Zoom sur… l’impôt sur la fortune immobilière

Portée par les Écologistes, la proposition de loi visant à instaurer un impôt plancher de 2 % sur les patrimoines supérieurs à 100 millions d’euros a été adoptée par l’Assemblée nationale le 20 février dernier en première lecture, même si l’adoption de ce texte par le Sénat n’est toutefois pas acquise.

Évoqué à de multiples reprises comme l’une des solutions les plus équitables et efficaces pour permettre à l’État de rééquilibrer la fiscalité face au déficit public qui se creuse, la « taxe Zucman » ne devrait viser que 0,01 % des contribuables. Pour autant, l’IFI ne concerne pas que les « ultra-riches » et était acquitté en 2023 par environ 176 000 foyers fiscaux, selon les données de la DGFIP.

Depuis le 1^er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), parfois appelé « ISF Macron », a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et ne s’applique plus qu’au patrimoine immobilier dépassant 1,3 million d’euros.

Sont désormais exclus de l’assiette fiscale les biens et droits immobiliers affectés aux activités professionnelle industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles, qui font l’objet d’une exonération totale, tout comme les parts ou actions détenues pour ces biens.

Ce recentrage de l’IFI sur l’immobilier visait, à l’origine, à encourager les contribuables les plus aisés à réinjecter une partie de leur patrimoine dans des investissements productifs, stimulant l’économie réelle.

À l’exception des biens destinés à une activité professionnelle, tout le patrimoine immobilier net imposable est pris en compte dans le calcul de l’IFI. Cela inclut les biens immobiliers bâtis et non bâtis détenus directement, tels que les résidences principale et secondaire, les terrains, les bâtiments classés monuments historiques, les biens en construction au 1^er janvier 2025 ou encore ceux destinés à l’investissement locatif. Sont également concernés les immeubles ou fractions d’immeubles détenus indirectement via des parts de SCI, SCPI ou SASU, à hauteur de la valeur des actifs immobiliers.

Ciblant les contribuables les plus aisés, l’IFI concerne toute personne physique résidant en France, ainsi que les non-résidents qui possèdent des biens immobiliers dans l’Hexagone.

Son calcul s’effectue au niveau du foyer fiscal comprenant le déclarant, son conjoint, concubin ou partenaire de PACS, ainsi que les enfants mineurs dont ils ont l’administration légale des biens.

L’impôt sur la fortune immobilière fixe donc le seuil du patrimoine immobilier net taxable à 1,3 million d’euros au 1^er janvier 2025 par foyer fiscal, déduction faite des dettes afférentes, par exemple un prêt immobilier en cours ou des travaux de rénovation. De fait, si vous avez acquis un bien pour ce montant et qu’il vous reste encore des mensualités à rembourser, vous n’avez pas atteint le seuil fatidique et vous échappez donc à l’IFI !

À noter qu’en marge du seuil d’imposition qui détermine si vous êtes ou non imposable à l’IFI, le calcul de l’impôt s’opère sur la base d’un barème progressif à partir de 800 000 €, avec cinq tranches d’imposition :

Source : Code général des impôts

À titre d’exemple, pour un contribuable dont le patrimoine immobilier net taxable est de 1,5 million d’euros, l’IFI à payer sera de :

• 0,50 % sur 500 000 € (tranche de 800 000 € à 1,3 million d’€) = 2 500 €
• 0,70 % sur 200 000 € (tranche de 1,3 à 2,75 millions d’€) = 1 400 €

Montant total de l’IFI : 2 500 + 1 400 = 3 900 €

En marge de l’abattement forfaitaire de 30 % pour la résidence principale, plusieurs stratégies permettent de diminuer l’assiette imposable. Parmi les plus usitées :

• la donation temporaire d'usufruit à un enfant majeur qui ne fait plus partie du foyer fiscal et n’est pas assujetti à l’IFI, pour faire sortir mécaniquement un bien de l’assiette taxable ;
• même mécanisme pour les dons aux associations reconnues d’utilité publique, afin de bénéficier d’une déduction de 75 % du montant du don (plafonné à 50 000 €/an) ;
• déduire de son patrimoine des dettes éligibles liées à la construction, aux travaux d’amélioration ou de rénovation ainsi qu’à l’acquisition de biens, les crédits immobiliers en cours n’étant pas pris en compte dans la valeur taxable d’un bien ;
• acheter un ou plusieurs biens en nue-propriété en profitant d’une décote sur le prix d’achat – souvent de l’ordre de 30 à 40 % – et en laisser temporairement l’usufruit à un tiers ;
• investir vert dans des bois et forêts gérés de façon durable ou acheter des parts dans des groupements fonciers viticoles, agricoles ou forestiers peut ouvrir droit à une exonération partielle de 75 %, sous conditions ;
• restructurer son patrimoine via des SCI et des SCPI fiscales offre des avantages fiscaux intéressants tout en permettant d’alléger la valeur taxable de son patrimoine immobilier.