l'opération.
• Analysez son avis d’imposition, car il s’agit d’un document officiel délivré par l’administration fiscale, qui ne triche pas et qui ne peut pas être falsifié ou modifié. Vous allez obtenir des informations concernant la situation financière de l’acquéreur, à savoir ses revenus, le montant dont il est redevable auprès des impôts, des déductions et avantages fiscaux, etc.
• Vous pouvez demander que l’acquéreur vous fournisse une attestation de solvabilité, qui va attester qu'il présente une bonne santé financière, et cela va vous donner une indication quant à sa capacité de financement.
• Une simulation de prêt délivrée par une banque ou un courtier s’avère indispensable afin de connaître la capacité d’emprunt de l’acquéreur. Cela vous permet de confirmer qu’il a la capacité d’acquérir le logement que vous proposez à la vente et qu’il ne compte pas vous demander de négocier le prix de façon trop drastique.

Pour identifier les profils de candidat les plus fiables, il est possible de retenir certains critères. Les acquéreurs qui payent comptant sont bien entendu les plus fiables, car ils ne sont pas tributaires de la banque pour financer l’achat du logement et qu’ils permettent d’éliminer toutes les incertitudes liées au financement. Ensuite, les acquéreurs déjà propriétaires de leur bien représentent une certaine fiabilité, car cela démontre qu’ils sont suffisamment solvables pour acquérir un logement. Enfin, les acquéreurs qui peuvent prétendre aux aides comme le PTZ sont également fiables, car cela signifie que leur dossier a déjà été validé en amont par la banque.

Pour évaluer la fiabilité d’un locataire potentiel, vous devez non seulement considérer sa situation financière et donc sa solvabilité sur le long terme, mais également vous assurer qu’il fera preuve de sérieux dans sa façon de traiter le logement. Vous pouvez donc vous appuyer sur quelques indicateurs :

• Téléphonez à son ancien propriétaire le cas échéant, afin de savoir si la location s’est bien déroulée avec lui.
• Vérifiez que sa situation professionnelle est stable, ou que celle de son garant l’est davantage. Il peut s’agir d’un CDI, d’un CDD renouvelable ou encore d’un entrepreneur aux revenus réguliers et dont l’entreprise fonctionne depuis déjà quelque temps. Vous pouvez également vérifier que la société qui emploie le locataire existe bel et bien et demander le contrat de travail, ou vérifier le SIREN de la société du candidat s’il est entrepreneur
• Le locataire ou son garant doit percevoir l'équivalent d'environ 3 mois de loyers par mois, en tenant compte des éventuelles aides au logement auxquelles il peut éventuellement prétendre.
• Vérifiez l’avis d’imposition, toujours dans l’objectif de connaître les revenus totaux du candidat.

Enfin, n’oubliez pas de considérer l’attitude du candidat à la location, sa politesse, sa ponctualité, sa réactivité lorsque vous le contactez, etc. Ces indices en disent long sur les rapports que vous aurez par la suite.

Il peut paraître difficile d’évaluer la fiabilité d’un acquéreur ou d’un locataire, de penser à poser toutes les bonnes questions, de jauger de l’attitude de la personne que vous avez en face de vous et de savoir si sa solvabilité est avérée. Si vous n’êtes pas certain de pouvoir effectuer ces vérifications vous-même, vous pouvez vous en remettre à un professionnel, couramment un agent immobilier, qui va vous accompagner dans l’évaluation des dossiers de candidatures en ce qui concerne la location, ou dans celle des offres d’achat dans le cas d’une vente.

Notez par ailleurs que dans le cadre d’une location, vous pouvez vous couvrir en demandant au locataire d’apporter des garants, ou en souscrivant une assurance spécifique, généralement une GLI (garantie loyers impayés), qui vous permet d’être dédommagé(e) si le locataire cesse de régler son loyer ou dégrade le logement.

Dans le cas d’une vente en revanche, il n’existe pas de protection spécifique en cas de défaillance de la part de l’acquéreur. Cependant, si par exemple ce dernier n’obtient pas son prêt, la vente sera annulée et vous pourrez remettre le logement en vente, certes en accusant un délai supplémentaire.