Comment estimer ses mensualités de crédit immobilier ?

35 % de taux d’effort maximal pour un prêt immobilier

Dans votre projet d’achat immobilier, estimer votre capacité d’emprunt passe par le calcul de vos mensualités. Ce montant mensuel est conditionné par le taux d’effort maximal, établi à 35 % par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Toutefois, les établissements bancaires proposent en général un taux raisonnable de 33%. Son but : éviter le surendettement des ménages.

Alors qu’est-ce que le taux d’effort ? Il s'agit de la différence entre les mensualités d’emprunt et vos revenus nets. Pour calculer vos mensualités, il faudra donc aussi prendre en compte vos charges fixes, comme un éventuel loyer perçu si vous êtes investisseur locatif, mais aussi les autres crédits personnels, comme des crédits à la consommation que vous pouvez avoir en cours, ou encore le paiement de votre pension alimentaire si vous en avez une etc. Le montant maximal de vos mensualités se calcule ainsi sur votre « reste à vivre » et conditionne le montant total de votre emprunt immobilier. Mais pas de panique, des outils en ligne peuvent vous aider à estimer vos mensualités de crédit, comme le simulateur e-immobilier.credit-agricole.fr.

C’est aussi pour cette raison que le montant de votre apport personnel est important. Il permet notamment de couvrir les frais additionnels à l’achat d’un bien immobilier, comme les frais de notaire et de garantie, qui viennent gonfler le coût de l’opération d’achat et ainsi votre emprunt. Les établissements bancaires conseillent donc un apport d’environ 10 % du prix d’achat, ce qui correspond en général au montant de ces frais. À noter que les frais de notaire sont réduits dans le cas d’un achat neuf.

Pensez à rajouter le coût de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur, condition sine qua non pour souscrire un crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire, est aussi à prendre en compte dans le calcul de vos mensualités. En effet, le coût de cette assurance, qui permet de protéger le prêteur comme l’emprunteur, entre dans le calcul de votre taux d’effort. Il faut donc prendre en compte le montant de remboursement mensuel de l’assurance emprunteur dans le montant de vos mensualités. Celui-ci peut varier selon les garanties que vous souscrivez, votre situation personnelle (âge, conditions de santé), ou encore votre assureur. À noter que vous êtes libre de choisir votre assureur, mais l’établissement bancaire auprès duquel vous souscrivez votre prêt immobilier vous proposera une assurance emprunteur de groupe et sera plus susceptible de vous accorder un taux de crédit avantageux si vous y souscrivez.

Estimez votre taux de crédit immobilier

Le taux de votre emprunt immobilier est d’ailleurs une autre condition primordiale qui détermine vos mensualités de crédit. Celui-ci est établi par plusieurs éléments, notamment le type de taux d’intérêt que vous choisissez. En effet, vous pouvez opter pour un taux variable ou fixe. Le taux fixe est le choix de la sécurité, il définit un montant de mensualité à l’avance qui ne changera pas pour toute la durée du prêt. Il permet ainsi de savoir exactement combien on remboursera chaque mois. À contrario, le taux variable peut changer tous les ans et être révisé à la hausse comme à la baisse, dans les limites fixées par le contrat de crédit. Le taux variable est généralement plus faible à la signature du contrat que le taux fixe. Vous pouvez également mettre en place un taux mixte, qui combine taux fixe les premières années pour ensuite passer en taux variable. À noter que les taux variables ne sont presque plus pratiqués en ce moment, en raison des taux fixes actuellement très attractifs.

Votre taux d’emprunt dépendra également de votre situation personnelle. Vous serez susceptible d’obtenir les conditions de prêt les plus optimales si vous avez un emploi stable et bien rémunéré, peu ou pas de crédits annexes, un apport personnel et une bonne santé financière. D'autre part, plus la durée du prêt est longue, plus le taux qui vous sera proposé est faible. Ils sont toutefois généralement limités à 27 ans, suites aux recommandations du HCSF. À noter également que les taux de crédits immobiliers dépendent grandement de la conjoncture économique et ils sont actuellement proches de leur plus bas niveaux historiques !

Les prêts aidés permettent de réduire ses mensualités

Sachez également que des prêts aidés peuvent venir réduire le coût de vos mensualités. En effet, vous pouvez par exemple avoir accès au prêt à taux zéro si vous achetez dans le neuf. Vous pouvez également y prétendre pour une partie de votre prêt immobilier si vous achetez dans l’ancien pour la première fois. De plus, le prêt Action Logement (plus connu sous le nom de prêt patronal ou employeur) peut vous permettre de financer une partie de l’acquisition à un faible coût, si vous faites partie d’une entreprise de plus de 50 salariés du secteur privé ou agricole qui le propose. Ainsi, le prêt accession d’Action Logement peut vous octroyer jusqu’à 40 000 € à un taux fixe de 0,5 %, dans la limite de 40 % du coût total de l’opération. Le coût de votre crédit immobilier peut être drastiquement réduit et par là même, le montant de vos mensualités.