Démembrement de propriété : qui paye les impôts locaux et l’IFI ?

La propriété d’un bien immobilier est caractérisée par le droit d’user le bien (usus), d’en récolter les fruits (fructus) et d’en disposer (abusus). Lorsqu’un seul propriétaire réunit ces trois prérogatives, il dispose de la pleine propriété du bien. 

Le droit de propriété est dit démembré lorsque ces prérogatives sont réparties entre plusieurs personnes (un usufruitier et un nu-propriétaire). 

L’usufruitier dispose du droit d’user le bien et d’en récolter les fruits tandis que le nu-propriétaire peut quant à lui disposer du bien (le vendre, par exemple). 

Dans la mesure où c’est l’usufruitier qui jouit des fruits de l’immeuble, c’est ce dernier qui doit être imposé à la taxe foncière.  Le nom de l’usufruitier doit figurer sur le rôle de taxe foncière à la suite de celui du nu-propriétaire.

Il est prévu que les biens, qui sont démembrés, sont, sauf exceptions, taxables pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier au titre de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Il en est ainsi quelque soit la date du démembrement.

Il existe cependant des situations dans lesquelles l’imposition à l’IFI est partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. C’est notamment le cas lorsque le démembrement de propriété à sa source directe dans la loi. Tel est notamment le cas concernant l’usufruit du conjoint survivant lorsque l’époux prédécédé laisse des enfants ou des descendants. 

L’imposition partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire s’applique également si le démembrement résulte de la vente d’un bien dont le vendeur se réserve l’usufruit à condition que la nue-propriété ne soit pas vendue aux personnes mentionnées à l’article 751 du CGI (les héritiers présomptifs du redevable, par exemple).