Comment procéder à la révision d’un loyer qui n'a jamais été révisé ? C'est une question que se posent de nombreux propriétaires. La clé réside dans la présence d'une clause de révision dans le bail et le respect des règles établies par la loi. SeLoger vous explique tout ce que vous devez savoir à ce sujet.
Définition et contexte de la révision du loyer
La révision du loyer correspond à la modification du montant demandé pour la location d'un bien. Généralement prévue dans le bail, cette révision annuelle est convenue entre le bailleur et le locataire lors de la signature du contrat, avec une date d'échéance précise – souvent la date anniversaire du bail. Bien qu'elle se traduise le plus souvent par une augmentation, une diminution reste possible, selon certaines circonstances (dégradation du logement, conditions économiques particulières…).
La clause de révision du loyer : une obligation ?
Depuis le 1ᵉʳ août 2015, la loi ALUR rend obligatoire l’insertion d’une clause de révision dans le contrat de location, conforme au modèle réglementaire. Cette stipulation contractuelle constitue le seul fondement permettant une variation périodique du montant du loyer. En son absence, toute modification du loyer demeure subordonnée à l’accord explicite du locataire.
Pourquoi ajuster un loyer non révisé depuis plusieurs années ?
Actualiser un loyer resté figé permet de l'adapter aux fluctuations du marché immobilier local. Cela limite les écarts avec les niveaux couramment appliqués dans le secteur géographique concerné et contribue à préserver le rendement du bien immobilier.
De plus, cette revalorisation garantit une meilleure prise en compte de l'inflation et des variations des coûts d'entretien et de gestion du logement. Cette démarche assure une répartition équitable des charges entre le bailleur et le locataire. Elle favorise également un équilibre durable dans la relation contractuelle et protège la valeur patrimoniale de l'investissement immobilier.
Comment déterminer la révision d'un loyer resté inchangé ?
Pour calculer la révision du loyer dans un bail d'habitation, trois éléments sont nécessaires :
- le montant actuel du loyer hors charges ;
- l'indice de référence des loyers (IRL) de référence ;
- l'IRL du même trimestre de l'année précédente.
La formule de calcul est la suivante :
nouveau loyer = (loyer actuel × nouvel indice IRL) ÷ indice de référence initial.
Cette méthode s'applique aussi bien pour un premier ajustement que pour une révision après une période prolongée sans modification. Si le contrat ne précise pas le trimestre de référence, il convient d’utiliser le dernier IRL publié à la date de conclusion du bail. L’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) publie régulièrement ces indices.
Comment réviser un loyer : cadre légal et étapes à suivre
Avant d’envisager une augmentation, le bailleur doit évaluer la légitimité de cette révision. L’évolution de l’inflation peut justifier une indexation. Une comparaison des loyers pratiqués pour des biens similaires dans la même zone permet de vérifier la cohérence du tarif actuel.
Obligation d'information du locataire par le bailleur
La révision n’est pas appliquée de manière automatique : le propriétaire doit signifier son intention de modifier le loyer à son locataire. La demande doit être transmise par lettre recommandée avec accusé de réception et inclure les éléments suivants :
- le nouveau montant du loyer ;
- l’indice de référence utilisé pour le calcul ;
- la date à partir de laquelle la révision sera appliquée.
L’absence de ces informations invalide la démarche.
Condition liée à la performance énergétique
Conformément à l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, le loyer ne peut pas être révisé, si le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe le logement en catégorie F ou G, afin de limiter les passoires thermiques.
Ajustement en cas de loyer sous-évalué
Si le loyer est inférieur au marché, une augmentation ne peut être envisagée que lors du renouvellement du bail. Elle doit être justifiée par une comparaison avec les loyers locaux pour des biens similaires.
Le locataire a le droit de refuser cette proposition. En cas de litige, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Si l’accord est trouvé, la hausse doit s’étaler sur 3 à 6 ans, selon son montant.
Note : le refus de l’augmentation ne constitue pas un motif de résiliation du bail.
Révision du loyer liée aux travaux d’amélioration
Une majoration du loyer est possible en cours de bail, si le propriétaire engage des améliorations significatives du logement (double vitrage, nouveau chauffage, rénovation de la cuisine…). Cette réévaluation doit faire l’objet d’un accord commun, formalisé par un avenant au contrat de location. Elle demeure plafonnée à 15 % du montant total TTC des interventions réalisées.
Révision rétroactive : est-ce possible ?
Dans le cadre d’un bail d’habitation, le bailleur dispose d’un délai d’un an pour appliquer la révision annuelle du loyer. Une fois le montant ajusté, la modification s’applique uniquement aux échéances à venir, sans incidence sur le loyer déjà versé.
La loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014) proscrit toute revalorisation appliquée de manière rétroactive. Autrement dit, la révision non mise en œuvre dans le délai prévu est perdue.
À titre d’exemple, si la révision intervient deux mois après la date contractuelle, le bailleur ne pourra pas réclamer le montant ajusté pour cette période écoulée. Le nouveau loyer ne s’appliquera que pour les dix mois restants.
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