Victimes de placements immobiliers douteux, une soixantaine de footballeurs professionnels ont récemment perdu plusieurs millions d’euros. Voici les cinq conseils qu’ils auraient dû respecter pour éviter de se faire abuser.
1. Un gros rendement implique de gros risques
Eh oui, en matière d’investissement immobilier, sécurité et rendement ne font pas bon ménage. Plus un gain est potentiellement élevé, plus le risque pesant sur l’investisseur est important et inversement, un placement sûr sera le plus souvent assorti d’une faible rentabilité. Bref, si l’on vous propose un rendement défiant toute concurrence et que l’on vous assure que vous aurez la garantie de récupérer 100 % de votre capital, méfiance ! L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a d’ailleurs récemment mis en garde les investisseurs potentiels contre les « rendements trop élevés pour être vrais » (vous avez passé l’âge de croire au Père Noël, non ?!) et les « présentations qui minorent les risques de pertes ».
L'avis de l'expert Christophe Dupré, DG de AS & Associés
« Mes collaborateurs et moi-même sommes des techniciens. Pas des magiciens » précise Christophe Dupré, PDG et cofondateur de AS & Associés, société indépendante de conseil en gestion de patrimoine basée à Paris. « En tant que professionnels, nous avons plutôt tendance à fuir les rendements qui sont trop élevés au regard des performances du marché ».
2. Privilégiez un investissement adapté à votre situation
Les footballeurs qui se sont fait arnaquer souhaitaient défiscaliser une partie de leurs – confortables - salaires. Or, des dispositifs comme les lois Malraux et Monuments Historiques ou encore les investissements en résidences gérées permettent de payer moins d’impôts. Pour autant, attention de ne pas défiscaliser pour défiscaliser. En clair, la décision d’investir dans l’immobilier locatif ne devrait pas être motivée par la seule perspective de pouvoir profiter d’une carotte fiscale, aussi conséquente soit-elle. Pour être efficace, un placement doit être non seulement opportun mais aussi « sur mesure ». C’est-à-dire qu’il devra être parfaitement adapté à vos objectifs (vous constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires, préparer votre retraite, payer moins d’impôts, etc.) mais aussi à votre situation (personnelle, patrimoniale, financière, etc.). À quoi bon, par exemple, chercher à défiscaliser à tout prix si vous avez déjà atteint les plafonds des niches fiscales ou que votre imposition ne le justifie pas ? Une ristourne fiscale justifie-t-elle de surpayer un bien excentré dont le prix serait déconnecté de la réalité du marché immobilier local ?
L'avis de l'expert Christophe Dupré
« Il est essentiel d’identifier précisément ses objectifs de façon à définir la meilleure stratégie patrimoniale » indique Christophe Dupré. « Les footballeurs professionnels touchent des salaires très élevés, c'est ce qui les pousse à raisonner essentiellement en termes d’impôt. Mais leur carrière est brève et leur reconversion peut s’avérer difficile. N’auraient-ils pas plutôt intérêt, plutôt que de défiscaliser, à se constituer un patrimoine afin de percevoir des revenus locatifs en fin de carrière et de mettre leur famille à l’abri ? ».
3. Ne jamais s'engager dans un investissement immobilier à « l’aveuglette »
Mieux vaut passer à côté d’une bonne affaire plutôt que d’en faire une mauvaise ! Eh oui, on peut faire preuve de lucidité sur un terrain de foot et manquer de bon sens lorsqu’il s’agit de choisir le bon investissement. L’AMF encourage les investisseurs potentiels à bien « lire l’intégralité de la documentation sans négliger les mentions imprimées en petits caractères ». Et pour cause, lorsque l’on défiscalise, on doit être prêt à faire des concessions car en contrepartie des avantages fiscaux, dont il permet de bénéficier, tout support d’investissement implique un certain nombre de contraintes. Il est, par conséquent, essentiel que vous preniez le temps d’étudier un investissement ou de vous en faire expliquer le fonctionnement, avant de vous lancer. Dans le cas d’un investissement en Malraux, par exemple, vous profiterez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % des dépenses (dans la limite de 400 000 € répartis sur quatre ans) liées à la restauration d’un bien immobilier. Mais vous devrez, en contrepartie, prendre l’engagement de louer pendant une durée de neuf ans minimum. S’il s’agit d’une défiscalisation en loi Monuments Historiques, vous devrez conserver le bien pendant 15 ans minimum. Enfin, si vous optez pour des FCPI ou des Perp, vos fonds seront momentanément indisponibles.
L'avis de l'expert Christophe Dupré
« Il faut se fier à son bon sens terrien » explique Christophe Dupré. « Investir dans le locatif en achetant, au prix du marché, à proximité des transports et des commerces, un logement neuf en Île-de-France en prévision du Grand Paris, c’est une bonne opération en soi. Avec ou sans l’avantage fiscal qui y est attaché. En revanche, investir en Monuments Historiques à Guéret n’a d’intérêt que fiscalement. Dans la Creuse, le marché locatif est peu dynamique. Quant à la revente, il est probable qu’elle se fera à perte. Dans ce cas, écoutez votre bon sens et passez votre chemin ».
