Crowdfunding : « Investir dans l'immobilier à partir de 1 000 €, c'est tout à fait possible »

SeLoger. Pouvez-vous nous rappeler en quoi consiste le crowdfunding immobilier ?

Souleymane-Jean Galadima. Le crowdfunding permet à des particuliers d'investir dans la promotion immobilière. Il ne s’agit pas d’acheter un appartement existant ou des bureaux mais bien de financer une opération de promotion : logements, commerces, etc. L’investissement aidera le promoteur à financer l’achat du terrain et la réalisation des travaux. Une fois le bâtiment livré, l’investisseur pourra alors se faire rembourser et empocher au passage un bénéfice.

Le crowdfunding viendrait en quelque sorte pallier une carence des banques ?-

Pour financer une opération immobilière, un promoteur s’appuie sur les ventes sur plans mais il a aussi recours aux banques. Or pour lui accorder un crédit, celles-ci lui demandent un apport. Les investisseurs privés viendront en quelque sorte en renfort afin de compléter les fonds propres devant être apportés par le promoteur.

En passant par Wiseed, sur quels rendements les investisseurs peuvent-ils tabler ?

Sur un taux de rendement annuel avant impôts allant de 8 à 15 %. Mais il faut bien voir que plus les rendements sont élevés, plus les risques sont importants. 

À quoi attribuez-vous le succès que connaît le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier répond à une demande des particuliers. Ceux-ci ont longtemps été frustrés. Frustrés, de ne pas pouvoir décider eux-mêmes de l’utilisation de leurs investissements. C’est le cas lorsque l’on investit dans un fonds commun de placement, par exemple. Au contraire, le financement participatif leur donne la possibilité de sélectionner le projet qu’ils désirent soutenir. Frustrés aussi de n’avoir pu accéder à certaines opérations qui ont longtemps été réservées aux seuls investisseurs institutionnels. Frustrés enfin qu’on ne leur propose généralement que des produits à très faible risque mais par conséquent, peu performants. Avec le crowdfunding, les investisseurs ont à leur disposition un outil adapté à leurs ambitions. S’ils veulent du rendement, le crowdfunding est à même de répondre à leurs attentes, nonobstant une prise de risque.

À combien s’élève le ticket d’entrée moyen pour investir via votre plate-forme ?

Aujourd’hui, il tourne autour de 3 000 € en moyenne par investisseur et par projet. Mais sur Wiseed, tous les investisseurs se verront proposer les mêmes opérations et seront soumis aux même conditions, qu’ils investissent 1 000 € ou 150 000 €. 

Quel type de bien proposez-vous ?

Des logements pour 60 % des opérations que nous proposons à nos clients. Il s’agit de logements résidentiels, en accession, de bureaux mais aussi de logements sociaux. Ces derniers-ci étant vendus en bloc à des bailleurs sociaux, les risques de commercialisation sont très faibles. Nous proposons également aux investisseurs de financer des opérations d’aménagement foncier et de réhabilitation.

Quel est le « profil-type » de vos investisseurs ?

Ce sont majoritairement des hommes (nous ne comptons aujourd’hui que 11 % de femmes parmi nos investisseurs), ayant entre 35 et 45 ans, plutôt cadres supérieurs, avec un peu d’argent de côté et prêts à prendre des risques - calculés - pour booster leur épargne. 

Les projets que vous proposez sont-ils à court ou à long terme ?

Il faut bien voir que l’on intervient de l’achat du terrain jusqu’à la livraison complète du programme. Par conséquent, l’investisseur verra ses fonds immobilisés pour une durée variant le plus souvent entre 12 et 24 mois. Pour autant, l’un de nos projets a récemment connu une commercialisation particulièrement rapide. Le promoteur a donc pu rembourser les investisseurs plus vite que prévu !

Quels sont les principaux risques qui pèsent sur le crowdfunding immobilier ?

Tout d’abord, ce serait que les logements ne se vendent pas. C’est pourquoi nous ne sélectionnons que des opérations dont une partie, de l’ordre de 40 à 50 % minimum, a déjà fait l’objet d’une pré-commercialisation par le promoteur. Pour autant, il faut être vigilant par rapport au stock de logements qui restent à vendre. En effet, les logements restants peuvent être moins bien agencés. Le deuxième risque qui pèse sur les investisseurs tient, quant à lui, à la capacité opérationnelle du promoteur à livrer l’opération. Pourra-t-il respecter les coûts de construction ? Les délais seront-ils tenus ? Le troisième risque serait que le promoteur fasse faillite. Mais si l’opération vise à financer la construction de logements résidentiels, il faut savoir que les promoteurs sont obligés de souscrire une garantie financière d’achèvement auprès d’une banque. L’investisseur pourra donc récupérer ses fonds malgré la faillite du promoteur. 

Comment vous rémunérez-vous ?

Notre modèle économique est un peu particulier. L’investisseur n’a aucun frais à payer : pas de frais d’entrée, ni de gestion ou encore de sortie. Nous prélevons une commission - à hauteur de 8 à 10 % - sur les fonds propres apportés par le promoteur.

Comment protégez-vous vos investisseurs ?

Nous avons mis en place un double niveau de sécurité. Tout d’abord, nous sélectionnons scrupuleusement les opérations immobilières présentées sur notre site. Toutes les opérations que nous proposons sont assorties d’une garantie autonome à première demande. Cette garantie oblige le promoteur à rembourser les investisseurs sans pouvoir leur opposer d’argument. Nous protégeons les investisseurs contre eux-mêmes. En clair, si nous estimons qu’ils n’ont pas pleinement conscience des risques liés au crowdfunding immobilier, nous avons l’obligation de les écarter du projet. En crowdfunding, il y a toujours des aléas.

Qu’est-ce qui vous distingue des autres sites de crowdfunding immobilier ?

Déjà, les promoteurs immobiliers, avec lesquels nous travaillons, jouissent tous d’une solide réputation. De plus, nous avons fait le choix d’émettre des obligations. Pourquoi ? Notamment parce que contrairement aux opérations en capital dans le cadre desquelles l’investisseur devient actionnaire, l’emprunt obligataire a une date de remboursement et une rentabilité fixes.

Combien de dossiers recevez-vous par an ?

En moyenne, on nous soumet environ 200 projets qualifiés par an. Et nous en finançons une trentaine. En parallèle des dossiers que l’on nous envoie, nous prospectons continuellement.

Quels conseils donneriez-vous à un investisseur qui voudrait tenter l’aventure ?

De ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. En clair, il est préférable de diversifier ses investissements. Les tickets d’entrée étant relativement modestes, si un investisseur dispose de 10 000 € à investir, mieux vaut qu’il les ventile sur plusieurs projets plutôt que de tout miser sur le même. De ne faire confiance qu’aux plates-formes réglementées, c’est-à-dire aux plates-formes pouvant se prévaloir du statut de Conseiller en Investissement participatif (CIP) délivré par l’AMF.