Investir dans le quartier Beaulieu à Toulon : une bonne idée ?
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier à Toulon ? Découvrez si le quartier de Beaulieu représente une réelle opportunité pour votre projet. SeLoger fait le point sur les atouts et les points de vigilance à connaître avant d’investir.
Toulon, une métropole méditerranéenne attractive
Toulon est la troisième plus grande ville de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (derrière Marseille et Nice), avec plus de 180 000 habitants recensés en 2025. La commune profite de la croissance démographique du département, estimée à +0,5 % par an.
La ville accueille chaque année près de 8 millions de visiteurs, bénéficiant de l’attractivité touristique du Var. Toulon est également une ville étudiante, avec plus de 10 000 étudiants inscrits chaque année, ce qui renforce son intérêt pour les investisseurs immobiliers.
Son célèbre port, le plus grand de France, et sa base navale militaire constituent deux atouts économiques majeurs. L’activité locale reste étroitement liée à la mer et à la marine nationale, mais s’ouvre aussi à l’international grâce à la présence de l’aéroport.
Côté immobilier, le prix moyen au m² à Toulon reste environ 40 % inférieur à celui des autres grandes villes de la région. La commune compte près de 96 400 logements, un parc varié mêlant habitat ancien et constructions plus récentes.
Le quartier Beaulieu – Sainte-Marie à Toulon
Un cadre de vie verdoyant et résidentiel
Le quartier Beaulieu – Sainte-Marie s’étend sur 1,3 km². Il compte de nombreux espaces verts, plusieurs écoles, crèches, bars et environ 80 commerces de proximité (pharmacies, supermarchés, etc.). Il est desservi par les lignes de bus 1 et 10 du réseau Mistral.
Avec environ 4 000 habitants, Beaulieu est le quartier le moins peuplé de Toulon. La population y est légèrement plus âgée que dans le centre-ville.
Le marché immobilier à Beaulieu
Le parc immobilier du quartier se compose d’environ 55 % d’appartements et 45 % de maisons. En octobre 2025, le prix moyen au m² s’élève à 3 448 € (soit 2 761 € pour les appartements et 4 316 € pour les maisons). L’ancienneté des logements y est variée, allant des immeubles des années 1960 aux constructions récentes.
Côté location, le loyer moyen s’établit à 15 €/m², avec 14,8 € pour les appartements et 17,5 € pour les maisons.
Faut-il investir dans l'immobilier à Beaulieu ?
Des prix immobiliers attractifs
Les prix à Beaulieu restent inférieurs à la moyenne toulonnaise, ce qui en fait un secteur intéressant pour un premier investissement. À titre de comparaison, Le Faron–Fort-Rouge affiche un prix médian de 4 312 €/m², tandis que Notre-Dame-des-Routes atteint 4 144 €/m². Le quartier Beaulieu–Darboussèdes se distingue donc par son accessibilité et ses opportunités pour les acheteurs.
Un environnement verdoyant
Beaulieu bénéficie d’une forte présence d’espaces verts, un atout pour les familles et les ménages en quête de tranquillité. Pour cibler ce type de locataires, il est pertinent de privilégier des appartements de type T3 ou T4 ou encore des maisons disposant d’un extérieur.
Un quartier prioritaire : un point de vigilance
Beaulieu est classé en quartier prioritaire de la politique de la ville. Cela signifie que le secteur rencontre certaines difficultés socio-économiques : le taux d’emploi s’élève à 43,2 % et le taux de chômage à 26,2 % (chiffres 2024), un niveau nettement supérieur à la moyenne nationale.
Avant d’y investir, il est donc essentiel de sécuriser votre projet en évaluant la demande locative réelle et les risques de vacance locative.
Investir à Beaulieu : notre synthèse
Le quartier Beaulieu – Sainte-Marie présente plusieurs avantages :
- un cadre de vie verdoyant,
- une belle offre de maisons,
- des prix immobiliers accessibles.
Cependant, son profil socio-économique fragile peut représenter un risque de vacance locative et une valorisation plus lente du bien. De plus, ce secteur n’est pas le plus adapté pour profiter du dynamisme étudiant ou touristique de Toulon.
Les alternatives à Beaulieu – Sainte-Marie à Toulon
Le centre-ville : pour les actifs
Le centre-ville de Toulon concentre les administrations, bureaux et commerces, tout en étant desservi par la gare. C’est un secteur stratégique pour investir dans un logement destiné à des jeunes actifs ou des couples à la recherche d’un cadre de vie animé et pratique.
Le Mourillon : le quartier le plus prestigieux
Le Mourillon est le quartier le plus prisé de Toulon. Bordé par la mer, il séduit une clientèle aisée grâce à ses villas spacieuses, ses commerces haut de gamme et son cadre exceptionnel. Il convient aux investisseurs disposant d’un budget conséquent, souhaitant acquérir une résidence principale de standing ou une résidence secondaire.
Certains secteurs du Mourillon sont également appréciés par les étudiants, offrant des opportunités de location intéressantes dans des studios neufs ou rénovés.
Le Cap Brun : le résidentiel chic et paisible
Le Cap Brun se situe également en bord de mer. Il se compose principalement de villas et pavillons. Quartier calme et verdoyant, il attire les familles et les retraités en quête d’un environnement préservé. Une excellente alternative au Mourillon pour un investissement patrimonial.
La Rode : le quartier en plein essor
Proche du centre-ville, La Rode est un quartier moderne et en développement. L’arrivée de nouvelles entreprises et start-ups dynamise le secteur. C’est un choix pertinent pour investir dans un local professionnel ou un studio destiné à de jeunes actifs.
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