Dans quelles villes étudiantes investir en 2026 ?

Christelle Privat 29 juin 2026

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Le magazine L’Étudiant vient de publier son classement des « meilleures villes étudiantes » pour 2026. Cinquante villes françaises comptant plus de 7 500 étudiants ont été passées au crible sur la base de nombreux critères : attractivité, offre de formation, emploi, cadre de vie, santé, qualité de l’air, vie étudiante, offre culturelle, accès aux personnes à mobilité réduite… Autant d’indicateurs précieux pour orienter votre prochain investissement locatif.

Chambre d'étudiant avec bureau, ordinateurs, fauteuil jaune et lampadaire allumé.

Cette année, Toulouse reste la « meilleure » des villes étudiantes selon le célèbre classement. © Getty Images

Sommaire

Toulouse, Rennes, Montpellier : le trio de tête du classement

Cette année, Toulouse (31000) reste la « meilleure » des villes étudiantes selon le célèbre classement. Avec sa très bonne note de 78/103, la Ville rose semble se distinguer par son offre culturelle foisonnante et ses nombreuses initiatives à l’échelle locale. De plus, elle propose une offre de formation riche et des cursus de pointe (Toulouse School of Economics, TBS, INSA Toulouse, Isae-Supaero, L’ENAC, etc.).

Avec ses 493 465 habitants, Toulouse n’est pas convoitée uniquement par les jeunes, puisqu’elle est récemment devenue la deuxième ville de France, damant le pion à la métropole de Lyon. Vous souhaitez investir à Toulouse ? Au 1^er mai 2026, le prix moyen d’un appartement était de 3 499 €/m² et les loyers pratiqués avoisinaient 15,1 €/m². Un investisseur peut espérer un rendement moyen de 5,2 % sur 12 mois pour un bien de type T2.

Deux autres métropoles brillent sur le podium de ce classement : Rennes et Montpellier. Rennes (35000) possède une offre de formation complète, ce qui explique certainement qu’un cinquième de sa population soit constitué d’étudiants. Le prix moyen d’un appartement dans la capitale de la Bretagne est de 3 912 €/m² et le prix du loyer moyen est de 15,1 €/m². Le rendement moyen est de 4,6 % sur 12 mois pour un bien de type T2.

Montpellier (34000), l’autre ville d’Occitanie, offre à ses étudiants, la gratuité des transports, dont ses 5 lignes de tramway colorées, et des panoramas maritimes exceptionnels. L’achat d’un appartement à Montpellier, nécessite un investissement moyen de 3 325 €/m², avec un prix des loyers de l’ordre de 16 €/m². Le rendement moyen est de 5,8 % sur 12 mois, pour un bien de type T2.

Plusieurs villes du Grand Ouest dans le top 10

En plus de Rennes, plusieurs autres villes du Grand Ouest se distinguent dans ce classement des meilleures villes étudiantes de France. C’est le cas de Caen, Nantes, Brest, et Angers, respectivement en 4^e, 5^e, 6^e et 8^e places.

Petit coup de projecteur sur la ville portuaire de Brest (29200), une commune à taille humaine d’environ 29 000 étudiants (14,3 % de la population), qui offre aux étudiants un cadre de vie très agréable à proximité de la mer et des prix immobiliers plus accessibles que ceux de Rennes (3 912 €/m²) ou de Nantes (3 455 €/m²). Au 1^er mai 2026, le prix d’un appartement à Brest était en moyenne de 2 398 €/m² et le rendement moyen pour un bien de type T2 de 6,3 %.

Angers (49000) bénéficie également d’une belle cote de popularité auprès des étudiants et des jeunes, puisque 48 % de sa population a moins de 30 ans. La ville des Pays de Loire est généralement appréciée pour son dynamisme, sa proximité avec Paris (1 h 30 de train) et sa « douceur angevine » avec ses très nombreux espaces naturels.

Investir à Angers est une bonne option, avec un prix de l’immobilier moyen encore accessible : 3 225 €/m² pour un appartement et un rendement moyen de 5,2 % pour un T2. Le marché locatif étant tendu, les risques de vacance locative sont faibles, si l’emplacement est bien choisi.

Bordeaux, Lille, Lyon, Besançon, Strasbourg, Grenoble restent des valeurs sûres

Avec ses 260 958 habitants (Insee 2019), Bordeaux (33000) est une métropole dynamique et agréable offrant plus de 800 formations post-bac. Cette année, la ville intègre le top 10 du classement L’Étudiant. Le prix immobilier moyen pour un appartement à Bordeaux est de 4 371 €/m² et le rendement moyen attendu pour un appartement de deux-pièces avoisine 4,7 %.

Les villes de Lille (59000), Lyon (69000), Dijon (21000) et Besançon (25000) attirent chaque année de nombreux étudiants et les prix immobiliers moyens sont respectivement de 3 359 €/m², 4 512 €/m², 2 657 €/m² et 2 419 €/m².

Les villes de Grenoble (38000) et Strasbourg (67000) continuent de séduire des étudiants pour leur qualité de vie, leur dimension cosmopolite et leur dynamisme économique. Grenoble est aussi très appréciée pour sa nature omniprésente au cœur du massif alpin, et Strasbourg (67000) pour son patrimoine architectural et culturel riche. Les prix immobiliers moyens pratiqués dans ces villes sont respectivement de 2 547 €/m² et 3 707 €/m². La ville de Grenoble offre un rendement locatif moyen de 6,9 % !

Ces villes ont un rendement locatif supérieur à 7 % !

Dans les villes de Nancy (54000), Clermont-Ferrand (63000), Le Mans (72000), et Limoges (87000), les investisseurs peuvent espérer des rendements supérieurs à 7 % ! Pour un appartement de type T2, ils sont respectivement de 7,2 %, 7,3 %, 7,3 % et 8,9 % pour la ville de Limoges.

Dans ces villes étudiantes à taille humaine, sauf pour Nancy qui est une grande ville universitaire, les prix immobiliers sont encore très accessibles et le coût de la vie abordable pour les bourses serrées des élèves du supérieur. Voici les prix immobiliers pratiqués au 1^er mai 2026 : Nancy (2 343 €/m²), Clermont-Ferrand (2 067 €/m²), Le Mans (2 060 €/m²) et Limoges (1 579 €/m²).

Le saviez-vous ?

En 2023, un classement de l’Union nationale des étudiants de France (Unef) a reconnu Limoges comme la ville universitaire la moins chère de France. Selon ce classement, un étudiant y débourse en moyenne 375 euros pour son loyer, contre 582 euros à Marseille et 881 euros à Paris.