Encadrement des loyers : dans quelles villes ? Quand ? Comment ?

L'encadrement des loyers, c'est pour quand ?

La loi ALUR avait introduit un dispositif d’encadrement des loyers à Paris et à Lille, rapidement invalidé par les tribunaux administratifs. La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi « ELAN » réintroduit ce mécanisme à titre expérimental. Depuis l'été 2019,  la ville de Paris à réintroduire l’encadrement des loyers sur l’ensemble de son territoire.

L'encadrement des loyers concerne quel bail de location ?

Ce dispositif d’encadrement des loyers s’applique aux baux d’habitation conclus au titre de résidence principale de l’occupant, à savoir les baux soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

• Le bail de location vide.
• Le bail de location meublé.
• Le bail mobilité.

Quelle ville est concernée par l'encadrement des loyers ? 

L’encadrement des loyers n’est pas voué à s’appliquer à tout le territoire national, seulement dans certains périmètres des zones tendues et très tendues déterminés par décret, à la demande :

• Des EPCI compétents en matière d’habitat.
• De la commune de Paris.
• Des Etablissements publics territoriaux de la métropole du grand Paris.
• Des métropoles de Lyon, Aix en Provence et Marseille.

Comment est mis en œuvre l’encadrement des loyers ?

Les collectivités listées ci-dessus, demandent, dans un délai de deux ans, à compter de la publication de la loi ELAN (soit jusqu’au 23 novembre 2020), au ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales ou à la direction de l’habitation, de l’urbanisme et des paysages, la mise en place du dispositif d’encadrement des loyers. Le ministère prendra un décret qui déterminera les périmètres soumis au dispositif dans le territoire de la collectivité demandeuse. Il ne sera fait suite à la demande des collectivités que sous certaines conditions :

• Les collectivités doivent faire état d’un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen du parc locatif social.
• Un loyer médian élevé doit également être constaté.
• Le taux de logement commencé, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années doit être faible.
• Les perspectives de production pluriannuelle de logement inscrites dans le programme local de l’habitat sont limitées.

Une fois l’accord du gouvernement matérialisé par un décret, les collectivités prendront des arrêtés et l’encadrement des loyers s’appliquera à compter de l’entrée en vigueur desdits arrêtés. 

Comment sont déterminés les loyers de référence ?

Pour chaque territoire déterminé par décret, le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré, et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. Un complément de loyer peut également être déterminé dans le respect cumulatif des conditions suivantes :

• S’il est rapporté l’existence de caractéristiques particulières de localisation et de confort.
• Si le loyer pratiqué est égal au loyer de référence majoré.

Il n’existe pas de liste légale de ce que constitue une caractéristique particulière de localisation ou de confort. En cas de litige, ce seront les juges qui trancheront.

Comment contester un loyer qui n'est pas conforme ?

Le loyer est trop élevé lors de la signature du contrat de location

S’il l’estime trop élevé, le locataire a la possibilité de contester le montant du complément de loyer dans un délai maximum de trois mois suivant la signature du bail de location, en saisissant la commission départementale de conciliation. En cas de non conciliation, le locataire peut alors saisir le tribunal d’instance (avec ou sans l’assistance d’un avocat), également dans un délai de trois mois suivant la non conciliation.

Le loyer est trop élévé lors du renouvellement du bail 

Si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire, lors du renouvellement du bail, peut proposer au propriétaire un nouveau loyer, dans un délai minimum de cinq mois avant la fin du bail de location. A défaut d’accord possible entre propriétaire et locataire, le litige sera porté devant le tribunal d’instance.

Le propriétaire peut au moment du renouvellement du bail  augmenter le loyer

Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire bailleur, peut, lors du renouvellement du bail, six mois avant la fin du bail, proposer au locataire un nouveau loyer. Le juge pourra être saisi en cas de désaccord persistant.