De nombreuses questions se posent dès lors que l’on souhaite investir dans l'immobilier. Comment anticiper la future demande locative tout en s’assurant une haute rentabilité à court terme ? Quelles villes privilégier ? Tour d’horizon des meilleures opportunités du moment.
Paris et la petite couronne : sachez où chercher
Les professionnels de l’immobilier sont les premiers témoins des évolutions du marché, mais également les meilleurs conseillers des investisseurs. Catherine Callède, directrice de l’agence de chasse immobilière The Place To Be France, nous décrit l’état du marché parisien actuel « Paris continue à attirer de nombreux investisseurs, mais désormais dans sa version Grand Paris ! Intramuros, la capitale compte encore des arrondissements comme le 19e qui permettent des opérations jusqu’à 4 % de rendement net, mais nous dirigeons généralement nos clients investisseurs vers des villes de la Petite Couronne en pleine expansion. Elles vont profiter du réseau Grand Paris Express et offrent de belles opportunités à des prix redoutables au m² ».
Margaux, spécialiste en biens d’investissement dans cette agence nous décrit le type d’opérations possibles dans la petite couronne parisienne : « Il faut fureter du côté de Montreuil qui fait encore ses preuves ou même s’aventurer sans risque vers des villes comme Saint-Ouen, Romainville ou encore Vitry-Sur-Seine ! L’idéal ? Viser des T2 ou T3 à moins de 9 000 €/m² dans les quartiers les plus prisés et toucher sa cible à 3 500 €/m² dans des quartiers d’avenir - notamment à Vitry, Bagneux ou Romainville. » Margaux nous donne l’exemple d’une chasse réussie pour Cécile, une cliente accompagnée lors d’un premier investissement : « Nous lui avons déniché, dans un quartier dynamique et attractif de Montreuil relié à Paris par le métro 9, un très joli studio de 29m². Acquis 240 000 €, elle le loue meublé 1100 € c.c. par mois. Cette opération zéro-risque correspond toutefois à un rendement brut de 5,5 % pour notre cliente et au vu de l’attractivité de la zone, c’est également pour elle un placement hautement sécurisé et à grand potentiel de plus-value auquel elle tenait ! »
Sur un marché en proie par l'inflation, soumis à des normes toujours plus strictes et confronté à un durcissement des conditions d'octroi d'un crédit immobilier, la pierre demeure un choix rentable et sécurisé.
Quelles villes choisir en dehors de l'Île-de-France ?
Parmi les villes de province, Margaux cite les hotspots des investisseurs : Nantes, Grenoble, Villeurbanne, Nancy, mais aussi bien sûr Bayonne « Ces villes combinent chez nos clients attractivité et grande marge de manoeuvre en terme de projets personnels qu’ils s’agissent de probables pied-à-terre familiaux ou de purs investissements. Chacune a ses atouts particuliers : de 2 000 € à 6 000 €/m², ces villes proposent des placements sûrs en hyper-centre « mais pas toujours hautement rentables », ajoute Margaux. Tandis que leurs quartiers en transformations sont des cadres d’opportunités qu’il faut savoir saisir ! Nous sommes toujours aux aguets ». Offrant des rendements nets à partir de 4 %, ces villes françaises permettent d’assurer de bons revenus locatifs, le tout avec des budgets maîtrisés.
10 % de rentabilité brute ? Bienvenue à Roubaix
Margaux nous signale également des opérations « à très haute rentabilité », notamment, du côté de Roubaix. Les chasseurs de l’agence suivent cette ville de très près. En plein essor et parfaitement reliés à Lille par les transports (métro et tram), certains quartiers de Roubaix proposent un prix d’appel de 1 500 €/m² et offrent actuellement des opportunités qu’il reste encore à saisir. Margaux est l’une de ces pionnières qui a su récemment miser sur Roubaix : « J’y ai dirigé Monsieur et Madame S. Ce couple d’investisseurs nous a fait confiance, nous leur avons déniché un bel immeuble de rapport comptant cinq chambres de type étudiant et un T4, le tout, proche des écoles et de toutes les commodités. Cet immeuble négocié par nos équipes à 365 000 €, soit le prix d’un beau T2 à Paris, correspond aujourd’hui pour nos clients à un taux de rentabilité brute de 10 % ! ». Cela laisse de la marge pour atteindre vos propres objectifs !
Les questions à se poser avant d'investir dans l'immobilier
Avant de concrétiser votre projet d'investissement locatif, prenez le temps de vous poser quelques questions et d'y répondre. Tout d'abord, posez-vous la question de savoir si l'investissement que vous souhaitez réaliser est adapté à vos objectifs (constituer un patrimoine, toucher des revenus complémentaires, préparer votre retraite, défiscaliser, etc.) et à votre situation (financière, patrimoniale, personnelle…). Pour être efficace, un investissement doit être « sur mesure ». Le prix du logement qui vous intéresse est-il cohérent avec la réalité du marché immobilier local ? Le surpayer amoindrirait la rentabilité locative de votre investissement. Le logement est-il situé dans une ville dynamique (bassin d'emploi, vile universitaire…) ? Se trouve-t-il non loin de commerces et de transports ? La demande locative locale est-elle supérieure ou inférieure à l'offre ? Y a-t-il un risque important de vacance locative ? Qui de la concurrence avec les autres propriétaires ? Assurerez-vous vous-même la gestion locative de votre investissement ou la confierez-vous à une agence immobilière ? Autant de questions à vous poser pour sécuriser votre investissement locatif.
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