La location de meublés dans des résidences de services offre de belles opportunités. Comment choisir entre résidences touristiques, pour étudiants ou pour seniors et effectuer un investissement réussi ?
Qu'entend-on par résidence de services ?
Quatre types de résidences de services peuvent vous faire bénéficier des avantages fiscaux liés à ce type d'investissement. Entrent dans cette définition les logements meublés destinés à la location situés dans une résidence proposant au moins l'un des quatre services suivants :
- l'accueil.
- la blanchisserie.
- l'entretien.
- le petit-déjeuner.
Sont donc concernées :
- les résidences étudiantes. Pour être considérée comme une résidence étudiante, l'ensemble doit accueillir au moins 70 % d'étudiants.
- les résidences de tourisme qui peuvent aussi être destinées à une clientèle d'affaires.
- les résidences pour seniors.
- les résidences pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD, qui offrent en plus un service médicalisé. Les EHPAD doivent, quant à elles, avoir reçu un agrément délivré par le Préfet.
Loi Censi Bouvard
- Jusqu'en 2016, vous pouvez profiter du dispositif locatif appelé Censi Bouvard. Selon ce dispositif, tout contribuable français qui investit dans une résidence de services - d'un des quatre types définis plus haut - et propose un meublé à la location, bénéficie de la récupération de 20 % de TVA - pour un investissement réalisé en 2015 - et d'une réduction d'impôts sur le revenu de 11 % de l'investissement HT pendant 9 ans.
- Cet investissement est plafonné à 300 000 €
- Ces avantages fiscaux sont applicables pour des investissements réalisés dans des résidences en projet ou neuves, ou bien dans des bâtiments de plus de 15 ans subissant des travaux de réhabilitation et une mise aux normes actuelles.
Pourquoi investir dans une résidence de service?
Prix de vente en baisse, loyers bloqués et difficultés à trouver des locataires fiables, nombreux sont les arguments pour décourager les volontés d'investir dans l'immobilier. Dans ce tableau assez pessimiste, les résidences de services apparaissent comme la solution. En effet, ces dernières répondent toutes à des besoins réels et affichent des taux de rentabilité souvent supérieurs à 4 %. Elles occupent des segments en pénurie, intéressants de plus en plus les entrepreneurs. Ainsi de nombreux programmes de construction de résidences ou de réhabilitation aux normes de résidences anciennes, existent partout en France. Enfin, les incitations fiscales sont intéressantes, plus que pour l'investissement locatif classique très encadré, comme pour le dispositif Pinel. Si vous louez un meublé dans une résidence de services et si ce loyer représente moins de 50 % de vos revenus globaux, vous devenez un LMNP, c'est-à-dire un loueur de meublé non-professionnel. Vous récupérez la TVA déboursée lors de l'achat de votre bien. Vous déclarerez vos loyers en micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et pourrez ainsi déduire 50 % de charges de ce montant.
Lire aussi : Censi Bouvard : le coup de pouce pour acheter une résidence avec services
Le compte est bon
- Pour 100 000 € investis dans un meublé dans une résidence de services neuve, vous récupérerez 20 000 € de TVA (20 %) et vous déduirez de vos impôts pendant 9 ans, 11 % des 80 000 € restants, soit 977 € par an.
- Pour 300 000 € investis, la récupération de TVA s'élèvera à 60 000 € et la réduction d'impôts à environ 2 933 € par an pendant 9 ans (11 % des 240 000 € du montant HT de votre investissement).
Comment choisir la résidence idéale pour votre investissement ?
Même si les résidences de services ont actuellement le vent en poupe, il ne s'agit pas d'investir au hasard car toutes les résidences ne se valent pas. En premier lieu, étudiez précisément la localisation de l'établissement. Une résidence étudiante doit se trouver à proximité d'une université, être bien desservie par les transports en commun et proche de loisirs et d'un centre de vie. De la même façon, la résidence de tourisme se situera logiquement dans un lieu touristique attractif et facilement accessible. Soyez également très vigilant sur les services proposés. Ils doivent correspondre au public attendu et permettront de justifier des loyers plus élevés. Il s'agira par exemple d'un parking, du wi-fi, d'une laverie, d'une salle de sport voire d'une piscine. Enfin, choisissez aussi avec soin le gestionnaire locatif en charge de la résidence. De sa gestion dépendra aussi votre retour sur investissement.
Quel type de résidence choisir ?
Les quatre types de résidences peuvent rapporter les 4 % promis. Cependant, ce rendement dépend toujours de la qualité de la résidence et de celle du gestionnaire. Une résidence touristique gardera par exemple son attractivité si le gestionnaire sait adapter les services et les loisirs proposés aux attentes toujours nouvelles des vacanciers. De la même façon, la concurrence pouvant être élevée pour les résidences seniors, vous ne pourrez justifier un loyer élevé que par un niveau important de services. Certains professionnels mettent en garde contre ce type de résidence : les seniors sont toujours plus nombreux à vouloir rester à leur domicile et les dispositifs les y aidant se multiplient - ADMR, systèmes d'alerte, etc. Par contre, les places en EHPAD restant toujours insuffisantes, l'investissement semble toujours garanti.
Conseils SeLoger
- Quel que soit le type de résidence, contrôlez précisément la localisation et les loyers pratiqués aux alentours
- Si vous achetez sur plan, faites confiance à un entrepreneur reconnu sur le marché, garantie de sérieux et de pérennité du projet
- Choisissez avec soin votre gestionnaire locatif
On parle souvent d'un retour sur l'investissement supérieur à 4 % pour les résidences de services. Certes, ces chiffres peuvent être atteints mais encore faut-il choisir avec soin son investissement et réfléchir en amont à nombre de critères. Touristiques, estudiantines ou médicalisées, les résidences offrent chacune de belles opportunités, à vous de les saisir !
Télécharger le guide SeLogerNeuf pour réussir votre investissement
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)