Comment calculer le montant de l'ISF ?

Comment calculer le montant de l'ISF ?

Au-delà d’1,3 M€ de patrimoine net, vous devrez vous acquitter de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Mais vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 30 % sur la valeur « vénale » de votre résidence principale. A vos calculettes.

Créé en 1989, l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) concerne aujourd’hui environ 300 000 foyers, en France. Au même titre que les droits de mutation ou la taxe foncière, c’est un impôt qui s’applique sur le patrimoine. En pratique, pour connaitre le montant net utilisé pour calculer l’ISF, il faut calculer la valeur cumulée des biens du patrimoine, diminuée des éventuelles dettes déductibles. Doivent être intégrés à ce patrimoine : les titres, les produits d’épargne, les biens « meubles » (bijoux, meubles privés, liquidités…) et le patrimoine immobilier, à estimer de façon la plus précise possible. 

A propos de l’Impôt sur la Fortune

Selon le barème actuel, établi par le Ministère des Finances, l’impôt de solidarité sur la fortune s’applique à partir de 1,3 millions d’euros de patrimoine net. Cet impôt a subi plusieurs refontes au fil du temps, notamment courant 2011 où il a été sensiblement allégé, avec la suppression de la première tranche d’imposition. Avant cette date, l’impôt était en effet redevable dès 800 000 € de patrimoine net. Aujourd’hui, la France est l’un des seuls pays à avoir choisi de conserver cet impôt. De nombreux états européens ont en effet décidé de le supprimer au cours de 20 dernières années, comme par exemple, le Danemark, l’Allemagne, les Pays-Bas et l’Espagne. 

Comment estimer la valeur de sa résidence principale ?

Afin de connaitre le montant de votre impôt sur la fortune, vous devez estimer l’ensemble de votre patrimoine immobilier, notamment, votre lieu de résidence principale (la maison ou de l’appartement où vous résidez de manière effective et habituelle durant la plus grande partie de l’année). Cette estimation est appelée « valeur vénale ». Elle correspond au prix auquel vous pourriez vendre votre logement, si vous le mettiez sur le marché, à l’instant T. La valeur vénale, terme de référence pour l’administration, est une notion qui ne répond pas à des règles précises de calcul. C’est en effet une valeur qui est évaluée au cas par cas, et qui évolue, chaque année, au 1er janvier.

Impôt surt la grande fortune © Fotolia
ISF : Les services des impôts tolèrent une marge d'erreur de 10 % sur l'évaluation des biens

Comment calculer la valeur vénale d’un bien ?

Pour vous aider à calculer la valeur vénale de votre résidence principale, le fisc met à votre disposition une grille d’évaluation via le service en ligne Patrim. Ici, après authentification, le service vous restitue, à partir de critères sélectionnés, une liste des ventes immobilières sur une période et un périmètre géographique donnés. Cette liste vous fournira des repères très utiles à l’estimation de votre bien. A vous, ensuite, de préciser cette estimation en fonction de ses critères spécifiques (qualité, niveau de confort, vétusté…). D’autres documents peuvent vous aider, comme par exemple, les statistiques publiées par les notaires ou le baromètre LPI-Seloger. Pour une estimation la plus précise possible, n’hésitez pas à consulter, en complément, un professionnel de votre choix, tel qu’un expert immobilier ou encore un notaire.  

Estimation erronée… attention !

Difficile de viser juste... Sachez qu’une marge d’erreur de 10 % dans l’évaluation des biens est admise… à condition d’être de bonne foi. Attention, en cas de dépréciation volontaire, vous vous exposez à des majorations, des pénalités voire à des poursuites judiciaires pour fraude fiscale. Sous-estimer volontairement la valeur de son patrimoine immobilier peut donc avoir de graves conséquences. C’est même une stratégie contre-productive. Car si le logement est vendu ou donné, l’administration fiscale pratiquera un redressement en fonction de son prix… De plus, si des biens volontairement sous-estimés ou oubliés sont transmis lors d’une succession, ce sont les héritiers qui devront s’acquitter de l’ISF non versé. Restez vigilant…

Résidence principale et abattements fiscaux ISF

Si vous êtes redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune et que vous occupez votre appartement ou votre maison au titre de résidence principale, vous pouvez donc bénéficier d’un abattement fiscal de 30 % sur sa valeur vénale réelle. De quoi limiter sensiblement le montant de votre impôt ! Attention, toutefois, à certains cas particuliers :

  • Si l’imposition à l’ISF est commune avec votre conjoint, l’abattement ne s’applique qu’à un seul bien immobilier.
  • Si les époux vivent séparés de biens et que chacun réside dans un immeuble différent, ou encore, s’ils ont fait l’objet d’une séparation de corps et ont cessé toute cohabitation, cet abattement est applicable à chaque immeuble, mais à condition que chaque époux soit séparément imposé à l’ISF.
  • Lorsque les héritiers possèdent un immeuble et un droit temporaire au logement en faveur du conjoint survivant, ils ont droit à l’abattement

Démembrer un bien immobilier pour alléger l’ISF

Certaines options fiscales vous permettront de limiter encore davantage le montant de votre ISF. Parmi elles, le démembrement d’un bien immobilier. Ici, en pratique, le « nu-propriétaire » cède « l’usufruit » du bien à un tiers, par exemple, à l’un de ses enfants durant ses études. L’usufruitier peut alors disposer pleinement du bien, ou le louer, à sa guise. Par le biais du démembrement, c’est l’usufruitier qui déclare le bien et qui est redevable de l’ISF. De ce fait, les sommes dues sont allégées car l’ISF est un impôt progressif. Par ailleurs, la solution du démembrement est également un moyen de préparer en douceur la transmission de son patrimoine, tout en profitant des abattements fiscaux en vigueur. 

Besoin de conseils ? Pour vous aiguiller, vous pouvez également faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine qui vous permettra d’optimiser votre déclaration d’ISF. Ce professionnel réalisera pour vous un bilan patrimonial et vous proposera différentes solutions pour bénéficier d’un cadre juridique et fiscal en parfait accord avec vos besoins. Il vous apportera également de précieux conseils en matière d’impôts sur le revenu.