Prêt immobilier pour un investissement locatif : réussir son financement

Pour investir dans l’immobilier locatif, rares sont les porteurs de projet qui achètent comptant. En France, près de 80 % des investisseurs recourent au financement bancaire, et parfois sans même toucher à leur épargne personnelle. 

Le prêt immobilier permet de financer une grande partie du coût d’acquisition d’un bien, parfois sans mobiliser la totalité de son épargne. De plus, pour un investissement locatif, le remboursement du prêt est réalisé, au moins partiellement, grâce aux loyers perçus. 

Bien que le fonctionnement du prêt amortissable soit similaire pour un projet d’investissement, ou pour un achat en résidence principale, il existe néanmoins quelques différences, notamment au niveau du calcul de la solvabilité de l’emprunteur. 

Pour un projet locatif, les futurs loyers perçus sont pris en compte, en partie (généralement à 70 %), dans le calcul de la capacité d’emprunt. Un avantage non négligeable pour l’emprunteur ! Pour vous faire une idée précise de votre capacité d’emprunt, n’hésitez pas à faire une simulation pour un investissement locatif. C’est la première étape, pour mesurer le budget que vous consacrerez à votre projet d’investissement. 

Même en disposant d’une somme d’argent conséquente, certains investisseurs choisissent de conserver leur épargne et souscrivent à un crédit bancaire. Pourquoi ? En vérité, le recours à l’emprunt confère plusieurs avantages. 

Préserver son épargne et sa trésorerie 

Le prêt immobilier pour un investissement locatif permet d’investir sur un actif plus conséquent, sans immobiliser toutes ses liquidités, car l’acheteur est moins limité par ses fonds propres. De cette façon, il préserve sa trésorerie et il peut conserver une épargne de précaution pour faire face à d’éventuels imprévus, ou pour réaliser des travaux de rénovation, par exemple. 

Profiter de l’effet de levier 

Autre point important, bien qu’un peu plus technique : l’effet de levier. Il s’agit de se faire financer par la banque, en utilisant peu de fonds propres, voire pas du tout, et de faire porter l’effort financier sur le locataire qui verse des loyers. Pour cela, le montant des mensualités de crédit, plus les charges, devra être inférieur aux loyers perçus. 

Attention ! L’effet de levier doit être manié avec précaution, car, lorsque l’opération n’est pas rentable, les pertes sont, elles aussi, multipliées. Pour l’investisseur chevronné qui a peu mobilisé sa trésorerie, c’est aussi un moyen de multiplier les opérations, à la condition de ne pas dépasser le seuil de 35 % d’endettement maximal exigé par la banque.

Déduire les intérêts d’emprunt 

Enfin, dans le cadre d’un investissement locatif, les intérêts d’emprunt sont déductibles des impôts, selon le régime d’imposition choisi. Dans certains cas, cette déduction permet d’annuler purement et simplement le résultat fiscal. 

L’investisseur en immobilier locatif peut avoir recours à plusieurs types de prêts immobiliers. 

• Le prêt amortissable classique. C’est la solution la plus courante. Ce prêt consiste à rembourser tous les mois une partie du capital emprunté, plus les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur. Le prêt amortissable peut être à taux fixe ou à taux mixte. Dans le premier cas, les mensualités de remboursement sont connues d’avance. Pas de surprise ! Dans le second cas, le taux d’intérêt est variable sur les dernières années de remboursement du prêt. 
• Le prêt in fine est différent du prêt amortissable. Le capital emprunté est remboursé en une fois, à la fin du crédit immobilier. Pendant la durée d’amortissement, ne sont remboursés que les intérêts d’emprunt et l’assurance. Ce prêt s’adresse aux épargnants possédant un capital financier significatif. Pour pallier le risque, les banques demandent souvent un nantissement en guise de garantie. 

Plus rarement, il arrive que l’investisseur paie son bien immobilier au comptant. Dans ce cas, l’acheteur fait des économies sur l’absence d’intérêts d’emprunt et sur l’assurance emprunteur. Toutefois, il peut être plus limité financièrement dans le choix du bien sur lequel il va investir. Généralement, cette option accélère la transaction, et le pouvoir de négociation sur le prix est accru !

Pour un achat en résidence principale, comme pour un investissement locatif, l’apport est un des piliers de votre plan de financement. Une réflexion avisée à ce sujet est alors nécessaire. 

