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Investissement immobilier : les différences entre SCI et SCPI

Anissa Duport-Levanti
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Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous cherchez vers quel type d’investissement vous tourner ? Nous allons ici voir deux formes de placements immobiliers dont les acronymes sont quasiment identiques mais très différents dans votre portefeuille. 

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investir scpi sci © VioletaStoimenova
La SCI a plutôt une vocation de gestion du patrimoine familial. © VioletaStoimenova
Sommaire

Qu’est-ce qu’un placement immobilier ?

Un placement immobilier fait référence à un investissement dans des biens immobiliers comme des maisons, des appartements, des immeubles commerciaux ou encore des terrains dans le but de générer un rendement financier à long terme. 

Dans votre patrimoine global, ces placements immobiliers ont de nombreux avantages : 

  • Ils sont une source de rendement élevé à long terme : ils prennent de la valeur avec le temps, permettent des revenus réguliers en cas de mise en location, et investir dans la pierre reste un des investissements les plus sûrs de nos jours. 
  • Ils permettent une diversification de votre patrimoine : avoir une allocation immobilière peut aider à réduire la volatilité globale du portefeuille et à augmenter sa stabilité. De plus, les biens immobiliers peuvent être transmis en héritage, ce qui permet de constituer un patrimoine durable pour les générations futures.
  • Ils offrent certains avantages fiscaux : en France, selon votre type d’investissement immobilier, il existe des déductions fiscales pour les intérêts hypothécaires, les dépenses d'entretien, les taxes foncières, etc… Ces déductions peuvent permettre de réduire l'impôt sur le revenu et donc augmenter le rendement net de l'investissement immobilier.
  • Ils ne subissent pas l'inflation : L'immobilier est considéré comme une protection contre l'inflation, car les loyers et la valeur des biens immobiliers ont tendance à augmenter avec le temps. Lorsque l'inflation augmente, les loyers peuvent également être ajustés à la hausse, ce qui peut aider à préserver la valeur du patrimoine.

SCI vs SCPI : quelles différences ?

Si leurs fonctionnements sont assez similaires, c'est l'intention derrière l'entité qui diffère. En effet, la SCPI se définit avant tout par contre rôle : celui de collecter des fonds, peu importe auprès de qui, afin de créer un portefeuille diversifié dans plusieurs biens immobilier. C'est donc avant tout un placement financier, avec une facilité de revente des parts. Ce type de société regroupe souvent un grand nombre d'investisseurs, qui n'ont pas de liens entre eux mais cherchent à faire fructifier leurs liquidités de façon peu risquée.

La SCI au contraire doit être vue par le prisme de ses bénéficiaires : c'est une société civile dont le statut permet à plusieurs personnes de gérer un bien, ou un petit nombre de biens immobiliers, tout en laissant le soin de sa gestion à une agence spécialisée. Sa création est généralement plus simple et moins coûteuse que celle d'une SCPI, qui a vocation à gérer un plus grand nombre de biens. Elle est donc particulièrement indiquée pour la gestion et la transmission de patrimoine immobilier familial.

Maintenant que vous savez le type d'utilisation propre à chaque structure, voyons leurs spécificités de façon plus détaillée !

L’investissement immobilier dans une SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI est une forme d'investissement collectif dans l'immobilier non coté en bourse. Elle permet à un groupe d'investisseurs d'acquérir collectivement des biens immobiliers. 

Voici les principaux avantages d’une SCPI :

  1. Un accès à l'immobilier professionnel : Les SCPI offrent aux investisseurs la possibilité d'investir dans des biens immobiliers professionnels de grande envergure, tels que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux ou des hôtels. Cela permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille et d'accéder à des actifs auxquels ils n'auraient peut-être pas pu accéder individuellement.
  2. Une facilité de gestion : L'un des principaux avantages des SCPI est la délégation de la gestion quotidienne à une société de gestion spécialisée. Cette société se charge de la sélection, de l'acquisition, de la gestion locative, des réparations et de la comptabilité des biens immobiliers. Les investisseurs n'ont donc pas à se soucier des aspects opérationnels et peuvent bénéficier d'un investissement passif.
  3. Une diversification du risque de l’investissement : Investir dans une SCPI permet de diversifier le risque en répartissant l'investissement sur différents types de biens immobiliers et/ou sur différentes localisations géographiques. Cela réduit la dépendance à l'égard d'un seul actif ou d'un seul marché, ce qui peut contribuer à atténuer les fluctuations du marché immobilier.
  4. Une liquidité relative : Les parts de SCPI peuvent être plus liquides que la propriété immobilière directe, car elles peuvent être revendues sur le marché secondaire. Cependant, la liquidité peut varier en fonction de la demande du marché et de la politique de la SCPI. 
  5. Des revenus réguliers : Les SCPI génèrent des revenus réguliers sous forme de loyers provenant des biens immobiliers détenus. Ces revenus sont distribués aux investisseurs sous forme de dividendes. Cela peut constituer une source de revenus complémentaire stable, en particulier pour les investisseurs recherchant des flux de trésorerie réguliers.

Plus de 200 SCPI étaient recensées en France fin 2021.

La SCI pour investir dans la pierre en famille

La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) permet à plusieurs personnes de devenir copropriétaires d'un ou plusieurs biens immobiliers. C’est une forme de société utilisée pour détenir et gérer un petit nombre de biens immobiliers entre un nombre restreint de détenteurs. Elle a principalement une vocation familiale, là où les SCPI regroupent souvent des investisseurs de tous bords.

Investir dans un bien immobilier via une SCI permet : 

  1. Une gestion et une propriété collective : La SCI permet à plusieurs personnes (associés) de détenir et de gérer collectivement des biens immobiliers. Cela facilite la propriété commune d'un bien entre plusieurs membres de la famille, partenaires ou investisseurs, en leur permettant de détenir des parts de la société en fonction de leur investissement financier initial. Les associés peuvent ainsi décider collectivement des décisions importantes telles que l'achat, la vente ou la gestion locative des biens. Cela permet une meilleure coordination et une prise de décision plus efficace.
  2. Une organisation et gouvernance codifiée : La création d'une SCI permet d'établir un cadre juridique clair pour la gestion et la prise de décision en ce qui concerne les biens immobiliers. Les statuts de la société peuvent préciser les droits et obligations de chaque associé, les règles de gestion, les modalités de cession des parts, etc…
  3. Des avantages pour la transmission et la succession : Les parts de la SCI peuvent être transmises plus facilement aux héritiers en évitant les procédures complexes de division de la propriété. Cela permet de maintenir l'intégrité du patrimoine immobilier familial sur plusieurs générations.
  4. Une souplesse fiscale : Les revenus générés par les biens immobiliers sont imposés au niveau des associés en fonction de leurs parts respectives. Elle peut également faciliter l'accès à certains dispositifs fiscaux, tels que le régime de loueur en meublé professionnel (LMP) ou le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
  5. La protection du patrimoine personnel : En créant une SCI, les biens immobiliers sont détenus par la société, ce qui peut offrir une certaine protection du patrimoine personnel des associés en cas de litiges ou de difficultés financières. Les créanciers ne peuvent en principe saisir que les biens de la société, et non les biens personnels des associés.

Les SCI sont bien plus répandues que les SCPI : on en comptait près de 96 000 en France fin 2021.

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