Bordeaux affiche un marché immobilier contrasté

Blandine Rochelle
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Le marché immobilier de Bordeaux a connu un dynamisme sans précédent entre 2018 et 2022, avec des prix en forte hausse sur cette période. Trop forte peut-être, à en croire la conjoncture actuelle qui affiche une baisse des prix de -7,4 % en un an, et des vendeurs qui freinent des quatre fers pour s’aligner et proposer des prix justes et cohérents.

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Après une hausse fulgurante, les prix immobiliers bordelais ont finalement nettement baissé. © MarioGuti - Getty images
Après une hausse fulgurante, les prix immobiliers bordelais ont finalement nettement baissé. © MarioGuti - Getty images
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Des prix immobiliers qui ont fortement baissé en un an

Alors que Bordeaux figurait en 2022 parmi les villes dont les prix immobiliers avaient augmenté le plus rapidement, il semblerait que le vent ait tourné pour celle que l’on surnomme « la belle endormie ». Entre 2018 et 2022, les prix immobiliers bordelais avaient en effet augmenté de +12,4 %, mais ils sont en train de retrouver leur niveau de 2018, puisqu'​​​​​ils ont baissé de -11,2 % au cours des deux dernières années, dont -7,4 % en seulement un an. Ils sont aujourd'hui repassés sous la barre symbolique des 5 000 €/m² et s’établissent en moyenne à 4 628 €/m², tous types de biens confondus. Ainsi, les appartements se vendent en moyenne 4 439 €/m², tandis que les maisons affichent un prix immobilier moyen de 5 239 €/m².

Les prix immobiliers bordelais ont baissé de -7,4 % en un an au 1er mars 2024.

Des disparités importantes d’un quartier à l’autre

Si le marché immobilier de Bordeaux semble faire grise mine ces derniers mois, il demeure en réalité contrasté, affichant de grandes disparités d’un quartier à l’autre. Le quartier le plus cher est sans conteste celui de l’Hôtel de Ville et de la place des Quinconces, où les logements se vendent en moyenne 5 500 €/m². Il s’agit de celui qui abrite la rue la plus chère de Bordeaux, la place des Grands Hommes, où il faut encore prévoir 6 579 €/m² pour devenir propriétaire. À proximité de cette rue, on retrouve également la rue Malby avec 6 514 €/m² et la rue Jean-Jacques Rousseau avec 6 421 €/m², qui occupent respectivement la seconde et la troisième place du podium.

Autres quartiers onéreux de la ville : le quartier Fondaudège, qui coûte en moyenne 5 278 €/m², et le quartier des Chartrons, qui coûte 5 064 €/m².

À l’opposé des quartiers les plus chers de Bordeaux, on retrouve le quartier Bacalan, le moins coûteux de la ville avec 3 882 €/m², mais également le quartier Lestonat–Monsejour avec 4 037 €/m² et le quartier de La Bastide avec 4 225 €/m².

Acheter à Bordeaux : à quoi s’attendre ?

Le marché immobilier bordelais semble mettre du temps à se stabiliser, notamment parce que vendeurs et acheteurs ne trouvent pas toujours un accord lors des négociations. En effet, si l’on observe le revenu médian dans la ville, on s’aperçoit qu’un couple d’acquéreurs pouvait acheter 57 m² en janvier 2022, avant la hausse rapide des taux d’intérêt. Cette capacité d’achat dans la ville ne s’élevait plus qu'à tout juste 50 m² au 1er mars 2024.

Cela reflète les difficultés des vendeurs à s’adapter aux nouvelles conjonctures et à consentir une baisse, qui permettrait aux acquéreurs d’accéder de nouveau à la propriété dans les mêmes conditions. Trouver un accord semble plus long que d’habitude et cela s’observe dans les délais de vente, qui sont passés de 66 jours il y a un an à 85 jours actuellement. Or, si certains vendeurs peuvent se permettre cet attentisme, d’autres en revanche ont besoin de vendre plus rapidement. Ces derniers se retrouvent donc dans l’obligation de consentir des baisses de prix, ce qui annonce une dynamique en berne pour le marché immobilier de Bordeaux dans les mois à venir.

Les délais de vente s’élèvent actuellement à 85 jours à Bordeaux.

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