Comment faire un investissement locatif responsable ?

Progressivement exclues du marché locatif, boudées par les acheteurs et investisseurs… le moins que l’on puisse dire c’est que les passoires thermiques, c’est-à-dire les biens mal classés au DPE, ont la vie dure depuis la mise en place de la loi Climat, la hausse des prix de l’énergie et la prise de conscience écologique d'une part croissante de la population.

Pour rappel, les loyers des biens classés F et G sont gelés depuis 2022 et les logements G+, les plus énergivores, sont tout simplement interdits à la location depuis janvier 2023. De leur côté, les biens classés F et G seront exclus du marché locatif respectivement en janvier 2025 et janvier 2028. Ils seront suivis par les biens classés E en 2034. Une mise à l’écart progressive qui n’est pas sans conséquence sur les prix de ces biens, qui subissent une décote de 4 % en moyenne selon les chiffres d’une étude SeLoger-Opinionway. Économiquement, ces logements représentent donc une opportunité pour les investisseurs dans la mesure où, rappelons-le, ces passoires thermiques ne sont pas condamnées à le rester.

Miser sur un logement avec un mauvais DPE (E, F, G) pour le rénover et atteindre un bon DPE (A, B, C) est même le meilleur moyen de faire un investissement de manière responsable. Et vous permettez à votre futur locataire de faire des économies d’énergie. Pour un Investissement Locatif Clé en Main, tournez-vous vers des experts en mesure de vous accompagner à chaque étape de votre projet.

Si le coût des travaux de rénovation énergétique peut en effrayer plus d’un, c’est sans compter sur les nombreuses aides disponibles, notamment MaPrimeRénov’ qui a été recentrée sur les rénovations globales permettant de gagner au moins 2 classes au DPE en 2024.

Une aubaine pour les investisseurs misant sur les passoires énergétiques à rénover. De plus, si vous faites partie des ménages les plus modestes, le taux de prise en charge de vos travaux peut désormais atteindre 90 % avec un plafond porté à 70 000 € (contre 35 000 € en 2023) pour les rénovations les plus performantes. Il s’agit des travaux permettant de gagner au moins quatre classes au DPE. Ce n’est pas tout puisque les travaux permettant d’améliorer le confort d’été, comme les pompes à chaleur air/air ou les brasseurs d’air, sont désormais éligibles. De plus, MaPrimeRénov’ est cumulables avec d’autres aides à la rénovation énergétique, notamment les CEE (Certificats d’Économies d’Énergie), qui sont même revalorisés par l’Anah (Agence nationale de l'habitat) cette année pour les ménages entreprenant des travaux de rénovation globale. Enfin, l’éco-PTZ est toujours accessible, avec une hausse des plafonds et de la durée de remboursement maximale pour certaines opérations.

Avant d’acheter un logement mal classé à rénover, il est essentiel d’analyser le marché locatif de la ville dans laquelle vous envisagez d’investir. Tension locative, rendement locatif, perspectives d’évolutions patrimoniales… pour savoir où investir en France, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier maîtrisant le marché local.

En ce qui concerne la rénovation énergétique, si vous avez le droit à des aides, attention toutefois à ne pas vous tromper dans l'estimation des travaux à entreprendre pour atteindre un bon DPE. La réalisation d’un audit thermique est indispensable pour obtenir une estimation précise des travaux avant d’acheter. Des entreprises spécialisées comme Shaka peuvent vous accompagner de A à Z dans la réalisation de projets d'investissement locatif avec rénovation énergétique, sur un format clé en main. En faisant appel à des spécialistes de l’investissement, vous vous assurerez que les rénovations à faire pour atteindre un DPE A, B ou C sont bien réalisables. Dans certains immeubles, les travaux à entreprendre peuvent nécessiter l’accord des copropriétaires. Dans d’autres cas, les travaux ne sont pas réalisables en raison des caractéristiques du logement. C’est le cas d’une surface insuffisante pour pouvoir isoler par l’intérieur tout en respectant la surface minimum légale pour louer après les travaux.