Les communes telles que Paris dites à « zone tendue » exigent des propriétaires le respect des barèmes d’encadrement des loyers. Ces derniers dépendent notamment du quartier, de l’ancienneté du bâti et du nombre de pièces du bien en location. Mais une telle obligation doit-elle constituer un frein à l’investissement ?
A Paris, il faut chercher les bonnes opportunités
« Avec l’encadrement des loyers, les cartes sont déjà rebattues à Paris, mais la ville constitue encore un beau terrain de jeu. Il faut savoir où chercher les bonnes opportunités ! », annonce Margaux, chasseuse à l’agence The Place To Be France et responsable-conseillère des achats de biens d’investissement. Elle nous fait part de conseils élémentaires pour entreprendre une recherche d'un produit d’investissement locatif au cœur de Paris « D’abord, il faut bien choisir son quartier et ne pas s’en laisser conter », dit-elle.
La chasseuse nous décrit les marges de manœuvre offertes par des arrondissements tels que les 18e, 19e et 20e. « Ce sont des arrondissements de prédilection pour assurer de bons revenus locatifs. Certains quartiers sont dits « populaires », mais n’importe quel Parisien s’en amusera, car ces zones sont des lieux conviviaux et recherchés pour leur confort, leurs prestations et leurs prix au m² intéressant ». Par exemple, le 18e arrondissement et son quartier des Grandes Carrières permettent de louer son bien dès 30,2 €/m², et jusqu’à 36,2 € de loyer majoré. Le secteur de la Villette, au cœur du 19e arrondissement, permet de louer jusqu’à 35,3 €/m² en loyer majoré. Dès 9 000 €/m² dans ces arrondissements, il est donc possible d’envisager un achat en toute tranquillité. Certains secteurs comme Montparnasse, couvrant une partie du 14e arrondissement, affichent quant à eux des prix de location record, « jusqu’à 39,50 €/m² loué », précise Margaux. « Les opportunités sont rares sur des biens à rénover, mais de magnifiques opérations peuvent y être menées ».
Dénicher le bon type de logement
Margaux résume : « Les studios à louer meublés se louent très facilement et permettent un taux de remplissage avoisinant toujours les 100 % ». La chasseuse conseille donc de choisir « un grand studio, pour gagner en m² » et de ne pas lésiner sur le confort et le cachet d’un immeuble ancien. Margaux nous donne l’exemple d’une chasse très récente, réussie dans le 19e arrondissement : « Notre cliente Hania recherchait un bien d’investissement à Paris. Nous lui avons déniché un superbe studio de 33 m² dans un immeuble en pierre de taille, exposé sud, avec cave et proche de toutes les commodités ». Négocié à 292 000 €, le bien se loue actuellement 1 300 €/mois (Charges comprises) en meublé.
Encadrement des loyers : viser le loyer majoré
Le loyer de référence majoré d’un bien correspond donc à un effort concédé par le propriétaire pour embellir son bien ou à sa situation bien particulière telle qu’une vue sur un monument. « Viser le loyer majoré, c’est s’assurer un gage de qualité pour l’investisseur comme pour le locataire. Un bien offrant des prestations impeccables, fonctionnel et rénové avec soin, attirera des locataires fiables et ce, sur la durée. », explique Margaux. Alors, ne pas hésiter à rechercher des biens offrant un balcon ou une vue particulièrement dégagée « mais ils se font très rares et les prix grimpent avec l’ajout de ces prestations, cela coince parfois », précise Margaux. « L’essentiel, résume-t-elle, c’est de présenter un bien qui coche toutes les cases de confort, luminosité, proximité des transports et des commerces, le tout dans le zéro défaut ». Et la rentabilité suit…
Le prix immobilier à Paris est de 11 300 €/m², en moyenne.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)