Immobilier locatif : quelles sont les meilleures villes étudiantes où investir ?

Quentin Gres
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Vous souhaitez acheter un logement ou un studio pour le louer à des étudiants, mais vous ne savez pas dans quelle ville réaliser un tel investissement ? Vous pouvez vous orienter aussi bien vers des villes moyennes que de grandes cités universitaires, dont certaines restent accessibles financièrement. Découvrez notre top 5 des villes étudiantes françaises où investir dans l'immobilier locatif en 2023.

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Toulouse
Quelles sont les villes à cibler quand on cherche à investir dans un logement étudiant ? Pour info, Toulouse en fait partie. © Getty
Sommaire

Quelles villes présentent le meilleur rendement locatif ?

Si vous recherchez avant tout un certain profit, un retour sur investissement, il serait intelligent de vous diriger vers les villes moyennes. Elles présentent des prix très avantageux qui vous permettent d'acquérir un appartement de plus de 30 mètres carrés à partir de 45 000 - 50 000 €. Voici quelques exemples (chiffres de Seloger en juin 2023) : 

Saint-Étienne est très accessible. Le prix au mètre carré à Saint-Étienne se limite à 1 452 €, y compris dans les espaces du centre-ville, et même un peu moins en ce qui concerne les appartements. Comptez un maximum de 1 750 € dans les quartiers tels que Fauriel, le plus onéreux de la ville.

Limoges présente un très bon rapport qualité/prix. Le prix immobilier à Limoges est de seulement 1 824 € du mètre carré, et de 2 100 € au plus dans les quartiers historiques. Le loyer moyen d'un appartement y est estimé à 480 € par mois.

La capitale historique et culturelle du Poitou mérite, elle aussi, qu'on s'y intéresse. Le prix au mètre carré à Poitiers, avoisine 2 288 €, 2 700 € / m² dans le centre-ville, et 2 350 € de moyenne pour un appartement. Nancy est un peu plus chère, avec une moyenne de 2 500 € / m², qui peut monter jusqu'à 2 900 dans le quartier Léopold Vieille Ville. Rouen et Dijon sont les deux villes moyennes qui permettent d'espérer le meilleur rendement moyen, à 4,4 - 4,5 %. Cependant, elles sont plus onéreuses, et se rapprochent des 3 000 € / m², seuil dépassé dans les centres historiques.

Les valeurs sûres du monde étudiant en 2023

Les grandes cités universitaires sont généralement plus coûteuses, mais toujours très attractives, car dotées de vastes Universités et d'un marché immobilier développé. Parmi elles, Strasbourg, Rennes ou Nantes affichent une valeur du mètre carré à environ 4 000 €, nettement plus que les villes moyennes précédemment évoquées. Toulouse, Lille ou encore Montpellier se situent en dessous de ce seuil, avec néanmoins des centres-villes où certains quartiers atteignent, voire dépassent, les 5 000 € / m², comme le Capitole de Toulouse.

Vous pourriez être tentés par un investissement à Paris, d'autant plus au vu de la récente décrue des prix immobiliers. Mais la capitale nationale reste néanmoins la grande ville la plus onéreuse de France, et de très loin, avec des valeurs deux fois plus élevées que Bordeaux ou Lyon, qui elles-mêmes ont connu une flambée des prix ces dernières années. La tension immobilière est très forte à Paris, et il est de ce fait facile de trouver des locataires en peu de temps.

Quel que soit votre choix, n'oubliez pas que le fait d'investir dans l'immobilier locatif neuf vous permet de prétendre au dispositif Pinel Plus, pour peu que vos ressources vous le permettent. Il vous autorise à bénéficier d'un abattement fiscal si vous ouvrez le logement à la location pour une période de 6, 9 ou 12 ans (correspondant à une déduction d'impôts de 10,5, 15 et 17,5 % respectivement). Cependant, ces taux vont baisser en 2024 à 9, 12 et 14 %, vous auriez donc tout intérêt à en profiter avant la fin de l'année en cours.

Le top 5 des investissements locatifs en 2023

Rennes

Ville d'Art et d'Histoire, lauréate 2018 de la cité où il fait bon vivre, dotée de nombreuses Facultés, Rennes est idéal pour un investissement locatif. La part d'étudiants dans sa population approche les 20 %, avec en parallèle un excellent taux de passage en deuxième année de Licence. Rennes s'affirme résolument comme une valeur sûre, avec un centre-ville un peu moins cher que Nantes (légèrement en dessous des 5 000 € / m²), tout en étant proche de Paris (1h30 par le train).

Toulouse

Nettement moins chère que Bordeaux, Toulouse se distingue par un fort secteur de la recherche, notamment industrielle. Plus que jamais attractive, la ville rose bénéficie d'un climat agréable dans la partie sud de la France, et apparaît souvent dans les premières places des classements de villes étudiantes, notamment pour la saison 2022-2023. Compte tenu de la hausse des inscriptions, Toulouse pourrait définitivement vous séduire.

Lille

L'Université de Lille compte près de 75 000 étudiants, soit le deuxième plus grand total de France après Aix-Marseille, tandis que la métropole lilloise regroupe près de 120 000 jeunes en formation. Vous n'aurez aucune difficulté à trouver des locataires dans une ville où la tension immobilière est de plus de 10 %. Ses prix stables, qui échappent à la flambée générale des grands ensembles urbains, peu élevés par rapport à Paris ou même Lyon, constituent un point fort, de même que sa riche vie culturelle. Il s'agit de plus d'une ville très jeune avec 36 % de moins de 25 ans, idéalement située près du cœur de l'Europe.

Montpellier

Le chef-lieu de l'Hérault est une destination de plus en plus prisée. Montpellier fait partie du haut du classement des villes universitaires (18 % de part d'étudiants). Ses prix restent en dessous des 4 000 € /m², et montent au plus à 4 700 € dans le quartier des Beaux-Arts. En choisissant Montpellier au lieu de Marseille, vous économiserez en moyenne plus de 200 € au mètre carré pour la même surface.

Poitiers

Au cœur du département de la Vienne, Poitiers est une ville universitaire montante, avec une forte tendance à la hausse pour ce qui est des inscriptions. Elle présente un excellent rapport qualité-prix, tout en étant géographiquement mieux placée que Limoges, mieux dotée vis-à-vis des transports, notamment via la LGV. La ligne ferroviaire permet un accès relativement rapide à Bordeaux et Paris. Selon la revue l’Étudiant, Poitiers a un pourcentage d'étudiants de près de 18 % dans sa population et un taux de passage en Licence 2 d'environ 64 %, soit l'un des plus hauts scores de son classement 2022-2023. Autant de critères qui vous incitent à réaliser un investissement locatif sans trop de craintes.

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