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Acheter en indivision ou en SCI : quelles différences ?

Vincent Cuzon
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Avant de concrétiser un projet immobilier à plusieurs, il est important de bien comprendre les différences entre l’indivision et la SCI. Zoom sur les spécificités et avantages de ces deux structures pour faire le bon choix selon votre profil.

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Acheter en indivision ou SCI : comparaison et choix éclairés. © StefaNikolic – Getty Images
Acheter en indivision ou SCI : comparaison et choix éclairés. © StefaNikolic – Getty Images
Sommaire

Qu’est-ce qu’un achat en indivision ?

L’indivision est une situation juridique qui s’applique lorsque plusieurs personnes deviennent propriétaires d’un même bien immobilier. Chaque propriétaire, appelé « propriétaire indivis », possède des parts égales ou inégales du bien, sans division matérielle de celui-ci. La quote-part de chaque indivisaire est exprimée en pourcentage. Le mode d'emploi de l'indivision est simple à comprendre dans la mesure où cette solution ne s’accompagne pas de formalités spécifiques. En effet, si elle encadre l'indivision, la loi offre une grande souplesse dans son fonctionnement.

Toutefois, pour éviter les litiges, mieux vaut établir une convention d'indivision. Rédigée par un notaire, elle établit les règles de gestion et de partage des biens indivis. Dans le cadre d’une indivision, les décisions relatives à la gestion du bien nécessitent la plupart du temps un consensus entre les indivisaires. Certains actes importants peuvent toutefois exiger l’accord de tous. En cas de mise en location du bien, chaque propriétaire indivis est imposé individuellement en fonction des revenus générés par sa quote-part dans le bien.

Tous les indivisaires ont le droit de vivre dans la maison, mais les modalités d’utilisation peuvent être précisées dans la convention d’indivision.

Achat en SCI : comment ça marche ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique composée d’au moins deux personnes ayant le statut d’associés. La SCI permet d’encadrer la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers achetés à plusieurs. Dans le cadre d’une SCI, chacun reçoit des parts sociales, exprimées en nombre et attribuées en fonction de l’apport de chacun. C’est la SCI qui est propriétaire du bien immobilier. La SCI nécessite la rédaction de statuts juridiques permettant de définir les modalités de gestion et de fonctionnement, notamment en ce qui concerne les prises de décisions (à l’unanimité, à la majorité…). Les associés d’une Société Civile Immobilière désignent un gérant, qui s’occupe de la gestion courante du ou des biens détenus par la société, sans devoir engager de formalités auprès des autres associés.

Le gérant de la SCI peut être une personne physique, ne faisant pas forcément partie des associés, ou une personne morale. La SCI peut engendrer des bénéfices si les biens qu’elle détient sont loués et que les associés perçoivent des loyers. Chaque associé doit payer des impôts selon les sommes perçues par le biais de la SCI.

Dans le cadre d’une SCI, les dettes et bénéfices engendrés sont répartis entre les associés, à hauteur de leurs parts sociales.

Acheter en indivision ou SCI : les différences entre les deux achats

Dans le cadre d’un projet immobilier réalisé à plusieurs, le choix entre acheter en SCI ou en indivision dépend de plusieurs facteurs et des objectifs spécifiques des acheteurs. Parmi les principales différences entre l’indivision et la SCI, nous pouvons mettre en avant le statut des acheteurs. En indivision, les propriétaires détiennent une quote-part mais leurs droits s’étendent sur l’ensemble du bien. En revanche, dans le cadre d’une SCI, les associés détiennent « seulement » des parts sociales auxquelles leurs droits se limitent.

En matière de succession, la transmission de parts sociales d’une SCI est toutefois plus simple que celle de la pleine propriété d’un bien indivis. En ce qui concerne la gestion, si l’indivision est moins contraignante, elle peut engendrer des conflits, notamment si aucune convention d’indivision n’a été établie. De son côté, avec ses règles précises, la SCI permet de définir clairement les droits de chaque associé, facilitant ainsi la gestion saine du bien sur le long terme. En revanche, la mise en place et la gestion de l’indivision sont moins coûteuses que celles d’une SCI, dans la mesure où elles ne s’accompagnent d’aucune véritable démarche administrative.

Pour une succession avec des héritiers multiples, c’est le régime de l’indivision qui s’applique d’office car il ne nécessite aucune formalité.

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