Il est légitime pour des parents de vouloir aider son enfant en lui louant, à titre gratuit ou en échange d'un petit loyer, un bien immobilier familial. Mais attention, la législation française encadre strictement ces pratiques.
L’enfant comme occupant à titre gratuit
La première solution, pour les parents, consiste à mettre à la disposition de leur enfant un appartement ou une maison leur appartenant, sans aucune contrepartie financière. Il en devient ainsi, d’un point de vue juridique et fiscal, « occupant à titre gratuit », et sera uniquement redevable de la taxe d’habitation (si ses revenus dépassent un certain seuil). La pratique est particulièrement répandue au cours de la période des études, et permet au jeune de réaliser des économies substantielles, qui lui permettront bien souvent de ne pas avoir à cumuler un emploi avec son cursus. La loi, par ailleurs, ne fait aucune difficulté car elle assimile ce type d’aide à l’obligation alimentaire des parents envers leurs descendants.
L’enfant comme locataire
Paradoxalement, la situation devient plus compliquée si les parents, désireux de responsabiliser leur enfant, lui font payer un loyer. Il faut que le loyer ne soit pas minoré artificiellement, et qu’il respecte le niveau du marché. Dans le cas contraire, les services des impôts y verraient une manœuvre frauduleuse : en conservant un revenu foncier, les parents obtiennent en effet le droit de continuer à déduire certaines charges (réparation et entretien du logement, copropriété…). Si le loyer est trop bas, le fisc contestera cette déductibilité à titre rétroactif.
A noter, que le nouveau dispositif Pinel permet de louer un bien à des descendants ou ascendants directs pour profiter des avantages fiscaux lorsque vous avez investi dans un logement neuf.
Si l'appartement est déjà loué, les parents doivent anticiper
Si le logment est occupé par un locataire, il est nécessaire d’attendre la fin du bail, qui atteint neuf ou douze mois pour un meublé et trois ans pour une location vide ! Autant dire que les parents doivent anticiper. Six mois au moins avant la date fatidique, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception. »
Bernard R., gestionnaire immobilier à Bayeux
L’enfant comme donataire à titre temporaire
Ultime solution, plus radicale : si votre enfant est étudiant et appelé à rester de longues années dans la même ville, vous pouvez étudier avec votre notaire la possibilité d’une donation temporaire d’usufruit. Concrètement, le jeune occupant devient l’usufruitier du bien tandis que ses parents en restent les nus-propriétaires. L’opération est assez fortement taxée (23 % de la valeur du bien par tranche de dix ans), mais peut présenter un intérêt en ce sens qu’elle retire temporairement ce bien immobilier du patrimoine des parents et peut les exonérer de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), ou en diminuer fortement le montant.
Il est tout à fait possible pour des parents de donner un précieux coup de pouce à leur progéniture en les logeant. Ils devront toutefois agir avec discernement, pour ne pas se mettre eux-mêmes en difficulté !
Les points clés à retenir
- La loi autorise sans restriction un enfant à occuper un bien familial à titre gratuit.
- Le paiement d’un loyer comporte des avantages pour les parents souhaitant continuer à déduire des charges.
- Un ménage fortement imposé aura peut-être intérêt à une donation temporaire d’usufruit.
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