Location : comment faire un état des lieux ?

Location : comment faire un état des lieux ?

Depuis le 1er juin 2016, un décret liste les informations qui doivent figurer pour faire un état des lieux en bonne et due forme. Au-delà de la contrainte, c’est surtout un moyen d’éviter les conflits entre les locataires et les propriétaires. Mais comment faire un bon état des lieux ?

Faire un état des lieux : une obligation qui remonte à 1989

L’obligation de mener à bien un état des lieux formel lors de la location d’un logement remonte à 1989, comme le rappelle le ministère de la Cohésion des territoires dans un petit fascicule : « La loi a rendu obligatoire son établissement en début et en fin de location, vide ou meublée, afin d'éviter des litiges au départ du locataire ».

Comment faire un état des lieux : ce qu’il faut savoir ?

Deux états des lieux sont obligatoires:

  1. À l’entrée du nouveau locataire.
  2. À la sortie du logement pour constater l’état de ce dernier avant une éventuelle relocation.

Le ministère précise dans ce décret que : « Pour faciliter la comparaison, il est préférable, dans la mesure du possible, d'utiliser un document unique pour les deux états des lieux. À défaut, les états des lieux doivent être réalisés sous la forme de documents distincts ayant une présentation similaire ». Pour faire un état des lieux correct, il doit être constaté par écrit, sur support papier ou sous forme électronique, signé et daté du propriétaire et du locataire (ou de leur mandataire), et reproduit en autant d’exemplaires que de personnes intéressées au contrat. Ces exemplaires doivent être gardés plusieurs mois après leur signature. En cas de litige, ils vous seront utiles.

Un état des lieux doit se faire à l'arrivée du locataire...

Depuis le décret du 1er juin 2016, pour faire un état des lieux conforme, voici ce qui doit figurer dans le document afin qu’il n’y ait aucune contestation possible lors d’un éventuel litige :

  • Le type d'état des lieux (entrée ou sortie).
  • Sa date d'établissement.
  • La localisation du logement.
  • Le nom ou la dénomination des parties.
  • Le domicile ou le siège social du propriétaire.

Sans oublier les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie, le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun, et enfin pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Chacun de ces détails est nécessaire pour faire l’état des lieux d’un bien et enfin, si une partie ou la totalité de la caution du locataire sortant doit être gardée par le propriétaire pour une remise en état des lieux.

Lors de l’état des lieux

La vérification de la présence et du bon fonctionnement d’un détecteur de fumée doit également être faite lors de l’état des lieux d’entrée. Pour rappel, ceci est obligatoire depuis la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010.

… mais aussi un état des lieux à sa sortie !

L’état des lieux doit dès lors faire figurer l'adresse du nouveau domicile ou lieu d'hébergement du locataire, la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée, et éventuellement les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Faire un bon état des lieux ne doit pas reposer sur des termes génériques, du type « logement en bon état ». Une description plus précise permettra de devancer les éventuels litiges. Le ministère fournit quelques astuces. Par exemple, si l’électricité est coupée au moment de la visite, le locataire peut émettre des doutes sur le bon fonctionnement des appareils électriques.

Un complément à l’état des lieux

Un locataire peut demander à son propriétaire des compléments à l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant sa signature. Par exemple, si le chauffage ne fonctionne pas lorsque la visite se fait en été ou au printemps, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.

Quelles conséquences si l'état des lieux n'a pas été dressé ?

Si l’état des lieux est obligatoire, locataire et propriétaire peuvent décider de s’en abstraire chacun de leur côté. À leurs risques et périls... Si le propriétaire s’y refuse, il devra apporter la preuve que les dégradations commises en cours de bail n’existaient pas avant ce dernier.Si c’est le locataire qui refuse de se soumettre à l’exercice de l’état des lieux, il aura à régler le coût des dégâts qu’il n’aura peut-être pas commis. Si cette volonté de non-soumission à l’état des lieux est partagée, le juge, en cas de litige, aura tendance à considérer que le logement est rendu en l’état, quelle que soit son évolution.

Comment faire un état des lieux : les 5 choses indispensables à faire

Pour résumer et pour que votre état des lieux se passe de la meilleure des manières possibles, voici une check-list de 5 points :

  1. Un état des lieux est nécessaire à l’entrée et à la sortie du bien.
  2. Un état des lieux doit être signé en plusieurs exemplaires.
  3. Il doit être ratifié par les deux parties pour être valable.
  4. Une description la plus précise possible de l’état du bien à l’entrée et la sortie évite tout problème.
  5. Les relevés des compteurs ne doivent pas être oubliés.

Vous avez maintenant toutes les clés pour faire un état des lieux complet et détaillé afin de vous prémunir de tout litige. Dans tous les cas, mieux vaut prévenir que guérir.

Les points clés concernant l’état des lieux dans le cadre d‘une location

  • Faire un état des lieux est obligatoire à l’entrée et à la sortie du locataire.
  • La loi stipule les informations exactes qui doivent être mentionnées dans l'état des lieux.
  • Locataire et propriétaire peuvent décider de s’abstraire, chacun de leur côté, de cette obligation.

Etat des lieux : les points à retenir