4. Assurez-vous avant tout de la qualité de l'investissement
Dans la vie, on ne maîtrise, hélas, pas toujours tout et la défiscalisation locative ne déroge pas à la règle. Si les investissements en résidences gérées (étudiants, seniors) offrent des bons rendements (entre 4 et 5 % nets), permettent de toucher des revenus garantis (même si le bien n’est pas loué !) et vous déchargent de la gestion locative, leur succès est étroitement lié à la fiabilité d’une tierce personne : l’exploitant de la résidence. En cas de défaillance de celui-ci, vous serez probablement contraint d’accepter une baisse des loyers... C’est pourquoi, avant d’investir dans une résidence gérée, il est important de se renseigner sur la fiabilité et la solidité du gestionnaire, lequel devra notamment pouvoir justifier d’une expérience reconnue dans le secteur et d’une bonne santé financière. Enfin, dans le doute, faites preuve de bon sens… et abstenez-vous !
L'avis de l'expert Christophe Dupré
« Le choix des intervenants (promoteur, exploitant, etc.) doit retenir toute votre attention » précise Christophe Dupré de AS & Associés. « Pour opérer votre sélection, intéressez-vous à leur ancienneté, à leur réputation, etc. Autant d’informations qui constituent un faisceau d’indices qui vous aidera à faire un premier tri. Quant aux investissements en résidence gérée, si la fiabilité de l’exploitant est déterminante, le choix de l’emplacement, l’adéquation du prix de vente avec le marché local et la qualité de la résidence le sont aussi ».
5. Il faut bien choisir son gestionnaire de patrimoine
S’il est une chose pire encore que de n’être pas conseillé(e), c’est d’être mal conseillé(e) ! Les footballeurs, qui ont été victimes de placement douteux, avaient eu affaire à des conseillers peu scrupuleux. Certains joueurs avaient ainsi été encouragés à défiscaliser par le biais d’un investissement en loi Monuments Historiques. Ce dispositif permet de déduire de ses revenus fonciers 100 % des frais engagés pour restaurer un bien immobilier classé et si un déficit foncier est créé, celui-ci peut alors être déduit – sans aucun plafond – du revenu global. Le hic, c’est qu’en ce qui concerne les footballeurs, les travaux de restauration n’ont jamais été effectués. Il semblerait également que la signature de certains joueurs ait été imitée sur des actes notariés.
Comment trouver un conseiller en gestion de patrimoine ?
Parce que l’on ne s’improvise pas investisseur du jour au lendemain, il est essentiel de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine dont l’expertise vous permettra de sécuriser votre investissement et d’orienter vos choix patrimoniaux sur le long terme. Mais il n’est pas moins essentiel de choisir un bon conseiller. « Redoublez de vigilance avec un vendeur qui se montrerait trop insistant ou qui vous pousserait à signer rapidement » rappelle l’AMF. Avant de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine, informez-vous sur lui. Vérifiez, par exemple, son professionnalisme et son expertise. La plupart des conseillers en gestion de patrimoine sont regroupés au sein d’organisations professionnelles : CNCIF (Chambre Nationale des Conseillers en Investissements Financiers), Anacofi (Association Nationale des Conseillers Financiers), CNCGP (Chambre Nationale des Conseillers en Gestion de Patrimoine), etc. Lors d’un premier entretien, vous pouvez aussi demander à ce que le conseiller vous remette un DER (Document d’Entrée en Relation). Y figurent ses qualifications mais aussi ses liens avec les intermédiaires financiers dont il commercialise les produits.
L'avis de l'expert Christophe Dupré
« La qualité du conseil et la durée du suivi sont déterminantes dans la réussite, sur le long terme, d’un projet de défiscalisation locative. Pour les évaluer, basez-vous sur des critères aisément vérifiables : s’agit-il d’un cabinet de gestion de patrimoine indépendant ? Si tel n’est pas le cas, il ne commercialisera que des produits issus de la maison mère. Est-il multicarte ou ne propose-t-il que des solutions immobilières ? En général, il est souhaitable que les placements proposés soient diversifiés. Quels sont ses effectifs ? S’il s’agit d’une structure composée de 2/3 collaborateurs, voire d’un seul, quelle alternative aurez-vous si votre interlocuteur met la clé sous la porte ? Son chiffre d’affaires est-il élevé ? Si oui, cela constituera un gage de pérennité de l’entreprise. S’agit-il d’un cabinet renommé ? Combien d’années d’existence a-t-il derrière lui ? Enfin, n’hésitez pas à vous rendre sur place pour vous faire une idée ».
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)