Bordeaux, une valeur sûre pour l'investissement locatif

Le marché immobilier à Bordeaux a suivi la tendance à la baisse que l'on constate un peu partout en France. En 2024, le prix du mètre carré a ainsi chuté de 4,1 %. Ce recul est notamment dû à l'augmentation des taux d'emprunt (qui baissent petit à petit) et à la baisse du pouvoir d'achat global des Français.

Pour les investisseurs immobiliers, cette situation peut s'avérer très intéressante. En effet, Bordeaux est une ville où les prix immobiliers ont explosé les dix dernières années, en partie à cause de l'arrivée massive de nouveaux habitants provenant de Paris. Lorsque le marché va reprendre, il faut donc s'attendre à ce que les prix grimpent en flèche à nouveau. C'est donc maintenant qu'il faut se positionner.

Actuellement, le prix du mètre carré pour l'achat d'un bien à Bordeaux est de 4 581 €. Le prix au m² à la location, quant à lui, est de 16 €.

Malgré un léger repli des prix en 2024, Bordeaux conserve des fondamentaux solides qui en font une destination de choix pour l'investissement locatif. 

1. Une ville étudiante et dynamique

Avec plus de 100 000 étudiants, Bordeaux est l'une des principales villes de France en termes de densité estudiantine. Les grandes écoles prestigieuses de la ville accueillent des étudiants de tout le territoire, mais pas seulement. Bordeaux compte aussi une large population d'étudiants étrangers. Ce dynamisme garantit un flux constant de locataires dans les quartiers proches des campus (Talence et Pessac). Investir dans un studio ou un T1 proche de l'université, c'est donc la certitude de profiter d'un taux d'occupation optimal tout au long de l'année universitaire.

2. Un ratio propriétaire / locataire ultra favorable

Le marché locatif bordelais offre une configuration idéale pour les investisseurs. En effet, seuls 27 % des habitants y sont propriétaires de leur logement. Cette proportion particulièrement faible a pour conséquence une forte demande locative qui se traduit par un indicateur de tension immobilière (ITI) particulièrement élevé de 12 %.

Pour rappel, on considère qu'un marché immobilier est dynamique lorsque le seuil de 5 % d'ITI est dépassé. À Bordeaux, il est même doublé, ce qui permet aux propriétaires bailleurs de maintenir des loyers élevés, sans risquer la vacance locative.

3. Une qualité de vie qui attire les familles d'actifs

L'attrait de Bordeaux s'étend bien au-delà de son centre historique. Les communes périphériques comme Pessac, Mérignac, Bègles et Talence sont particulièrement convoitées par les jeunes familles d'actifs. Ces villes à taille humaine offrent un équilibre parfait entre proximité du centre-ville et cadre de vie plus paisible.

Dans ces petites communes, il peut être avantageux d'investir dans une maison pour la mettre en location. Les maisons sont très rares (et très chères) dans le centre-ville de Bordeaux, c'est pourquoi, beaucoup de potentiels locataires se tournent vers les villes voisines pour profiter d'un bien spacieux à un prix plus accessible.

4. L'investissement locatif de vacances : toujours au top

Le marché de la location saisonnière reste toujours aussi dynamique à Bordeaux. La ville attire une clientèle aisée tout au long de l'année, séduite par son patrimoine architectural, ses vignobles prestigieux et sa gastronomie reconnue. Les locations de courte durée dans le centre historique ou les quartiers prisés comme les Chartrons affichent des taux de rentabilité très élevés, notamment durant la période estivale et les grands événements viticoles. Il peut donc s'avérer judicieux de se positionner sur ce segment locatif qui ne risque pas de faiblir à Bordeaux.

Voici les meilleurs secteurs de la ville de Bordeaux pour un investissement locatif.

Le quartier Bacalan, en pleine métamorphose

Le quartier Bacalan s'est complètement transformé ces dernières années. Auparavant zone industrielle de la ville, l'arrivée du tramway et le développement des lignes de bus ont complètement désenclavé ce secteur en bord de Garonne. Aujourd'hui, l'endroit abrite la Cité du vin, l'une des institutions culturelles et touristiques de Bordeaux, mais pas seulement.

Des commerces et des établissements scolaires y ont également fleuri pour en faire une zone très prisée des familles. Autre avantage du lieu, son parc immobilier particulièrement varié où on retrouve à la fois des constructions contemporaines et des maisons traditionnelles. Le prix du mètre carré dans le quartier Bacalan s'élève à 4 506 €.

La Bastide : l'avenir de la rive droite

La rive droite poursuit sa mutation avec le quartier de la Bastide. Le projet Bastide-Niel insuffle un nouveau dynamisme à ce secteur déjà bien connecté au centre-ville grâce au tramway et au pont de Pierre. Les nouvelles constructions offrent des opportunités intéressantes pour les investisseurs. Le petit bonus du secteur ? Il permet de bénéficier d'une vue imprenable sur le quartier historique. Le prix du mètre carré à la Bastide est de 4 432 €.

Saint-Seurin-Fondaudège : la valeur sûre

Si vous recherchez un investissement sûr, le quartier Saint-Seurin-Fondaudège constitue un choix judicieux. Proche de l'hypercentre de Bordeaux, il profite d'une très bonne desserte grâce à plusieurs options de transport en commun. De nombreux programmes neufs y voient le jour. Cela donne aux investisseurs l'opportunité de se positionner sur des biens qui répondent aux dernières normes énergétiques. Le prix du mètre carré dans le quartier se situe à 5 454 €.