Le DPE expire en cours de bail : quelles conséquences pour le propriétaire et pour le locataire ?

Pour saisir les implications d'un DPE périmé en cours de location, il est utile de rappeler ce qu'est un diagnostic de performance énergétique, ainsi que sa durée de validité et son rôle dans le cadre d'un bail.

Qu'est-ce qu'un DPE ?

Le DPE est destiné à évaluer la performance énergétique d’un logement. Il repose sur une analyse des équipements de chauffage, d’isolation, de production d’eau chaude sanitaire et de ventilation. Les résultats de cet audit se matérialisent par deux étiquettes : l'une pour la consommation d'énergie et l'autre pour les émissions de gaz à effet de serre, toutes deux classées de A (très performant) à G (très énergivore). Par ailleurs, le DPE fournit des recommandations concrètes pour améliorer la performance énergétique du logement et réduire l'empreinte écologique.

Durée de validité d'un DPE

Le diagnostic de performance énergétique est valable pendant 10 ans. Cependant, une règle spécifique s'applique aux diagnostics effectués entre 2013 et 2021 : ceux établis entre 2013 et 2017 n'étaient valables que jusqu'en 2022, et ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 que jusqu'en 2024.

Importance du DPE pour les locataires et les propriétaires

Le DPE est essentiel pour établir une relation de confiance. Pour les propriétaires, il constitue une obligation légale lors de la mise en location. Ce document valorise aussi le bien immobilier (maison, appartement, local, etc.), en particulier lorsqu'il affiche une étiquette énergétique A ou B. Pour les locataires potentiels, il permet d'estimer les coûts énergétiques annuels et de vérifier la qualité thermique du bâtiment.

Lorsque le DPE d’un logement en location n’est pas à jour, les répercussions peuvent être multiples, tant sur le plan contractuel que légal.

Impact sur le contrat de location

La responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de non mise à jour du DPE pendant la durée de la location. Si le logement est classé comme étant une « passoire thermique » (étiquette F ou G), le locataire peut légitimement demander une révision du montant du loyer, voire une suspension ou une réduction. En effet, un écart significatif entre la performance énergétique réelle du logement et celle indiquée sur le DPE expiré peut justifier une telle demande.

Risques légaux pour le propriétaire

Un DPE périmé peut avoir de lourdes conséquences juridiques pour les bailleurs. En cas de litige avec un locataire, le bailleur risque de se voir reprocher des vices cachés et de devoir verser des dommages et intérêts. En outre, l'interdiction progressive de louer des logements F et G impose aux propriétaires de réaliser des travaux de rénovation énergétique afin de se conformer aux nouvelles normes. Le non-respect de ces obligations peut rendre le bien inlouable, voire invendable.

L'absence d'un DPE valide durant la location d'un bien immobilier est une infraction passible d'amendes administratives.

Mise à jour du DPE : quand et comment ?

Le renouvellement du DPE est obligatoire dans certaines situations. En effet, après des travaux de rénovation énergétique importants, comme l'isolation des combles ou le remplacement de la chaudière, la loi exige la réalisation d'un nouveau DPE afin de valoriser les améliorations apportées au logement. Pour cela, il est recommandé de solliciter un diagnostiqueur immobilier qualifié.

Sanctions en cas de non-conformité

Le manquement aux obligations relatives au DPE peut avoir de lourdes conséquences financières pour le propriétaire : un bailleur dont le DPE expire pendant la location encourt une amende administrative de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive.

Responsabilités envers le locataire

Le propriétaire est tenu d’annexer un DPE valide au contrat de location afin d’informer le locataire sur les performances énergétiques du logement. Pour les logements énergivores, le bailleur doit prévenir le locataire des démarches envisagées pour améliorer la situation, comme des travaux d’amélioration énergétique (isolation, chauffage, ventilation, etc.).

Si un locataire découvre que le DPE est périmé, il peut prendre plusieurs initiatives pour défendre ses droits et clarifier la situation auprès du propriétaire.

Comment vérifier la validité du DPE ?

Le locataire peut vérifier la validité du DPE, en consultant la date d’émission inscrite sur le document. Il peut aussi examiner les indicateurs de consommation énergétique et d’émissions de gaz à effet de serre pour s’assurer de leur fiabilité. Si le document semble périmé ou incorrect, il peut demander au propriétaire une copie récente ou des justificatifs prouvant sa validité.

Actions à entreprendre en cas de DPE périmé

Face à un DPE périmé, le locataire peut prendre l'initiative de contacter le propriétaire pour solliciter un nouveau diagnostic. Si le bailleur refuse ou tarde à s'exécuter, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de résoudre le différend à l’amiable.

Recours possibles en cas de litige

Si le conflit persiste, le locataire peut engager une action judiciaire, en invoquant le non-respect des obligations légales par le propriétaire. Il peut par ailleurs solliciter le soutien d’une association de consommateurs pour une aide juridique ou signaler le manquement à la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), qui peut intervenir en cas de violation grave des règles.

Pour prévenir les litiges liés au DPE et garantir une relation locative harmonieuse, il est essentiel de prendre certaines précautions.

Anticiper la péremption du DPE

Les propriétaires doivent surveiller la validité du DPE et programmer un rappel avant son expiration. Une attention particulière doit être portée après des travaux de rénovation énergétique, afin d'actualiser les performances réelles du logement.

Choisir un diagnostiqueur certifié

Pour garantir la fiabilité du diagnostic de performance énergétique, il est essentiel de faire appel à un professionnel certifié COFRAC (Comité français d'accréditation). Ce dernier doit disposer d'une assurance responsabilité civile professionnelle et ne doit avoir aucun lien d'intérêt avec le propriétaire du bien. En choisissant un diagnostiqueur indépendant, le bailleur s'assure de l'objectivité du diagnostic et évite tout risque de litige.

Suivre les évolutions réglementaires

Les réglementations encadrant les DPE sont sujettes à de fréquentes modifications. Il est donc essentiel de se tenir informé des dernières mises à jour pour s'assurer de la conformité des diagnostics et bénéficier des aides financières disponibles.