Avec le dispositif Jeanbrun, l’investissement locatif change de logique : fini la simple réduction d’impôt, place à un mécanisme d’amortissement inspiré du meublé et désormais appliqué à la location nue. À la clé, des revenus fonciers fortement allégés et une fiscalité repensée pour les bailleurs. Mais jusqu’où peut-on réellement faire baisser son revenu imposable ? Décryptage de ce dispositif entré en vigueur en février dernier.
Un nouveau mécanisme fiscal
Contrairement au Pinel, qui accordait une réduction d'impôt forfaitaire calculée sur le prix d'achat, le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal annuel. Concrètement, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur de votre bien de vos revenus fonciers. Un avantage qui était jusque-là réservé à la location de logements meublés.
Comment cela fonctionne ?
Le mécanisme Jeanbrun s’articule autour de deux outils fiscaux complémentaires : le régime réel et l'amortissement.
Le régime réel et le déficit foncier
Vous déclarez vos loyers au régime réel. Vous pouvez alors déduire l’ensemble des charges liées au bien (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.). Lorsque ces charges dépassent les loyers perçus, un déficit foncier apparaît.
Comme dans le droit commun :
- jusqu’à 10 700 € par an peuvent être imputés sur le revenu global,
- l’excédent est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
L’amortissement
La nouveauté réside dans l’introduction d’un amortissement fiscal en location nue.
Le principe est simple : en tant que bailleur, vous pouvez amortir jusqu’à 80 % de la valeur du bien immobilier (hors valeur du terrain).
Chaque année, un pourcentage d’amortissement vient diminuer vos revenus fonciers imposables. Ce dernier varie en fonction du niveau de loyer pratiqué et de la nature du bien : plus le logement est loué à un loyer accessible, plus l’avantage fiscal est important.
Pour un investissement dans le neuf ou en VEFA, le dispositif prévoit un amortissement fiscal de :
- 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire, plafonné à 8 000 €,
- 4,5 % pour un logement social, plafonné à 10 000 €,
- 5,5 % pour un logement très social, plafonné à 12 000 €.
Pour investissement dans l’ancien, les avantages fiscaux sont de :
- 3 % pour tous les loyers intermédiaires, plafonné à 8 000 €,
- 3,5 % si le loyer est considéré comme social, plafonné à 10 000 €,
- 4 % pour un loyer très social, plafonné à 12 000 €.
Dans l’ancien, l'amortissement est actuellement possible uniquement si les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition. Un projet de loi qui sera présenté d’ici l’été pourrait abaisser ce seuil à 20 %.
Quelles dépenses peuvent être déduites ?
Outre l’amortissement fiscal, le dispositif Jeanbrun conserve les règles classiques du régime réel foncier. En tant que propriétaire, vous pouvez notamment déduire :
- les intérêts d’emprunt et frais de financement,
- les travaux de rénovation, d’entretien et d’amélioration,
- les travaux d’amélioration énergétique,
- la taxe foncière,
- les primes d’assurance propriétaire non occupant,
- les frais de gestion locative,
- les honoraires d’agence,
- les charges de copropriété non récupérables,
- les diagnostics et frais administratifs liés à la location.
Un exemple de cas dans l’ancien
Prenons un cas concret proposé par le réseau Orpi.
Un couple percevant 70 000 € de revenus annuels achète un appartement ancien T2 à Limoges pour 100 000 € (+ 8 000 € de frais de notaire). Il réalise 40 000 € de travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique et supporte 3 300 € de taxes et intérêts d’emprunt.
Au total, les charges la première année sont évaluées à 43 300 €. Le bien est ensuite loué 7 800 € par an.
1. Le déficit foncier
La première année, les charges étant supérieures aux loyers, l’opération génère un déficit foncier de 35 500 € (7 800 € – 43 300 €). Selon la réglementation fiscale, 10 700 € de ce déficit peuvent être déduits du revenu global du couple.
Le revenu imposable des propriétaires passe ainsi de 70 000 € à 59 300 € dès la première année.
2. L’amortissement Jeanbrun
En complément, le mécanisme Jeanbrun permet d’amortir 80 % de la valeur du bien, soit 80 000 € sur les 100 000 € d’acquisition.
Appliqué à un taux d’amortissement de 3,5 % par an, cela représente une déduction supplémentaire de 2 800 € la première année. Le revenu imposable diminue alors de 59 300 € à 56 500 €.
Au total, le revenu imposable du couple diminue de 70 000 € à 56 500 €. Et leur impôt sur le revenu est réduit d’environ 4 000 € dès la première année.
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