L’apport est-il obligatoire ? Légalement, la réponse est non. Toutefois, pour se prémunir contre le risque de défaut de paiement, les banques exigent généralement un apport au moins égal à 10 % du montant de l’achat. C’est un minimum ! Dans les faits, le niveau d’apport porté par les Français se situe entre 10 et 30 %. Le ratio de 10 % correspond aux frais annexes de l’opération (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier, etc.). C’est une somme que la banque pourra potentiellement ne pas être en mesure de récupérer, en cas de revente du bien avant le terme du crédit. 

Il arrive que les banques concèdent un crédit sans apport. Dans le jargon bancaire, on parle alors de financement à 110 %. Pour certains profils d’investisseurs, c’est une aubaine. Cette solution présente néanmoins un inconvénient : un coût global du crédit plus important, puisque la somme empruntée est, elle aussi, plus élevée. Attention ! Pour bénéficier d’un crédit sans apport, l’investisseur doit montrer patte blanche, avoir un bon historique de crédit, une situation professionnelle stable et un reste à vivre confortable. 

Le taux d’endettement 

Avant d’accorder un financement, la banque va procéder à une analyse approfondie du dossier de l’emprunteur. L’un des premiers indicateurs de solvabilité examiné par le prêteur est le fameux taux d’endettement, car il renvoie à l’une des règles les plus strictes édictée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). 

Le taux d’endettement de l’emprunteur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus nets. Ce qui signifie que ses charges (prêt immobilier, loyer, etc.) ne peuvent dépasser 35 % de ses revenus avant impôt (salaires nets, pensions de retraite, revenus locatifs pondérés, etc.). À partir de cette donnée, la banque sera en mesure de calculer la capacité d’emprunt de l’investisseur. Il arrive parfois que le prêteur outrepasse ce taux d’endettement de 35 % dans certains contextes spécifiques, mais c’est relativement rare. 

Depuis le 1er janvier 2022, le HCSF a uniformisé le mode de calcul du taux d’endettement, et proscrit le taux d’endettement différentiel, utilisé alors par certaines banques. Cette méthode de calcul, plus avantageuse pour les investisseurs, avait un impact favorable sur la capacité d’emprunt des porteurs de projets. 
 

Les revenus locatifs

Dans le cadre d’un prêt immobilier pour un investissement locatif, les revenus locatifs sont intégrés au calcul de la capacité d’emprunt, mais pas intégralement. Les banques ne retiennent généralement qu’une partie des loyers prévisionnels, souvent autour de 70 %, selon leur politique et le profil de l’emprunteur, pour évincer les risques d’impayés, de vacances locatives, etc. Afin d’améliorer votre capacité d’emprunt, n’hésitez pas à présenter à la banque une simulation de votre futur rendement locatif. 

Le reste à vivre 

Un autre élément important entre en considération : le reste à vivre. C’est la somme dont vous disposez après avoir réglé votre crédit immobilier et vos charges fixes. C’est un critère essentiel pour la banque, et malgré un taux d’endettement qui entre les clous, un reste à vivre trop faible peut empêcher l’octroi du crédit. On considère qu’un reste à vivre entre 700 et 1 000 euros est nécessaire pour une personne seule. 

Pour optimiser le financement de votre projet locatif, il est bien sûr recommandé de comparer les offres et les taux d’intérêt proposés par les établissements prêteurs. Mais l’optimisation de votre prêt bancaire ne se limite pas au taux :  les garanties et l’assurance emprunteur sont également des éléments de prêt qui peuvent vous faire économiser de façon significative, et améliorer la rentabilité de votre projet. La délégation d’assurance permet désormais de faire jouer la concurrence et de changer d’acteur quand vous le souhaitez ! 

Un autre levier d’optimisation est le choix de la durée d’amortissement de votre crédit. La durée d’emprunt idéale dépend de votre situation financière. Toutefois, sachez que ce paramètre impacte vos mensualités de crédit, votre cashflow, votre effort d’épargne, et le coût global de l’opération. Par exemple, une durée d’emprunt plus longue (20 à 25 ans), vous permet de réduire le montant de vos mensualités, de conserver un cashflow plus intéressant, et de préserver votre capacité d’emprunt. Des mensualités moins élevées permettent en effet aux loyers perçus de couvrir plus aisément une partie importante, voire la totalité, des échéances du prêt. D’où l’intérêt de bien calibrer votre investissement, en étudiant le marché immobilier en amont, pour vous assurer des niveaux de loyers pratiqués dans le secteur de l’achat. 

Enfin, pour mettre toutes les chances de votre côté, et obtenir votre prêt immobilier, n’oubliez pas que votre dossier bancaire doit refléter la santé de vos finances et prouver la viabilité de votre opération d’investissement. C'est maintenant à vous de jouer !