Investir dans un logement étudiant : mode d’emploi

Blandine Rochelle
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Investir dans un logement étudiant apporte de nombreux avantages, notamment sur le plan financier et d’un point de vue fiscal, à condition de mener un projet d’investissement ficelé. Faites le tour des avantages de ce type d’investissement, les différentes options qui s’offrent à vous, les avantages fiscaux possibles et la fiscalité associée aux revenus issus de la location.

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L'emplacement est le premier facteur à prendre en compte dans le choix d'un logement étudiant. © StefaNikolic - Adobe Stock
L'emplacement est le premier facteur à prendre en compte dans le choix d'un logement étudiant. © StefaNikolic - Adobe Stock
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Pourquoi faire le choix d'investir dans un logement étudiant ?

Investir dans un logement étudiant est un projet intéressant, tout d’abord parce qu’il s’agit d’un marché en pleine croissance en raison de la demande constante de logements abordables pour les étudiants, en particulier dans certaines villes. La demande locative est donc élevée et la rentabilité est généralement intéressante également. Elle tourne autour de 4 % en moyenne. En outre, la location à des étudiants promet une stabilité locative car la rotation des locataires est moins fréquente que pour d’autres types de location, et un logement bien situé attire facilement d’autres locataires en cas de turn-over. Les vacances locatives sont donc peu fréquentes et souvent réduites pour ce type de logement.

Comment réussir son investissement ?

Pour réussir votre investissement dans un logement étudiant, il est important de prendre en compte différents facteurs. À commencer par l’emplacement qui doit être stratégique, car les logements situés à proximité des universités et des écoles ont tendance à être très demandés. Assurez-vous également que le quartier offre une bonne accessibilité aux transports en commun et aux commodités nécessaires aux étudiants.

Ensuite, considérez le type de logement qui convient le mieux aux besoins des étudiants. Les studios et les appartements composés d’une à deux chambres sont généralement les plus recherchés, ces derniers étant d’ailleurs souvent mis en colocation. Veillez à ce que le logement soit également fonctionnel, bien entretenu et équipé des installations essentielles.

Enfin, évaluez attentivement le rendement potentiel de l’investissement. Calculez les coûts associés à l’acquisition du bien, tels que les frais de notaire, les frais de gestion immobilière, les charges de copropriété et les éventuels travaux nécessaires. Comparez ces coûts aux revenus locatifs estimés afin de déterminer la rentabilité de l’investissement.

Investir dans un logement étudiant : les villes à privilégier

Certaines villes offrent des opportunités intéressantes pour investir dans un logement étudiant en raison de leur dynamisme, de la densité importante d’étudiants présents à l’année et donc de la demande locative provenant de ces derniers :

Paris étant la capitale, elle demeure toujours en tête en termes de demande de logements étudiants. Avec un grand nombre d’universités et d’écoles renommées, Paris attire des milliers d’étudiants chaque année. Cependant, les prix d’achat sont élevés et peuvent représenter un défi pour les investisseurs, bien que la forte demande et les loyers moyens puissent compenser ces coûts. Le prix au mètre carré à Paris est d'environ 10 081 €. 

Lyon est la deuxième plus grande ville de France et à ce titre, elle est également un choix populaire pour les étudiants et donc pour les investisseurs. Avec ses nombreuses institutions d’enseignement supérieur, donc l’université Lyon 2 et l’INSA, Lyon arbore une demande locative stable et une population estudiantine importante. Les quartiers proches des campus universitaires tels que La Doua et Gerland sont particulièrement recherchés. En moyenne, le prix immobilier à Lyon est de 5 110 € du mètre carré. 

Toulouse est une ville étudiante animée arborant une atmosphère dynamique et un fort marché locatif porté par les étudiants. L’université Toulouse 1 Capitole et l’université Paul Sabatier, notamment, sont des établissements d’enseignement supérieur réputés de la région. Les quartiers comme Saint-Cyprien et Purpan sont appréciés des étudiants en raison de leur proximité avec les campus universitaires et leur accessibilité en transports en commun. Le prix au mètre carré à Toulouse avoisine 3 722 €. 

