SCI et donation déguisée : quels sont les risques ?

Une donation désigne un transfert d’argent d’une personne à ses héritiers, de son vivant. Selon sa nature, ce don sera déduit ou non de la part héritage de l’héritier. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant, sans qu'il y ait de droits de donation à payer. Cet abattement de 100 000 € peut s’appliquer en une seule ou en plusieurs fois, tous les 15 ans. Sous les mêmes conditions, les donations consenties aux conjoints bénéficient d’un abattement de 80 724 €, celles aux petits-enfants de 31 865 € et celles aux arrières-petits-enfants de 5 310 €. Néanmoins, ces abattements ne dissuadent pas certaines personnes de chercher à contourner l’administration fiscale, en faisant des donations déguisées et en simulant une transaction immobilière. Une donation déguisée, c’est un transfert de valeur qui n’est pas déclaré comme tel, mais qui en a toutes les caractéristiques. Il est notamment possible d'utiliser la SCI pour faire une donation déguisée. Une donation déguisée en SCI peut en effet prendre la forme d’une vente de parts à un prix sous-évalué via un emprunt, un prêt d’associé ou encore un faux transfert de fonds.

Prix de cession des parts de la SCI sensiblement inférieur à leur valeur vénale, absence de contrepartie réelle, lien familial…, ces points peuvent attirer l’attention de l’administration fiscale. Pour s’assurer qu’il ne s’agit pas d’une donation déguisée, l’administration fiscale évalue la valeur réelle des parts, en utilisant des critères objectifs (loyers perçus, valeur du bien immobilier, etc.). Elle peut également comparer le prix de cession avec les tarifs du marché. Si elle détecte une donation déguisée, elle peut requalifier l’opération, appliquer les droits de mutation à titre gratuit, des intérêts et des pénalités. L’addition s’avère parfois salée… En effet, les droits de donation dont le donataire doit s’acquitter sont calculés sur la valeur réelle des parts, avec une majoration pouvant aller jusqu’à 60 %, en cas de fraude. De leur côté, les pénalités atteignent jusqu’à 80 % de la somme due, dans certains cas. Concernant les intérêts de retard, ils s’élèvent à 0,20 % par mois depuis la date de l’opération, soit 2,4 % par an.

Vous l’aurez compris, utiliser la SCI pour faire une donation déguisée est très risqué ! Pour éviter la requalification en donation déguisée d’une opération en SCI, il est impératif de respecter certaines règles et d'adopter des pratiques transparentes. Pour commencer, il faut fixer un prix de vente conforme à la valeur de marché des parts sociales. Ainsi, l’opération ne pourra pas être considérée comme une donation déguisée pour prix dérisoire. La rédaction d’un acte notarié est également protectrice, dans la mesure où elle vous permet de formaliser la transaction, en précisant notamment les modalités de paiement. Pour être certain de ne pas voir votre opération en SCI requalifiée en donation déguisée, il peut être intéressant de consulter un professionnel en gestion de SCI, qui s’assurera de la conformité des opérations. Vous pourrez également bénéficier de conseils personnalisés, en fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs de transmission.