Mariage, Pacs, SCI, donation au dernier vivant… Plusieurs outils permettent de protéger votre conjoint et de lui éviter l’indivision avec vos héritiers. Encore faut-il choisir la bonne stratégie ! Nous vous présentons 5 solutions pour lui transmettre votre patrimoine immobilier et lui permettre de conserver le logement.
Un préalable : le testament
Si vous êtes mariés, votre conjoint héritera de vous, sans verser de droits de succession. Selon que vous avez ou non eu des enfants, il recevra une part en pleine propriété ou en usufruit.
Les partenaires de Pacs et concubins sont considérés comme des tiers en matière de succession.
Il vous faut rédiger un testament pour que le survivant hérite d’une part du patrimoine. Le partenaire de Pacs sera alors exonéré de droits de succession…, mais pas le concubin, qui sera taxé à 60 %.
Testament olographe
Vous n’êtes pas obligé de passer par un notaire, vous pouvez rédiger votre testament sur papier libre, à la main. Il vous faudra bien le dater et le signer.
Solution 1 : la donation au dernier vivant
La donation au dernier vivant permet d’augmenter la part d’héritage de l’époux au moment du décès.
En l’absence d’enfants, vous pouvez lui attribuer l’intégralité de votre patrimoine.
Si vous êtes parents, vous pouvez donner à votre époux :
- 1/4 en pleine propriété et les 3/4 en usufruit,
- la totalité de votre succession en usufruit,
- la quotité disponible – c’est-à-dire la part non réservée aux enfants – en pleine propriété.
Solution 2 : le démembrement de propriété croisé
En démembrement croisé, Monsieur conserve la nue-propriété de ses 50 % et reçoit l'usufruit des 50 % de Madame et réciproquement. Au décès, Madame disposera de la pleine propriété de ses 50 % ainsi que de l’usufruit sur tout le patrimoine.
L’usufruit permet au survivant de rester vivre dans le logement ou de le louer pour percevoir les loyers. L'extinction de l'usufruit du conjoint décédé n'entraîne pas le versement de droits de succession pour le survivant.
Solution 3 : la SCI
Si vous ne créez pas de société, votre conjoint et vos enfants seront en indivision sur les biens.
Rigide, ce régime juridique impose une majorité des deux tiers ou l’unanimité pour les décisions. En outre, chaque héritier peut provoquer la vente du bien pour obtenir sa part.
Avec une SCI, le logement appartient à la société. Les héritiers reçoivent des parts sociales, mais ils ne peuvent pas exiger la vente de l'immeuble. Le conjoint survivant est ainsi mis à l'abri d'une expulsion ou d'une vente forcée. Il peut, par ailleurs, être nommé gérant pour garder la main sur la gestion du patrimoine.
Vous pouvez mettre en place un démembrement croisé sur les parts sociales de la SCI. Vous pouvez aussi les démembrer entre enfants et parents pour optimiser la fiscalité de la succession.
Solution 4 : la clause de tontine
La clause de tontine est insérée dans l'acte d'achat d'un bien immobilier.
Elle permet de protéger le survivant, en considérant qu'il a toujours été l'unique propriétaire du logement. Le bien n’entrera donc pas dans la succession, ce qui évite l’indivision.
Les enfants ne peuvent pas demander la vente du bien : le survivant est ainsi assuré de rester dans le logement.
Solution 5 : l’aménagement ou le changement de régime matrimonial
Les couples mariés sous le régime de la communauté légale peuvent rédiger une clause de préciput.
Elle permet au survivant de prélever un bien immobilier – souvent la résidence principale – avant le partage avec les héritiers, et ce, sans verser de droits de succession !
Vous pouvez aussi opter pour la communauté universelle avec clause d'attribution intégrale. Au décès de l'un, l'intégralité du patrimoine commun revient au survivant.
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