Rennes est la capitale de la région Bretagne ainsi qu’une ville étudiante accueillante avec une demande locative élevée. L’université Rennes 2 et l’INSA Rennes sont des institutions bien établies dans la région. Le quartier Villejean-Beauregard est ainsi particulièrement prisé par les étudiants en raison de la proximité avec les campus universitaires et une offre de logements abordables. En moyenne, le prix immobilier à Rennes est de 4197 € du mètre carré.

Montpellier bénéficie d’un climat attractif et d’une forte concentration d’étudiants. L’université de Montpellier et l’université Paul Valéry Montpellier 3 sont des établissements renommés de la région. Les quartiers proches du centre-ville comme Antigone et Gambetta offrent une excellente accessibilité aux campus et une vie étudiante animée. En moyenne, le prix au mètre carré à Montpellier est de 3 617 €.

Il est important de noter que chaque ville affiche ses propres particularités en termes de marché immobilier et de demande locative étudiante. Il est recommandé d’effectuer des recherches approfondies au sujet de la situation du marché immobilier dans la ville ciblée, et de consulter des professionnels implantés localement pour prendre une décision d’investissement éclairée.

D’autres grandes métropoles ou villes de taille moyenne se montrent dynamiques et accueillent un grand nombre d’étudiants, comme Lille, Bordeaux, Angers ou Marseille.

Logement indépendant ou chambre en résidence étudiante ?

Il existe deux options à considérer lorsque l’on souhaite investir dans un logement étudiant, à savoir un logement indépendant classique, tel qu’un studio, un T1, T2 ou T3 lorsque l’on souhaite le mettre en colocation. Ces logements peuvent être très demandés dans les secteurs tendus où les résidences étudiantes sont complètes et dont la capacité d’accueil est insuffisante par rapport à la demande locative. Ces logements vous apportent une certaine flexibilité, car vous pouvez les mettre en location à des étudiants ou à d’autres profils de locataires, en colocation ou non.

Mais il est également possible d’acquérir une chambre dans une résidence étudiante. Ces résidences offrent des services adaptés aux étudiants comme des espaces communs, des salles de sport, des lieux de travail collaboratifs, etc. Bien que ce type d’investissement puisse être plus coûteux à l’achat, il peut offrir une gestion simplifiée grâce à la présence d’une équipe de gestion sur place.

Location étudiante : quels sont les avantages fiscaux ?

Il est possible de profiter de dispositifs fiscaux visant à encourager l’investissement dans des logements étudiants. Le plus réputé est le dispositif Censi-Bouvard qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11 % du montant de l’investissement, répartie sur une période de 3 ans. Pour être éligible, le logement doit être situé dans une résidence étudiante avec des services spécifiques.

Un autre dispositif possible dans le cadre d’un investissement étudiant : le Pinel. Bien qu’il ne soit pas spécifiquement conçu pour les logements étudiants, il peut être appliqué dans le cadre d’un tel projet. Il offre ainsi une réduction d’impôt en échange d’une mise en location du bien durant 6, 9 ou 12 ans, et d’un loyer plafonné appliqué à des locataires aux revenus modestes, comme c’est généralement le cas des étudiants.

Quelle est la fiscalité associée aux revenus issus des loyers ?

Les loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif sont considérés comme des revenus fonciers. Ils doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu.

La fiscalité associée aux revenus fonciers dépend du régime fiscal que vous avez choisi. Il existe deux régimes :

  • Le régime réel qui vous permet de déduire vos charges réelles, comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et les travaux d’entretien. Il peut permettre dans certains cas de créer un déficit foncier.
  • Le régime micro-foncier vous accorde un abattement forfaitaire de 30 %, appliqué sur les revenus fonciers bruts, sans possibilité de déduire les charges réelles.

Si vous louez un logement meublé ou situé dans une résidence étudiante, pensez au statut LMNP (loueur meublé non professionnel) qui offre des avantages fiscaux.

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