Taux d’endettement maximum : définition et calcul

Aussi désigné sous le terme de taux d’effort maximum, le taux d’endettement maximum représente la proportion des ressources destinées au remboursement d’un emprunt, qu’il s’agisse d’un prêt immobilier ou à la consommation. Cet indicateur permet d’évaluer la faculté d’une personne ou d’un foyer à assumer les échéances, sans compromettre la couverture des dépenses habituelles.

Le calcul du taux d’endettement repose sur une analyse précise des revenus perçus et des charges engagées chaque mois. Du côté des ressources, sont considérés les revenus professionnels, notamment le salaire net régulier, les primes contractuelles, le 13ᵉ mois, ainsi que les autres revenus présentant un caractère stable (rentes, rémunérations provenant d’un emploi secondaire en CDI, revenus locatifs, etc.).

Concernant les charges, figurent le loyer ou les mensualités d’un crédit immobilier en cours. À cela s’ajoutent les remboursements d’autres engagements financiers : prêts personnels, crédits auto, emprunts liés à des achats spécifiques ou solutions de règlement différé.

Sont également inclus les frais fixes incontournables, tels que les factures d’énergie (électricité, gaz, eau), les abonnements à des services, les dépenses de transport, le carburant ou les cotisations d’assurance.

Enfin, les sorties d’argent récurrentes liées à la vie quotidienne, telles que les dépenses de consommation courante ou les transferts effectués à des tiers (pensions alimentaires, soutiens financiers réguliers) viennent compléter l’ensemble.

Le taux d’endettement maximal se calcule selon la formule suivante : (charges + mensualités de crédit) ÷ revenus mensuels × 100.

Depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement – assurance comprise – est plafonné à 35 % pour une durée maximale de 25 ans. Ces règles, établies par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) lors de sa décision du 29 septembre 2021, visent à limiter le risque de surendettement des ménages.

Il est possible d’obtenir un crédit, même lorsque le taux d’endettement excède le seuil de 35 %, à condition que le profil de l’emprunteur présente des garanties jugées satisfaisantes par l’organisme prêteur. Ce dernier procède à une évaluation globale du dossier, fondée sur plusieurs paramètres décisifs.

Parmi les critères clés figure le reste à vivre, c’est-à-dire le montant restant après déduction des charges fixes. Un niveau élevé dans ce domaine est perçu comme un indicateur de stabilité financière. Ainsi, un foyer disposant de revenus mensuels importants pourra, même avec un taux d’endettement élevé, conserver une marge de manœuvre rassurante pour la banque. À l’opposé, un revenu modeste supportera moins facilement un endettement important.

L’épargne constitue également un élément clé. Une capacité à mettre régulièrement de côté révèle une discipline budgétaire appréciée par les banques. Elle constitue une forme de sécurité, susceptible de compenser un taux d’endettement supérieur aux standards habituels.

Le profil de l’emprunteur joue un rôle déterminant dans la décision d’octroi d’un prêt par un établissement bancaire, notamment en fonction de son âge, de sa stabilité professionnelle (poste dans la fonction publique, contrat à durée indéterminée) et de ses comportements financiers.

Un apport personnel lors d’un projet immobilier peut permettre d’obtenir un crédit, même avec un taux d’endettement supérieur à 35 %. Les profils tels que les primo-accédants ou les jeunes actifs bénéficient d’une certaine indulgence, la banque anticipant une progression future de leurs revenus.

Un autre point d’analyse concerne le saut de charge. Cet indicateur désigne l’écart entre l’ancien loyer et la future échéance de crédit. Si cette différence reste minime, l’impact sur le budget quotidien est jugé supportable, ce qui pèse favorablement dans l’examen du dossier.

Les pratiques bancaires incluent également une analyse détaillée des relevés de compte. Une gestion sans incident récent constitue un atout, révélant une bonne maîtrise des finances personnelles.

Pour augmenter ses chances d’obtenir un financement immobilier, plusieurs leviers peuvent être activés afin de réduire la proportion des charges dans le calcul du taux d’endettement.

Il est tout d’abord judicieux d’examiner attentivement les conditions de financement proposées sur le marché. Une simulation comparative entre différents organismes permet d’identifier des taux d’intérêt ou des primes d’assurance emprunteur plus avantageux.

Un autre axe consiste à solder certains engagements existants, notamment les crédits à la consommation. Par exemple, un remboursement anticipé d’un prêt auto en cours peut libérer une capacité mensuelle supplémentaire, permettant ainsi de rester en dessous du seuil acceptable d’endettement.

La restructuration des dettes constitue une solution envisageable pour rétablir un certain équilibre financier. En regroupant plusieurs crédits en un seul, assorti d’un taux d’intérêt plus avantageux, le prélèvement mensuel se trouve allégé. Cette opération simplifie la gestion des remboursements et peut rétablir les conditions nécessaires à l’obtention d’un nouvel emprunt.

La possession de liquidités mobilisables en vue d’un apport personnel représente un levier non négligeable. Ce capital réduit le montant à emprunter, ce qui entraîne une baisse des échéances à rembourser.

Il est aussi possible d’optimiser son plan de financement, grâce à un prêt complémentaire sans intérêt, comme le prêt à taux zéro. Ce dispositif réduit le coût total de l’opération et participe à la diminution des mensualités.

Enfin, allonger la durée de remboursement peut contribuer à contenir le taux d’endettement. En répartissant les paiements sur une période plus longue, le montant dû chaque mois est allégé, bien que le coût global du crédit s'en trouve accru. Cette approche peut faciliter l’acceptation du dossier par les établissements prêteurs, tout en permettant la concrétisation du projet immobilier.

Sources :

Cafpi, Réunion HSCF du 4 décembre : quelles sont les nouvelles mesures ?

Luko, Le taux d’endettement maximum autorisé en 2023