Électricité : qui doit faire les réparations entre le locataire et le propriétaire ?

Pendant la location d'un logement, les frais liés à l'entretien et aux réparations de l'installation électrique sont partagés entre le locataire et le propriétaire. En règle générale, c'est le décret n° 87-712 du 26 août 1987, pris en application de la loi du 6 juillet 1989, qui fixe la liste des réparations locatives incombant au locataire. Ce dernier prend en charge l'entretien courant et les petites réparations : remplacement des ampoules (y compris toute ampoule grillée), des fusibles, entretien des interrupteurs, remplacement d'une baguette de protection, etc. 

En cas de location meublée, les frais d'entretien et les menues réparations des appareils électriques mentionnés dans le bail (réfrigérateur, machine à laver…) sont à la charge du locataire, sauf en cas de vétusté. La vétusté s'apprécie notamment à partir des grilles de vétusté annexées au bail et de l'état des lieux d'entrée : si l'usure normale du bien est avérée, c'est au propriétaire de s'occuper des réparations ou du remplacement. 

Que la location soit vide ou meublée, le bailleur doit prendre en charge les grosses réparations de l'installation électrique et le remplacement des équipements qui ne sont plus aux normes (tableau électrique…). C'est au propriétaire de contacter un électricien ou un autre professionnel qualifié pour réaliser ces interventions. Si le locataire fait appel à un professionnel de son côté sans accord préalable, le propriétaire peut refuser de payer la facture.

• Entretien et remplacement des prises de courant.
• Entretien et remplacement des fusibles.
• Entretien et remplacement des ampoules (exemple : toute ampoule grillée en cours de bail).
• Entretien et remplacement des interrupteurs.
• Remplacement des baguettes de protection.
• Location meublée : entretien et menues réparations des appareils électriques mis à sa disposition (réfrigérateur, machine à laver, etc.), hors vétusté et usure normale.

• Travaux de remise aux normes et réparation du réseau électrique, notamment si le diagnostic électrique réalisé avant la signature du bail révèle des anomalies imposant des travaux.
• Entretien et réparation du tableau électrique, y compris le disjoncteur général.
• Remplacement de l'éclairage par un éclairage à LED : le propriétaire peut demander la participation du locataire dans la mesure où il réalisera des économies d'énergie.
• Location meublée : réparation et remplacement des appareils électriques inscrits dans le bail (réfrigérateur, machine à laver…) en cas de vétusté ou de panne non imputable au locataire.
• Réparation ou remplacement des installations électriques suite à un cas de force majeure (tempête, inondation, etc.).
• Dépannage d'électricité lié aux parties communes en copropriété : les travaux d'électricité dans les parties communes relèvent du syndicat de copropriété, et non du locataire.

Depuis 2009, tout bailleur mettant en location un logement dont l'installation électrique a plus de 15 ans doit fournir un diagnostic électrique. Ce document, établi par un professionnel certifié, identifie les anomalies susceptibles de présenter des risques pour la sécurité des occupants. Si des anomalies sont relevées, le propriétaire a l'obligation d'engager les travaux d'électricité nécessaires avant ou après la mise en location, selon la gravité de la situation. Le locataire est en droit de vérifier ce document à l'entrée dans les lieux.

Certaines pannes nécessitent un dépannage d'électricité rapide : un disjoncteur qui saute régulièrement, un court-circuit ou une panne générale peuvent présenter des risques. Dans ce cas, voici la marche à suivre :

1. Vérifiez d'abord si la panne provient de vos propres appareils (débranchez-les et réenclenchez le disjoncteur).
2. Si le problème persiste, signalez-le immédiatement au propriétaire par écrit (e-mail ou courrier recommandé avec accusé de réception).
3. En cas de danger immédiat, contactez un électricien d'urgence et conservez la facture pour un éventuel remboursement.
4. N'intervenez jamais vous-même sur le tableau électrique ou le disjoncteur principal sans compétences adaptées.

Le signalement écrit est essentiel : il constitue une preuve en cas de litige ultérieur. Pour tout dépannage d'électricité engagé sans accord du bailleur, conservez devis et factures.

La distinction entre réparations locatives et grosses réparations s'applique aussi aux équipements motorisés. En pratique, l'entretien courant d'un volet roulant électrique (graissage, remplacement d'une télécommande) est à la charge du locataire. En revanche, le remplacement du moteur ou les travaux d'électricité liés à une défaillance structurelle relèvent du bailleur, sauf si la panne résulte d'une mauvaise utilisation. Même logique pour un portail électrique : les critères de répartition dépendent de la nature de la panne et de l'état des lieux initial.

En cas de désaccord sur la prise en charge d'une réparation, plusieurs étapes permettent de résoudre la situation à l'amiable ou par voie légale :

1. Signalement écrit : adressez au propriétaire un courrier recommandé détaillant le problème, les risques potentiels et votre demande d'intervention.
2. Mise en demeure : sans réponse dans un délai raisonnable, envoyez une mise en demeure formelle.
3. Commission départementale de conciliation : saisissez gratuitement cette instance pour tenter une résolution amiable du cas de litige.
4. Tribunal judiciaire : en dernier recours, le juge tranchera en s'appuyant sur la loi du 6 juillet 1989, le décret du 26 août 1987 et les pièces justificatives.

Des organismes comme l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) ou le site service-public.fr peuvent vous accompagner gratuitement dans ces démarches.

Pour éviter tout litige futur sur les réparations importantes, quelques réflexes à adopter dès votre entrée dans l'appartement :

• Vérifiez le bon fonctionnement de chaque prise, interrupteur et appareil électrique mis à disposition.
• Notez toute anomalie dans l'état des lieux d'entrée, même mineure.
• Demandez à consulter le diagnostic électrique de moins de 6 ans.
• Assurez-vous que votre assurance habitation (responsabilité civile) couvre les dommages électriques que vous pourriez causer.