Un projet immobilier ne s’improvise pas. C’est un engagement important, sur le long terme, qui nécessite de s’assurer d’un certain nombre de paramètres pour réussir. Où effectuer son investissement, à quel moment et à quels critères se fier pour y parvenir ? Éclairage.
Le choix du lieu et de ses alentours
« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! » Cette formule est une règle d’or que tout acheteur d’un bien immobilier doit avoir en tête. Il faut dire que choisir l’adresse de son futur logement comme de son investissement locatif n’est pas une mince affaire, mais plutôt l’affaire d’une étude minutieuse.
Aussi convient-il de se poser les bonnes questions avant d’investir : Qu’est-ce qu’une bonne adresse ? Et demain que se passe-t-il en cas de revente ? Quels services souhaitez-vous trouver à proximité ? Etc.
Face à ces interrogations, faites preuve d’introspection. Demandez-vous si vous et votre famille pouvez vous épanouir dans ce lieu, s'il est pratique d’y vivre (commerces de proximité), si le calme, la proximité des services, les écoles, les transports et dessertes, le trajet domicile-travail, les équipements de loisirs sont au rendez-vous. Pour cela, listez vos besoins et cochez chaque case ! Analysez le quartier en vous y rendant à n’importe quelle heure du jour et de la nuit pour vérifier le niveau de sécurité, mais aussi son agrément (espaces verts, etc.)
Une ville, un quartier peuvent être exposés à des risques naturels et technologiques. Aussi, le vendeur doit vous fournir un État des risques et pollutions (ERP) si le bien se trouve dans un secteur concerné. En la matière, vous pouvez vérifier certains paramètres sur : errial.georisques.gouv.fr
Surveillez l’évolution du marché immobilier
N’oubliez pas non plus de surveiller les ventes pour repérer la dynamique immobilière du quartier convoité. Identifiez les bonnes affaires en repérant les quartiers dits « en devenir ». Pour cela, renseignez-vous à la mairie sur les projets d’urbanisme et autres restructurations en cours. En matière d’emplacement, il n’existe pas vraiment de différences entre l’achat d’une résidence principale ou un investissement locatif, hormis qu’il faut être vigilant sur la réalité de la demande locative. Vérifiez le niveau des loyers pour garantir votre rendement locatif et là encore, surveillez les quartiers à fort potentiel pour l’avenir.
Le choix du moment... et de son projet de vie
Saisir la bonne opportunité en matière d’immobilier est aussi une question temporelle. En effet, si c’est toujours une question d’état du marché immobilier mais aussi de marché du crédit immobilier, votre profil et l’usage que vous comptez faire de votre bien entrent également en ligne de compte.
Ainsi, les taux d’intérêts influencent directement les possibilités d’investissement, que ce soit pour l’acquisition de sa résidence principale ou pour un investissement locatif. Des périodes comme celles que nous vivons en ce moment sont très favorables. En effet, les taux immobiliers se stabilisent actuellement à un niveau historiquement bas. De plus, les conditions d’emprunt sont bénéfiques pour les investisseurs. En effet, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande depuis janvier 2021 un taux d’endettement maximum, assurance de prêt comprise, de 35 % contre 33 % auparavant.
Un marché immobilier dynamique
Ces conditions ont d’ores et déjà un impact sur le marché de l’immobilier, comme le soulignent les notaires de France dans leur note de juillet 2021. Ils y remarquent que le volume des ventes de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois atteint le chiffre de 1 130 000 transactions à fin mai, soit un niveau record depuis l’an 2000.
De plus, même si la hausse du prix de l’immobilier ancien (3 464 € du m²) subit une légère décélération (+ 3,4 % sur un an vs + 5,2 % à la même époque, l’année dernière), force est de constater que le dynamisme est bien présent. Il est également à noter que le léger recul qu’enregistre actuellement le prix moyen des maisons (2 888 € du m² / - 1,2 % sur 1 an) pourrait n’être qu’éphémère (au trimestre, la hausse atteint 0,4 %). L’engouement que suscitent les maisons auprès de Français en quête d’espace, de verdure et d’espaces extérieurs reste, par ailleurs, intact. Un phénomène qui, à l’instar de l’amorce des départs des habitants des grandes métropoles vers les petites et moyennes villes, fait incontestablement suite à la crise de la Covid-19 ainsi qu’à la banalisation du télétravail.
Aujourd’hui, après une période de confinement propice à l’épargne, les Français jugent la pierre comme un investissement toujours aussi attractif. Elle est désormais autant vue comme un gage de qualité de vie qu’un facteur de rendement.
Des certifications gage de qualité
Que vous achetiez en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) ou non, le bien peut comporter des certifications de qualité pour conforter votre investissement. Parmi elles, la certification NF Habitat – NF Habitat HQE des biens immobiliers. Elle concerne les qualités techniques, mais également les performances énergétiques et environnementales du bâtiment.
Dans le cadre d’une VEFA, la certification NF Habitat - NF Habitat HQE est un gage de qualité à plusieurs niveaux. Cela engage le promoteur, à la fois dans la gestion du projet et dans la qualité des matériaux utilisés. Le tout est contrôlé par un organisme certificateur indépendant.
L’investisseur obtient donc des garanties comme celle de ne pas investir dans une future passoire thermique et d’acheter tout en respectant une véritable démarche écologique. De plus, des critères comme la luminosité, l’isolation thermique et phonique, la ventilation et la sécurité sont pris en compte. Autant de points qui améliorent substantiellement la qualité de vie et le bien-être des résidents.
Ces atouts ne sont pas les seuls. En effet, un logement certifié NF Habitat HQE respecte davantage l’environnement. Quand on sait que le secteur du bâtiment (résidentiel et tertiaire) représente près de 20% des gaz à effet de serre en France, ce n’est pas pour rien que le secteur du bâtiment est aujourd’hui au cœur de la stratégie française pour relever le défi climatique.
Une bonne rentabilité sur le long terme
Les logements certifiés sont-ils plus chers à l’achat ? La réponse est non et ils s’avèrent même moins cher à l’usure. En effet, les équipements plus exigeants en matière de qualité garantissent de meilleures performances sur le long terme.
À l’heure de la transition énergétique, il est toujours bon de pouvoir faire baisser ses factures. Cela peut être permis par le choix un éclairage naturel, des équipements de chauffage plus performants, la régulation du chauffage pour chaque pièce, mais aussi des équipements sanitaires optimisés pour limiter la facture d’eau et des matériaux conçus afin de réduire les charges (ravalement, étanchéité, réfection de la toiture).
Ces avantages durables peuvent permettre de s’assurer une revente fructueuse. Il est admis aujourd’hui qu’un bien certifié NF Habitat constitue un atout en cas de revente. En effet, les biens construits entre 2005 et 2013 et bénéficiant d’une certification, sont revendus en moyenne 10% plus cher que les logements non certifiés. Les biens certifiés HQE atteignent même un prix supérieur de 13% à la revente selon une étude Homadata pour l'association QUALITEL... De quoi donner matière à réflexion !
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