La garantie loyers impayés est-elle indispensable ?

On parle parfois de garantie loyers impayés (GLI) pour parler de l’assurance loyers impayés, mais il est nécessaire de distinguer les deux. Certains gestionnaires de biens proposent à leurs clients, bailleurs, une garantie loyers impayés qui implique d’assurer sur les fonds propres de l’entreprise. Ces gestionnaires, ainsi que les agents immobiliers, peuvent s’appuyer sur un véritable assureur pour apporter cette garantie à leurs clients, ce qui amène une sécurité souvent supplémentaire. « Dans les deux cas, c’est le bailleur qui prend en charge les frais liés à la souscription du contrat », précise Arnaud Viallaneix, responsable marketing de Zelok. Un pourcentage est pris sur les loyers perçus, afin de financer cette assurance.

L’assurance loyers impayés ou GLI n’est pas obligatoire et elle peut être souscrite par le bailleur lui-même ou par l’agent immobilier en charge de la gestion locative, qui souscrit pour le compte de son client. Elle permet de se protéger contre les loyers impayés, mais également contre les dégradations locatives et apporte ainsi une stabilité financière et une sérénité accrue aux bailleurs. De plus, l’assurance loyers impayés apporte un soutien financier en cas de dégradations, lorsque le locataire est responsable de détériorations dans le logement qu’il faut réparer et dont il faut financer les travaux.

Pour souscrire une garantie loyers impayés, certains prérequis sont nécessaires pour s’assurer au maximum de la solvabilité du locataire. C’est généralement l’agent immobilier ou le gestionnaire qui sélectionne les profils de locataires solvables, en s’appuyant sur différents critères comme le niveau de revenus, le statut, le contrat de travail, les sources de revenus, etc.

Il est donc essentiel de commencer par sélectionner les candidats à la location les plus solvables pour obtenir les meilleures garanties possibles, mais cela n’exonère pas de souscrire une GLI, qui vous protège des aléas.

Si vous constatez un impayé de la part du locataire, il est important de suivre une procédure spécifique sans attendre, pour que la relance aboutisse le plus vite possible et si possible à l’amiable :

• Vous pouvez commencer par vous adresser au locataire de façon informelle, par mail, téléphone ou autre et essayer de trouver une solution.
• Effectuez plusieurs relances auprès du locataire avant de faire parvenir un courrier de mise en demeure si les démarches initiales ont été infructueuses
• Vous pouvez ensuite adresser une déclaration de sinistre auprès de l’assureur pour qu’il prenne le relais et qu’il déclenche l’indemnisation.

La majorité des bailleurs n’est pas protégée par une assurance ou une garantie loyers impayés, car certaines offres demeurent insatisfaisantes pour ces propriétaires qui prennent des risques en mettant leur bien en location. « Les bailleurs ne sont pas suffisamment protégés, que ce soit au sujet des impayés et au sujet des dégradations dans le logement », indique Arnaud Viallaneix. Cela pénalise l’ensemble des acteurs, puisque le propriétaire, qui doit rembourser un crédit et qui compte sur cette entrée d’argent, a un creux dans sa trésorerie. L’agent immobilier ou le gestionnaire est également pénalisé dans la mesure où il ne peut pas retenir ses honoraires sur un loyer qui ne rentre pas, car il n'y a pas de facturation effective.

Il faut donc éviter, absolument, les retards de paiement, « or la plupart des contrats d’assurance loyers impayés proposés et souscrits par les bailleurs, offrent une protection insuffisante puisqu’il faut cumuler à minima deux mois de loyers impayés avant de percevoir des indemnités. » Ce délai est trop élevé pour les 60 % de bailleurs non institutionnels. Les délais d’indemnisation, qui sont en moyenne 3 à 4 mois, mettent ces bailleurs issus de la classe moyenne dans l’embarras.

Face aux carences dans le domaine de l’assurance loyers impayés, Zelok propose une offre nouvelle sur le marché, puisque ce néo courtier s’engage à verser des indemnités aux bailleurs dès le premier euro d’impayé, dès le premier mois. « Dès qu’un incident de paiement est déclaré par l’agent immobilier, nous déclenchons l’indemnisation pour le bailleur, nous entrons immédiatement en contact avec le locataire et nous restons derrière lui jusqu’à la résolution du problème », explique Arnaud Viallaneix. Cela peut prendre la forme de divers moyens de communication digitalisés comme les courriels, sms, puis des appels « et nous lui proposons de régler avec des moyens de paiement rapides et efficaces car bien souvent, il s’agit d’un problème de paiement temporaire. » Zelok gère ainsi le précontentieux pour le compte de l’agent immobilier et effectue le règlement des loyers impayés dès le 1^er euro d’impayés. C’est ensuite l’assureur qui prend le relais sur la gestion du contentieux et de la prise en charge des dégradations le cas échéant.