Les voies alternatives de l’investissement immobilier

Pour leur épargne, les Français privilégient deux options : la pierre et l’assurance vie. Malgré les crises, l’immobilier incarne à leurs yeux un investissement sûr. Quant à l’assurance vie, tant sur le plan de la fiscalité, très optimale, que des règles de transmission aux descendants, elle prête peu le flanc aux mauvaises surprises. Or, l’année dernière, avec une baisse moyenne de 2,90 % de leurs rendements, les différentes formules d’assurance vie ont déçu jusqu’aux plus fidèles.

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier, principalement d'entreprise, tout en évitant à l'épargnant une gestion au quotidien et en offrant un investissement équilibré. Ce placement est conçu pour percevoir des revenus réguliers. Une fois retranchés les frais de gestion, qui représentent environ 1 %, le rendement reste plus élevé que les fonds en euros aujourd’hui proposés.

Les SCPI incarnent à l’évidence l’offre immobilière la plus prisée actuellement par les particuliers et la plus proposée par les assureurs. Elles peuvent apporter des compléments de revenus (SCPI de rendement), des perspectives de plus-values (SCPI d’habitation) ou des baisses d’impôts (SCPI fiscales). Les gros contribuables subissent cependant de lourdes taxations puisqu’ils ajoutent la part des loyers reversée par la SCPI au montant de leurs revenus imposables. Les plus-values sont, elles, taxées après abattements classiques. C’est pour cette raison qu’il est conseillé de les intégrer dans des assurances vies. Vous pouvez alors retirer, chaque année, jusqu’à 4 600 euros de gains sans impôt (9 200 euros pour un couple marié).

Assurance vie + investissements immobiliers = bonne affaire

Ce constat a poussé de nombreux assureurs et autres conseillers financiers à plancher sur un assemblage des deux, à savoir des assurances vie adossées à des investissements immobiliers. Ce n’est pas, en soi, une idée révolutionnaire. Au début des années 1980, les contrats ACAVI (Assurance à capital variable immobilier), permettaient déjà aux investisseurs de diversifier leur épargne. Mais la sévère crise des années 1990 mit un terme aux ACAVI. C’est donc avec prudence que les assureurs et les banquiers ont retrouvé le chemin de la pierre.

Les fonds euros adossés à l’immobilier

De nombreux fonds en euros sont aujourd’hui adossés à l’immobilier. Ils ont l’avantage de proposer un niveau de performance supérieur aux fonds classiques car l’immobilier, et notamment l’immobilier professionnel, rapporte généralement plus que les obligations. En effet, les obligations oscillent généralement entre 2,5 et 3 % d’intérêt annuel alors que les loyers de bureaux, d’entrepôts ou encore des centres commerciaux atteignent un rendement de 5 %. La prise de risques est mesurée et les gains engrangés plus consistants.

Les Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)

Ces fonds investissent à la fois dans la pierre et dans les valeurs mobilières plus traditionnelles (actions, obligations…). Ils sont suffisamment diversifiés pour limiter les prises de risques. Certains d’entre eux ont atteint un rendement de 10 % en 2011 mais la tendance est plutôt à des performances plus modestes, même si certains assureurs, plus judicieux, s’en sortent mieux que d’autres.