Vous avez réalisé des travaux de rénovation énergétique dans le logement. Pouvez-vous en profiter pour augmenter le loyer de votre locataire ? Pas toujours. Explications !
Les travaux permettent-ils d'augmenter le loyer en cours de bail ?
Oui, si vous avez convenu dans une clause du bail de réaliser des travaux et d’augmenter alors les loyers. Le locataire ayant signé cette clause ne peut plus agir en justice pour demander une diminution du loyer.
Autre possibilité : vous réalisez des travaux d’amélioration en cours de contrat. La loi ne donne pas de définition précise des travaux d’amélioration. Ceux-ci doivent apporter un équipement ou un confort ou supplémentaire ou permettre de diminuer les charges.
Vous rédigerez un avenant au bail pour formaliser la hausse de loyer. Vous ne pouvez pas l’imposer au locataire : ce dernier doit donner son accord en signant l’avenant.
Les travaux permettent-ils d'augmenter le loyer au renouvellement du bail ?
La réalisation de travaux peut justifier une hausse de loyer uniquement en zone tendue.
En zone tendue
Pour pouvoir augmenter le loyer, il faut que vous réalisiez des travaux d’amélioration ET que le loyer soit manifestement sous-estimé par rapport à ce qui se pratique habituellement sur le marché.
S’agissant de la sous-évaluation du loyer, vous devez la justifier en référence à 3 biens similaires dans le voisinage (6 si votre logement est situé dans une agglomération de plus d’un million d’habitants).
L’augmentation ne peut pas excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
- 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes, à condition que leur montant soit au moins égal à la dernière année de loyer ;
- 50 % de la différence entre le loyer de biens similaires et l’ancien loyer que vous pratiquiez.
La hausse ne s’applique pas d’un coup, mais s’étale sur la durée du bail, en fonction de son montant :
- Si elle est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée sur la durée du bail, soit 1/3 par an (1/6 si le bail est conclu avec un bailleur en société, puisque la durée du bail est alors de 6 ans) ;
- Si elle est supérieure à 10 %, elle est appliquée à hauteur de 1/6ème par an, peu importe la durée du bail.
Si le locataire n’accepte pas l’augmentation ou ne donne pas de réponse dans un délai de 4 mois, vous devez saisir la commission départementale de conciliation. À défaut, le bail se poursuit dans les mêmes conditions.
À savoir : en location meublée, l’augmentation s’applique sans progressivité, sauf si elle excède 10 %. Dans ce cas, vous majorerez d’1/3 par an.
En zone détendue
En zone détendue, vous pouvez augmenter le loyer uniquement s’il est manifestement sous-évalué, en prenant comme référence les loyers de 3 biens similaires dans le voisinage. Les travaux n’auront aucun impact sur le montant du loyer.
Exemple chiffré d'augmentation du loyer pour travaux
Si les travaux s’élèvent à 6 000 € TTC pour un loyer mensuel de 500 € (soit 6 000 € annuels), le loyer mensuel peut être majoré de 6 000 € × 15 %, soit 900 € / 12 = 75 €.
La hausse étant supérieure à 10 % du loyer mensuel (500 × 10 % = 50 €), son application sera étalée sur 6 ans.
Le loyer sera réévalué de 1/6 par an, soit une hausse la 1ère année de 12,50 € par mois ((900 × 1 / 6) / 12), la 2ème année de 25 € par mois ((900 × 2 / 6) / 12), puis les années suivantes, de respectivement 37,50 € par mois, 50 € par mois, 62,50 € par mois, 75 € par mois.
Les travaux permettent-ils d'augmenter le loyer entre 2 locataires ?
Vous devez indiquer dans le nouveau bail le montant du loyer que vous avez pratiqué avec l’ancien locataire. En zone tendue, vous pouvez l’augmenter si vous avez réalisé des travaux d’amélioration depuis le départ du dernier locataire.
- Si leur montant est au moins égal à 50 % du dernier loyer annuel, vous pouvez augmenter le loyer de 15 % du montant TTC des travaux ;
- Si leur montant est égal à une année de loyer, vous pouvez fixer librement la hausse.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)