Immobilier : une nouvelle aide fiscale pour rénover votre logement ancien

Investir dans l’ancien pour bénéficier d’une réduction d’impôt

En plus des dispositifs en faveur de la construction neuve, le gouvernement désire augmenter l'offre des logements grâce à la rénovation et la remise sur le marché de logements vacants. L'objectif étant de favoriser l'accès au logement dans les villes où les prix des logements sont trop élevés. Dans ce contexte, ce nouveau dispositif permet aux investisseurs qui rénovent des logements dégradés, en centre-ville, de déduire de leur impôt 12 % à 21 % de leur investissement. Comme pour le dispositif Pinel, cet avantage fiscal varie en fonction de la durée sur laquelle les investisseurs immobiliers s'engagent à louer le bien, à savoir 6, 9 ou 12 ans. Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, il est indispensable que le montant des travaux réalisés représente au moins 25 % du total de l'opération.

La loi Denormandie réservée aux logements anciens dégradés

Avec ce nouveau dispositif, l’objectif du gouvernement est d’inciter les investisseurs immobiliers à rénover des logements anciens dans les centres-villes où les habitations sont vides ou en mauvais état, avant de les mettre en location. Contrairement aux dispositifs d'aide à l'accession à la propriété (PTZ) et à l'investissement locatif dans le neuf (Pinel), ce nouveau dispositif d’aide fiscale n’est pas soumis à un zonage défini selon la tension du marché immobilier local (zone tendue ou non). Ainsi, il est dédié aux 222 villes moyennes bénéficiant du soutien de l'Etat dans le cadre du programme « Action coeur de ville ». De plus, il est également applicable dans les communes de toutes tailles qui ont signé avec l'Etat des conventions de revitalisation du territoire (ou ORT) prévues par la loi Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan). Selon le gouvernement, la dépense fiscale correspondante à ce nouveau dispositif devrait s'établir à 120 millions d'euros en 2019.

Exemple d'un achat avec la loi Denormandie appelée aussi Pinel ancien

Vous décidez d'investir dans un bien immobilier dans l'une des 222 villes éligibles. Le coût de l'opération est de 530 000 € (prix du logement + travaux) et vous souhaitez mettre le bien en location sur 9 ans. Le montant total étant supérieur au plafond fixé, seuls 300 000 € sont pris en compte pour la défiscalisation. La réduction d'impôt est de :

• Prix du logement : 400 000 €
• Travaux : 130 000 € 
• Montant de la réduction d'impôt sur 9 ans : 49 500 € (5 500 € par an)

Une aide sans impératif en matière de consommation énergétique

Ce nouveau dispositif s'adresse aux investisseurs particuliers, mais aussi indirectement aux promoteurs immobiliers. En effet, avec cette nouvelle mesure fiscale, les promoteurs immobiliers ont la possibilité d’acquérir des immeubles entiers et de revendre les appartements à des investisseurs particuliers qui pourront alors bénéficier du dispositif fiscal. Notons que dans un souci de simplicité, ce nouveau dispositif n'est pas soumis à des impératifs en matière de consommation énergétique. Néanmoins, il est indispensable que l’aide, dont bénéficient les investisseurs immobiliers, soit utilisée pour réaliser les travaux éligibles dans le cadre du dispositif. Par exemple, l’aide obtenue ne peut pas servir à rénover une piscine ou à simplement rafraîchir des logements qui ont besoin de travaux beaucoup plus lourds. Enfin, contrairement au dispositif Pinel, la réduction d’impôt porte sur l’ensemble de l’opération immobilière (achat et travaux), et non plus sur le foncier seul.