Roger Mainguy : «la mutualisation par tranche d’âge coûte très cher aux jeunes propriétaires»

SeLoger. Tout d’abord, pouvez-vous nous rappeler ce qu’est l’assurance-emprunteur ?

Roger Mainguy. L’assurance-emprunteur n’est rien moins que l’un des piliers sur lesquels repose toute acquisition d’un bien immobilier. Quel que soit le bien que l’on désire acheter, une maison ou un appartement, c’est un projet qui marque un moment important dans la vie de chacun. À plus forte raison s’il s’agit d’une première acquisition. Et sauf à ce que l’on puisse s’autofinancer, c’est le plus souvent vers une banque que l’on se tournera afin de contracter un crédit. Le banquier, pour garantir le crédit immobilier qu’il aura accordé, pourra prendre une garantie sur le bien lui-même ou exigera une caution mais il demandera aussi qu’en cas d’incapacité de travail, de maladie voire de décès, une assurance de l’emprunt garantisse le remboursement du prêt. Mais si la banque est la bénéficiaire de l’assurance emprunteur, cette dernière n’en constitue pas moins un dispositif de protection très important pour l’emprunteur.

À la question de savoir s’il était obligatoire de souscrire une assurance de prêt lorsque l’on contracte un prêt immobilier, 53 % des personnes interrogées ont répondu que oui, 30 % pensent que non et 17 % ne se prononcent pas.

R.M. Il est exact qu’aucun texte ne prévoit expressément que l’on doive souscrire une assurance emprunteur lorsque l’on contracte un crédit immobilier. Pour autant, l’ensemble des banques le demande. Mais encore une fois, c’est afin de protéger l’établissement bancaire mais aussi l’emprunteur lui-même, en cas de coup de dur, que l’assurance de prêt est demandée. Il s’agit là d’une vraie sécurité. En revanche, il est bien évident que si le futur acquéreur d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 € dispose d’un apport d’un montant de 180 000 €, il est peu probable que la banque lui demande de souscrire une assurance emprunteur.

Il ressort, par ailleurs, de l’étude que nous avons commandée à l’IFOP que plus de la moitié des personnes interrogées pense qu’il est obligatoire de souscrire une assurance emprunteur. Et que près d’1/3 croit que c’est facultatif. Mais au vu de l’âge des sondés - des primo-accédants âgés de 18 à 35 ans - il s’agit de jeunes gens qui n’ont, pour la plupart, pas encore réalisé une première acquisition, ni été amenés à contracter un prêt immobilier. Il n’est donc pas étonnant que ce dispositif ne leur soit pas familier.

Interrogés sur le fait de savoir s’il était possible de souscrire une assurance de prêt ailleurs qu’auprès de sa banque, 78 % des primo-accédants ont répondu que oui. De plus, ils sont 38 % à penser que la banque pouvait refuser cette démarche contre 40 % à estimer qu’elle était, au contraire, obligée de l’accepter. Enfin, 22 % des personnes interrogées croient qu’il est impossible de souscrire une assurance de prêt ailleurs qu’auprès de sa banque.

R.M. Pour rebondir sur ces chiffres, notamment les 38 % qui pensent que la banque peut refuser, je tiens à préciser qu’une banque peut effectivement refuser qu’un emprunteur souscrive une assurance de prêt à l’extérieur. Mais elle ne le peut que si et seulement si cette même banque peut démontrer que les garanties proposées sont moins couvrantes que celles que sa propre assurance emprunteur prévoit. Et par conséquent, comme le savent tout de même 40 % des primo-accédants sondés, à garanties équivalentes, la banque est obligée d’accepter que l’emprunteur aille voir ailleurs.

Si « nul n’est censé ignorer la loi », il semblerait, au vu de ce sondage, que ce soit pourtant le cas. En effet, la loi Lagarde paraît avoir complètement échappé à plus de 20 % des primo-accédants.

R.M. En effet, il est utile de rappeler aux primo-accédants que la loi Lagarde, qui date du mois de juillet 2010, les autorise à prendre une assurance de prêt qui ne soit pas liée au crédit. En clair, ils sont désormais libres d’opter pour une délégation d’assurance et de contracter une assurance de prêt auprès de l’assureur de leur choix et non plus nécessairement auprès de leur banque.

Quand une banque prête de l’argent, il est parfaitement légitime qu’elle prenne des garanties. À mes yeux, la notion de liberté est fondamentale. De son côté, la banque est parfaitement libre de donner la liste des garanties dont elle entend bénéficier : assurance décès, assurance incapacité de travail, franchise de 90 jours, etc. Encore une fois, c’est elle qui prête l’argent et assure le financement de l’acquisition immobilière. Mais de leur côté, s’ils trouvent mieux et moins cher ailleurs, les emprunteurs sont, quant à eux, libres de délier assurance et crédit. Et la banque ne peut s’y opposer. C’est ce que rappelle le principe « d’équivalence des garanties» si cher au CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier, Ndlr). 

