XIVe arrondissement de Marseille : quartiers en souffrance et belles opportunités
Emblématique des quartiers nord de Marseille, le XIVe arrondissement cumule certes les handicaps sociaux, économiques et géographiques mais les compense par des tarifs extrêmement attractifs à l’achat, qui permettent aux foyers modestes d’accéder à la propriété.
Le XIVe : au cœur des quartiers nord de Marseille
Situé légèrement en retrait du centre-ville et du littoral, le XIVème arrondissement s’étend sur un peu plus de 16 kilomètres carrés et compte un total de 62 000 habitants. Ces derniers se répartissent dans sept cités-quartiers bien distinctes qui, comme c’est la tradition à Marseille, conservent de nombreux particularismes. Depuis Les Arnavaux, Le Canet et Bon Secours, qui sont les plus proches du centre-ville, jusqu’à Saint-Joseph, Sainte-Marthe et Le Merlan, qui en sont les plus éloignés, le territoire se définit par un urbanisme constitué en grande majorité de logements collectifs et de barres d’immeubles.
Un secteur qui connaît d’importantes difficultés économiques
Le XIVe arrondissement abrite traditionnellement une population assez défavorisée. Le taux de chômage y était de 24,48 % en 2006, contre 18,23 % pour la moyenne marseillaise. Des initiatives sont cependant entreprises et devraient permettre de modifier la donne à moyen ou long terme, avec à la clé une revalorisation possible du parc immobilier : la création d’une zone franche incluant Saint-Gabriel et Le Canet, notamment, attire des entreprises créatrices d’emploi. Les opérations de promotion immobilière dans le neuf connaissent par ailleurs un certain dynamisme, notamment dans la ZAC de Sainte-Marthe.
Les chiffres clés du XIVe arrondissement
- Le XIVe arrondissement compte 45 % de logements sociaux, ce qui constitue le record de Marseille.
- 83,62 % de l’habitat y est collectif, soit un chiffre conforme à la moyenne de la ville.
- Moins chers, les logements sont aussi plus vastes : 46 % disposent de quatre pièces ou plus, contre 38 % dans le reste de la ville.
Transports : un réseau éclaté et peu dense
L’enclavement géographique ne constitue pas le moindre des défis qui se posent au XIVe. Dénué de toute station de métro, l’arrondissement est traversé par l’autoroute A7 au niveau du Canet et des Arnavaux : un bon point pour les propriétaires d’un véhicule, qui peuvent rejoindre le centre-ville en trois minutes à peine, mais cette traversée pose aussi des problèmes en termes d’urbanisme, avec des quartiers physiquement séparés et éclatés par les grands axes routiers. Deux lignes ferroviaires relient des petites gares de quartier (Sainte-Marthe-en-Provence, Les Arnavaux…) à la gare Saint-Charles.
Se loger dans le XIVe arrondissement : des tarifs avantageux
Avec des prix bas au mètre carré qui se négociaient début 2015, autour de 1800 € pour un appartement et 2500 € pour une maison de ville, le XIVe arrondissement est l’un des deux ou trois secteurs les moins chers de tout Marseille. Les prix peuvent descendre encore plus bas dans les zones les plus sensibles, comme Le Canet et Saint-Joseph. Sainte-Marthe, à l’inverse, bénéficie d’une attractivité plus importante et les prix y dépassent volontiers le seuil de 3500 € au mètre carré.
Un investissement dans le XIVe arrondissement n’est pas nécessairement à déconseiller, mais doit être réalisé en toute connaissance de cause et en tablant sur une belle valorisation à long terme.
les Points clés à retenir
- Le XIVe arrondissement regroupe certains des quartiers nord de Marseille.
- Le contexte socio-économique difficile et un habitat dégradé poussent les prix à la baisse.
- Il n’est pas rare d’y trouver des opportunités d’investissement.
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