Comment estimer votre capacité d'emprunt pour acheter votre logement ?

Tenez compte de vos revenus et de votre statut

Il est évident que les établissements financiers tiennent compte de vos revenus pour calculer votre capacité d’emprunt. Pour les salariés en CDI, le calcul est donc relativement facile et les établissements financiers se penchent alors sur vos 3 à 6 derniers bulletins de salaire pour estimer votre capacité d’emprunt, pour déduire le montant raisonnable de mensualités qui peut vous être appliqué.

Le caclul n'est pas toujours aussi simple si vous exercez une activité en tant qu’indépendant, commerçant, profession libérale, micro-entreprise, etc. Les établissements financiers sont alors plus vigilants car la solidité de l’activité et la régularité des revenus générés sont plus aléatoires. En théorie et sauf exception, les établissements financiers tiennent compte de votre chiffre d’affaires à partir du moment où l’entreprise est établie depuis au moins 3 ans, parfois 5 ans. De plus, les revenus générés doivent être réguliers et ne pas avoir subi de baisse importante sur la période étudiée. Enfin, il peut arriver que les établissements financiers appliquent un abattement plus ou moins important pour estimer vos revenus issus de votre entreprise, afin de disposer d’une marge de sécurité permettant de s’assurer que votre situation est suffisamment confortable et sécurisante pour eux.

Taux d’effort et « reste à vivre » : des critères incontournables

Le « reste à vivre » caractérise le montant dont vous disposez à la fin de chaque mois pour vivre, après avoir déduit notamment vos charges fixes. Il va de pair avec la notion de taux d’effort, qui désigne la différence entre les mensualités d’emprunt une fois le crédit souscrit et les revenus nets que vous percevez. Le taux d’effort maximal pouvant être retenu par les banques est de 35 %, mais il est d’usage d’estimer un taux raisonnable de 33 %. Cela signifie qu’en théorie, les mensualités qui vous serons accordées ne devront pas excéder 33 à 35 % des revenus que perçoit votre foyer. A titre d’exemple, si les revenus de votre foyer sont de 4 000 € nets, vos mensualités ne pourront pas excéder 1 320 à 1 400 €. Mais ce critère tient donc également compte en grande partie de votre « reste à vivre », qui sera estimé à 4 000 – 1320 = 2 680 € ou 4 000 – 2 600 € selon le taux d’effort retenu.

Mais il faut également répertorier vos charges fixes et/ou régulières, comme les éventuels crédits que vous avez déjà en cours. Ils peuvent être de différentes sortes : crédit auto, crédit personnel, crédit à la consommation. Ces éventuels crédits, qui courent déjà, réduisent votre « reste à vivre » et sont des éléments pris en compte par les établissements financiers pour estimer votre capacité d’emprunt.

De même, les établissements financiers vont tenir compte de biens que vous possédez déjà, éventuellement en tant qu’investissement locatif, des éventuels loyers que vous percevez au regard des mensualités qui y sont associées, etc.

Estimez le montant de votre apport personnel

Les établissements financiers apprécient que les emprunteurs apportent une somme à leur acquisition, provenant de leurs fonds propres. Il s’agit de l’apport personnel, qui permet également d’estimer votre capacité d’emprunt même s'il vient s’ajouter à la somme que la banque peut vous prêter.

Il n’existe pas de somme minimale officielle demandée par les établissements financiers, mais ces dernières apprécient que vous disposiez de 10 % du montant du bien ou au moins de la somme permettant de couvrir le montant des frais de notaire. Admettons donc que vous souhaitiez acquérir un logement neuf d’une valeur de 200 000 € : les frais de notaire s’élèveront à 2-3 % du montant total, soit 4 000 à 6 000 €. S’il s’agit d’un logement ancien, les frais de notaire seront de 7 à 8 %, donc pour un logement de même valeur, le montant des frais de notaire sera compris entre 14 000 à 16 000 €. Cela vous donne un aperçu du montant minimal à injecter dans le financement de votre acquisition, pour démontrer aux banques que vous savez épargner et donc gérer votre budget et donc que vous serez en mesure de rembourser votre prêt.

Notez que si vous êtes primo-accédant, vous pouvez constituer ou gonfler un apport personnel en demandant par un exemple un PTZ (prêt à taux zéro). Ce prêt sans intérêt d’emprunt vous est accordé si vous achetez votre résidence principale et il peut s’agir d’un logement neuf ou ancien à condition d’y réaliser des travaux de rénovation. Il est accordé sous conditions de ressources et en fonction de la composition de votre famille, mais les plafonds de revenus sont relativement élevés, ce qui permet à 80 % des ménages d’y prétendre. Notez que le PTZ peut financer jusqu’à 40 % du coût total de l’opération, c’est pourquoi ce prêt peut augmenter votre capacité d’emprunt.

La durée du prêt et le taux d’intérêt influencent votre capacité d’emprunt

Pour calculer votre capacité d’emprunt, il est également nécessaire de tenir compte du taux d’intérêt appliqué au prêt accordé et de la durée de remboursement du prêt immobilier.

Plus le taux d’intérêt est élevé et plus les mensualités le seront également, ce qui diminue dans le même temps votre capacité d’emprunt. A l’inverse, plus la durée de prêt est longue, plus les mensualités diminuent, ce qui augmente dans le même temps votre capacité d’emprunt.

Ces paramètres sont étudiés par les établissements financiers qui vous proposent à la fois un taux et une ou plusieurs durées de prêt au choix selon votre situation et tous les éléments décrits précédemment.