Mais en 2013, lors d’un audit réalisé par l’inspection générale des finances, il m’avait été demandé pourquoi, selon moi, 15 % seulement des emprunteurs souscrivaient une assurance de prêt qui n’était pas celle de la banque, j’avais pris pour exemple les infractions autoroutières : s’il n’y a pas de patrouille, personne ne respecte la limitation de vitesse sur l’autoroute. Car qu’on le veuille ou non, la « peur du gendarme », ça fonctionne. En clair, aucune sanction n’est prévue par la loi Lagarde. Il arrive donc parfois que des banquiers proposent à un primo-accédant un taux à 2,80 % tout en lui précisant qu’au cas où il lui prendrait l’envie de souscrire une assurance emprunteur ailleurs, le taux passerait alors 3,50 %. Face à un tel discours, beaucoup de jeunes primo-accédants disposent de bien peu de marge de manœuvre et il leur sera très difficile de négocier… Surtout en cas de faible apport.

Enfin, si la loi Lagarde constitue une avancée indéniable dans le domaine de l’assurance emprunteur, il ne faut pas oublier la loi Hamon. Elle est particulièrement bénéfique aux emprunteurs qui auraient focalisé toute leur attention sur le crédit immobilier et son taux, en négligeant au passage l’assurance emprunteur. Depuis juillet 2014, ils disposent dorénavant d’un an à compter depuis la signature de leur offre de prêt pour résilier leur contrat d’assurance de groupe et le remplacer le contrat de délégation d’assurance de son choix.

Pouvez-nous nous rappeler quel est l’intérêt pour un jeune primo-accédant de souscrire un contrat individuel plutôt qu’un contrat d’assurance de groupe tel que ceux que proposent les banques ?

R.M. Tout d’abord, il faut savoir que les garanties des contrats individuels sont largement aussi couvrantes que celles des contrats de groupe. Mais opter pour un contrat individuel permet surtout de réaliser des économies substantielles.

Parce qu’ils prennent en compte les particularités de l’emprunteur, notamment son jeune âge dans le cas d’un primo-accédant, diriez-vous que les contrats individuels sont aux contrats de groupe ce que le « sur-mesure » est au « prêt-à-porter » ?

R.M. Dans le cadre des contrats de groupe des banques, on fait payer plus cher aux jeunes afin de permettre aux seniors de bénéficier d’une assurance de prêt un peu moins chère qu’elle ne devrait l’être. C’est ce que les banques appellent la « mutualisation ». Chez April, nous ne sommes pas tout à fait en phase avec cette démarche. S’il est parfaitement normal et même souhaitable que soit mise en place une solidarité intra générationnelle, la mutualisation par tranche d’âge coûte très cher aux jeunes propriétaires. Un primo-accédant de 25 ans qui emprunterait 150 000 € et souscrirait une assurance de prêt auprès de April se verrait appliquer un taux de 0,10 %. Le montant de son assurance-emprunteur s’élèverait alors à 150 € par an environ et à 3 000 € au bout de 20 ans. Auprès d’une banque, le coût total d’une assurance emprunteur tournera le plus souvent au tour de 10 000 €, en moyenne. Et plus les taux bancaires sont bas, plus l’assurance de prêt s’alourdit. S’il a entre 18 en 35 ans, un primo-accédant qui souscrira un contrat individuel pourra réduire de 30 à 50 % le coût total de son assurance de prêt. Et cela, je le rappelle, à garanties équivalentes.

Pour ce qui est du coût de l’assurance emprunteur d’un crédit de 150 000 € sur 20 ans, justement, 21 % des sondés l’estiment à moins de 1 500 €, 49 % le situent entre 1 500 et 5 000 €, 22 % entre 5 000 et 10 000 € et 9 % au-delà de 10 000 €.

R.M. S’il souscrit son assurance emprunteur auprès de la banque qui aura financé son achat immobilier, un jeune bénéficiera d’un taux compris entre 0,25 et 0,30 %. Pour info, la moyenne observée aujourd’hui tourne autour de 0,38 %. Si l’on applique ce taux à un crédit de 150 000 € sur 15 ans, on obtient un coût total d’assurance emprunteur de 570 € par an, soit 8 550 € une fois que le prêt aura été remboursé. À titre de comparaison, le coût total de ce crédit sera de 23 000 € (pour un taux d’intérêt de 2 %). En revanche, un jeune qui souscrirait chez April pourrait profiter d’un taux de 0,10 %. Et son assurance emprunteur lui reviendrait à 150 € par an. Soit 2 250 € au bout de quinze ans.

Pour en revenir au sondage, si 50 % ont donné la bonne fourchette, les autres n’ont encore qu’une vague idée du coût total que peut représenter une assurance-emprunteur. Pour 9 % des jeunes interrogés, une assurance de prêt reviendrait même à plus de 10 000 €. Il y a encore un gros travail de communication et d’information à fournir auprès de la population des primo-accédants.

À la question de savoir s’ils envisageaient d’acheter un logement à titre de résidence principale au cours de l’année, 21 % des jeunes interrogés ont répondu par l’affirmative.

R.M. Je trouve ce taux plutôt élevé. C’est une bonne nouvelle. C’est probablement dû au fait qu’actuellement, les taux d’emprunt sont bas et permettent de tabler sur des mensualités raisonnables. De plus, la faiblesse de ces taux permet, si l’on achète sur 20 ans, d’acquérir un bien plus grand que ce que l’on aurait pu s’offrir, il y a quelques années de cela. Enfin, il semblerait que la baisse qu’ont connue les prix dans l’immobilier en 2014 ait incité certains jeunes à passer à l’acte et à devenir propriétaires. Dans le contexte actuel, c’est très encourageant.

Pour plus d'information rendez-vous sur April assurance de prêt 18-35 ans.

Découvrez l'intégralité de l'étude APRIL/IFOP