Le dépôt de garantie est-il obligatoire pour louer un appartement ?

Vincent Cuzon
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Pour louer un appartement, il est souvent nécessaire de verser un dépôt de garantie au propriétaire. Est-ce obligatoire, quel est son montant et quand la caution est-elle encaissée.

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Le dépôt de garantie est-il obligatoire pour louer un appartement ?
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais presque systématique. ©Philippe Turpin
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Oui, il est souvent demandé un dépôt de garantie pour louer un logement

Si cela n’est pas obligatoire, le propriétaire exige généralement que le locataire verse un dépôt de garantie pour louer son logement. Ce dépôt de garantie est couramment appelé à tort « caution ». Il sert à couvrir d'éventuelles défaillances du locataire (loyers ou charges impayés, dégradations locatives...). Par exemple, si le logement a subi des dégradations et nécessite une remise en état, le dépôt de garantie peut être ponctionné du montant des réparations. Le montant du dépôt de garantie doit obligatoirement figurer dans le contrat du bail d'habitation et ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours ou au renouvellement du bail. Son montant ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et à 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée. Le propriétaire ne peut pas réclamer de dépôt de garantie au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois. C’est notamment le cas si le loyer est payé de façon trimestrielle.

Dans le cadre d’un bail mobilité, le propriétaire ne peut demander aucun dépôt de garantie au locataire. Il peut toutefois réclamer une caution, facilitée par la garantie VISALE.

Quand le dépôt de garantie est-il encaissé ?

Le dépôt de garantie doit être versé lors de la signature du bail au propriétaire, qui l’encaisse généralement au même moment, et ce même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure de plusieurs mois. En revanche, le dépôt de garantie ne peut pas être encaissé avant la signature du bail. Le propriétaire ne peut d’ailleurs absolument pas réclamer un chèque de réservation au locataire. Le dépôt de garantie doit être versé directement par le locataire, ou via un tiers, comme Action logement avec l'avance loca-pass, ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL) avec l'aide pour financer le dépôt de garantie. En cas de versement en espèces, le locataire peut demander au propriétaire un reçu spécifiant que la somme remise l'est au titre du dépôt de garantie. Si le dépôt de garantie prend la forme d’un chèque, le propriétaire devra obligatoirement l’encaisser dans un délai de 6 mois. Passé ce délai, le chèque n’est plus valable et ne peut plus être encaissé par le propriétaire.

Le dépôt de garantie sert à couvrir les éventuelles défaillances du locataire, tandis que la caution est supportée par un garant, qui s’engage à couvrir les éventuels impayés de loyers du locataire.

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Après l’état des lieux de sortie ou la restitution des clés, le montant complet du dépôt de garantie doit être restitué au locataire, dans un délai maximal d’un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Le délai maximal est de 2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée. Au-delà de ce délai, le propriétaire s’expose à une majoration s’élevant à 10 % du loyer hors charges pour chaque mois de retard. Le délai débute à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre en mains propres au propriétaire ou à son mandataire (l'agent immobilier), ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Si le propriétaire n'a pas réalisé d'état des lieux de sortie, son locataire peut exiger sa rédaction via une mise en demeure. Une fois l'état des lieux de sortie effectué, le locataire pourra rendre les clés et réclamer son dépôt de garantie. Si aucun état des lieux d’entrée n’avait été réalisé, le locataire est présumé avoir reçu le logement en état, sauf s’il apporte la preuve du contraire.

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